三只基本面強勁的超賣REITs

曾有一段時期，市場最大的擔憂是商用不動產（CRE），尤其是持有辦公室與工作場所的公司——而如今大多數員工都是在家工作。你可能不會再看到讓商用不動產成為財經頭條的疑慮，但這不一定是因為情況已經改善（因為事情很多！）。在過去一個月裡，房地產投資信託（REITs）仍然被拖著與整體市場一起下跌，商用資產依然讓投資人感到憂心。不過，確實有幾檔REIT在某些技術指標上「超賣（Oversold）」的訊號非常刺眼，而我們也找到了三檔同時具備基本面順風的標的。

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為什麼REITs可能在2026年具備強勁成長潛力

在過去五年裡，REITs是最無聊的資產類別之一，投資表現幾乎只有股息，幾乎沒有資本增值。Vanguard Real Estate ETF NYSEARCA: VNQ 是市場上規模最大的廣泛型指數REIT之一，資產規模超過330億美元，過去五年下跌5.5%，不過其中多半發生在過去一個月（下跌8%）。在伊朗戰爭爆發之前，REIT投資人幾乎還在水面之上，而股息才是主要的回報形式。

然而，2026年REITs看多的原因有幾個。這些基金中的許多已經跌入極度「超賣」的水位，技術派交易者將會盯著反彈。而且儘管利率環境現在傾向於「更高、更久」，仍預期2026年將是該資產類別的一個不錯年份。

JPMorgan Research 預估本年度該產業在關鍵的營運現金流（Funds From Operations，FFO）指標上的整體成長為6%。FFO 的計算方式是將攤銷與折舊加回淨利，再扣除非經常性的不動產出售獲利。相較於僅看淨利，這個指標能提供更精準的現金流圖像，有助於評估股息的永續性。REITs通常屬於保守的投資產業，因此可持續的股息成長往往比股票報酬更重要。

這3檔REITs具備強勁基本面且出現「超賣」明顯訊號

在尋找「超賣」股票時，重要的是使用一些技術指標來確認訊號。相對強弱指數（RSI）因其簡單的啟發式方法與可靠性而很受歡迎，但它絕對不應該被單獨使用。在這三檔股票上，我們會將 RSI 與其他工具一起使用，例如移動平均收斂背離（MACD）指標。

Simon Property Group：高資產客群基礎帶來穩定

Simon Property Group Inc. NYSE: SPG 曾以商場型REIT聞名，如今已將自身定位為服務富裕客戶的「目的地（destination）」營運商。雖然許多傳統商場逐漸沒落，但 SPG 聚焦於高端商場，並為奢侈品牌收購優質零售物業。這種策略正在回饋：在2025年Q4，管理層公布創紀錄的年度FFO為48億美元（每股12.73美元），並指引2026年FFO落在13至13.25之間。公司也宣布進行20億美元的股份回購，約佔市值近3%，投資組合入住率達96%+，其租賃管線的年度同比（YOY）成長達15%。

Simon 的基本面顯示幾乎沒有陷入困境的跡象；股價近期的走弱可能反映的是更廣泛的市場回撤，而非公司特定問題。當 RSI 觸及「超賣」之時，股價在200日移動平均線附近找到支撐。如果股價能守在200日MA之上，這可能是一個具吸引力的進場切入點。

Rexford Industrial Realty：加州工業區的機會

南加州擁有最大的填充式（infill）工業市場，規模超過18億平方英尺，但分區與法規常常限制供給，並形成高進入門檻。自然地，這也推高租金，造福像 Rexford Industrial Realty Inc. NYSE: REXR 這樣的既有物業持有人——該公司在該市場中擁有超過400處物業。過去五年來，這檔股票一直是長期輸家，但 Rexford 目前正在進行轉型：前COO Laura Clark 已被任命為新的執行長，而公司也已授權5億美元的新股回購。

公司接下來在4月15日將迎來催化劑——屆時將公布2026年Q1財報，這可能是停止該股下跌的關鍵。股價截至目前年初至今（YTD）下跌約16%，其中僅在上個月就下跌14%。但現在，該股正接近2025年4月的低點，而 RSI 與 MACD 顯示下行動能正在放緩。當我們接近財報公布時，留意看多的 MACD 黃金交叉，以作為潛在動能轉向的訊號。

Vornado Realty Trust：押注紐約不動產的逆向操作

投資 Vornado Realty Trust NYSE: VNO 並不適合膽小的人。沒錯，我們談的是紐約的商用不動產（CRE）——它在COVID-19疫情期間幾乎被判定「已死」，且一直難以復原。但 Vornado 的管理層在2025年報告了領先同業的數據：其在曼哈頓的租賃量達460萬平方英尺，而且動能特別集中在其 PENN 1 與 PENN 2 區域。管理層也在2025年Q4的成果中報告，於第五大道與東54街收購了高端物業。公司指引2026年FFO將與2025年數字持平——這是一個相對保守的預測，且仍有相當大的上行空間。

VNO 股份的走勢圖與 REXR 類似，顯示反彈正在進行。過去兩個多月，RSI 長時間停留在「超賣」區。重要的是，MACD 已經上穿其訊號線，這表示拋售動能可能正在停滯，而買盤可能正重新回來。

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