三只基本面強勁的超賣REITs

曾經，市場上最大的擔憂是商用不動產（CRE），特別是那些擁有辦公室與工作場所的公司——而如今多數員工都在家工作。你可能不太會再看到 CRE 的疑慮主導金融頭條，但這不一定是因為情況已經改善（還有很多事情正在發生！）。在過去一個月裡，房地產投資信託（REITs）仍像整體市場一樣被拖了下來，商用資產也持續讓投資人感到憂慮。然而，確實有少數幾檔 REITs 在特定技術指標上正在大聲喊著「已超賣（Oversold）」，而我們也已找出其中三檔同時具備基本面順風。

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為何 REITs 可能在 2026 年迎來強勁成長

在過去五年裡，REITs 一直是最無聊的投資資產類別之一；除了股利之外，幾乎沒有任何增值。Vanguard Real Estate ETF NYSEARCA: VNQ，是市場上規模最大的廣泛型指數 REITs 之一，資產超過 330 億美元；在過去五年累計下跌 5.5%，但其中大部分發生在上個月（下跌 8%）。直到伊朗戰爭爆發之前，REIT 投資人只是勉強還在水面之上，而股利是主要的報酬形式。

然而，2026 年對 REITs 看多仍有一些理由。這些基金中的多數已經跌入極度「已超賣」的水準，技術派交易者將會盯著反彈。儘管目前利率環境傾向「更久更高」，2026 仍預期是該資產類別的一個不錯年份。

JPMorgan Research 預估，今年該產業在關鍵的營運資金指標（Funds From Operations, FFO）上的整體成長為 6%。FFO 是透過將攤銷與折舊加回淨利，再減去來自非經常性不動產出售的獲利來衡量一檔基金的現金流。這項指標相較僅看淨利，能提供更準確的現金流圖像，有助於評估股利的永續性。REITs 往往是保守的投資產業，因此「可持續的股利成長」常常比「股票報酬」更重要。

這 3 檔 REITs 具備強基本面，並出現亮眼的已超賣訊號

在尋找已超賣股票時，重要的是使用一些技術指標來確認訊號。相對強弱指數（Relative Strength Index, RSI）因為具備簡單的啟發式方法與可靠性而很受歡迎，但它絕不應該單獨使用。對於這三檔股票，我們將把 RSI 與其他工具一起使用，例如移動平均收斂背離（Moving Average Convergence Divergence, MACD）指標。

Simon Property Group：由富裕客群支撐而趨於穩定

Simon Property Group Inc. NYSE: SPG，曾被稱為商場型 REIT，如今已將自己重新定位為「高端客戶的目的地（destination）」營運商。儘管許多傳統商場逐漸沒落，SPG 卻把重點放在高端商場，並為奢侈品牌收購優質的零售物業。這種策略正在奏效：在 2025 年第 4 季，管理層公布了創紀錄的年度 FFO 為 48 億美元（每股 12.73 美元），並指引 2026 年 FFO 介於 130 億到 132.5 億之間（原文為 $13 到 $13.25，保留其數字格式）。公司也宣布進行 20 億美元的股份回購，約佔市值近 3%，投資組合出租率為 96%+，其租賃管道的年對年（YOY）成長為 15%。

Simon 的基本面幾乎看不出困境跡象；該股近期的走弱很可能反映的是大盤回撤，而非公司的特定問題。當 RSI 剛觸及已超賣水準時，股價在 200 日移動平均線找到了支撐。若股價能守在 200 日均線之上，這可能是一個具吸引力的切入點。

Rexford Industrial Realty：加州工業區的機會

南加州擁有最大的內陸填充（infill）工業市場，規模超過 18 億平方英尺，但分區與法規常常會限制供給並造成高進入門檻。這自然也推高了租金，造福像 Rexford Industrial Realty Inc. NYSE: REXR 這樣的既有物業持有者——該公司在市場中擁有超過 400 個物業。這檔股票在過去五年裡一直是長期落後者，但 Rexford 目前正處於轉型期：前 COO Laura Clark 已被任命為新任 CEO，公司也已授權 5 億美元進行新的股票回購。

公司的一個催化劑將在 4 月 15 日到來，當天它將公布 2026 年第 1 季財報，這可能是阻止股價下滑的關鍵。該股今年迄今下跌約 16%，其中光是上個月就下跌了 14%。但現在該股正逼近 2025 年 4 月的低點，而 RSI 與 MACD 顯示下行動能正在放緩。當我們接近財報發布時，留意看多的 MACD 黃金交叉，以訊號潛在的動能轉變。

Vornado Realty Trust：押注紐約不動產的反向操作策略

投資 Vornado Realty Trust（NYSE: VNO）並不適合膽小的人。是的，我們談的是紐約的商用不動產（CRE），它在 COVID-19 大流行期間被視為走向死亡，並且一直很難恢復。但 Vornado 的管理層在 2025 年報告了創行業領先的曼哈頓租賃面積 460 萬平方英尺，且在其 PENN 1 與 PENN 2 區域特別展現出強勁的動能。管理層也在 2025 年第 4 季的業績中報告了收購第五大道與東 54 街的高端物業。它指引 2026 年 FFO 將與 2025 年數字持平，這是一個相對溫和的預估，但仍有相當大的上行空間。

VNO 的股價走勢圖與 REXR 類似，顯示反彈似乎正在進行。過去兩個多月以來，RSI 一直處於已超賣區域，接近 2025 年春季的低點。更重要的是，MACD 已經上穿其訊號線，這意味著賣出動能可能正在停滯，而且買盤可能正在回歸。

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