剛有人問我加州的房產稅，我才意識到很多人其實不太了解這裡的運作方式，尤其是不同層級的稅收。所以讓我來拆解一下，因為這變得相當複雜，尤其是你在高價位買賣房產時。

首先要知道的是——加州一百萬美元房產的房產稅與大多數人想像的不同。你有每年的房產稅，大約是評估價值的1%（那是我們大多數人支付的Prop 13稅率）。但如果你處理的是高價值房產，還有另一個稅在交易時會生效，這就是人們所說的豪宅稅。

我特別指的是洛杉磯的Measure ULA，說實話，這個稅在2023年4月推出時，讓很多人措手不及。這不是全州範圍的——目前只是洛杉磯，雖然像舊金山、奧克蘭和聖荷西等城市也有類似的稅。加州的房產稅情況因城市而異，這也是讓人困惑的地方。

以下是豪宅稅實際的運作方式：如果你在洛杉磯賣出價值5.15百萬美元或以上的房產，你除了其他稅外，還要額外支付轉讓稅。稅率在5.15百萬到10.3百萬美元之間是4%，超過這個金額則跳升到5.5%。所以在一個$6M 的交易中，你就多付了大約24萬美元的稅。這真的很嚴苛。

有趣的是，這個稅已經改變了市場的運作方式。我注意到有人延遲出售、試圖用不同的結構來安排交易，或是尋找非公開市場的交易來避免觸發這個稅。有些賣家甚至把房價定在剛好低於門檻的價格，這造成了一種奇怪的市場動態。

現在，如果你在比佛利山、馬里布或卡拉巴薩斯擁有房產——這些區域已經免除了洛杉磯豪宅稅，這是另一回事。而且也有一些合法的豁免：例如政府機構出售房產、非營利組織做經濟適用房之類的。

這個稅的收入用於經濟適用房和無家可歸者計畫——在前十個月就籌得了1.92億美元，實際上是一個重要的收入來源。你認為這是好政策還是不好，取決於你的觀點，但這就是現狀。

如果你在加州處理高價房地產，你真的需要了解這些稅是如何疊加在你一百萬美元房產的常規房產稅之上的。明智的做法是先找專門處理這類事務的人諮詢，因為根據你的情況，有一些創意的結構安排可能會有效。像是拆分交易或使用信託，並不總是可行，但有時候可以。

總結來說：加州的房產稅系統是層層疊加的，如果你在豪宅市場，這個豪宅稅是你決策的重要因素。這個趨勢短期內不會消失——其他城市也在考慮類似的稅收，所以這可能是加州高端房市的未來方向。