財產權入門：理解受讓人與讓與人在房地產中的角色

在進行房地產交易時，法律文件中常會出現兩個術語：受讓人（grantee）與讓與人（grantor）。這些術語定義了參與任何產權轉讓的雙方之間的核心關係。無論你是購買房屋、租賃公寓，或是繼承土地，了解受讓人與讓與人的差異，對於保護你的權益與了解你的法律責任都至關重要。

簡單來說，讓與人是轉讓產權的一方（通常是賣方或房東），而受讓人則是接收產權的一方（通常是買方或租戶）。他們的權利、責任與保障，完全取決於用來正式化交易的法律文件：產權契約（契約書、契據）。

誰是誰：定義讓與人與受讓人

讓與人：提供者

讓與人持有產權的初始所有權，並決定將其轉讓給另一方。在房屋銷售中，讓與人是賣方。在租賃情況下，則是房東。讓與人可以是任何實體——個人、公司或金融機構——只要他們具有合法轉讓產權的權利。

受讓人：接收者

受讓人則站在交易的另一端。此人或實體通過購買或租賃取得產權。受讓人可能是簽署成交文件的買家，或簽署租約的租戶。受讓人的保障與義務，極大程度上依賴於交易所使用的產權契約類型。

產權契約在受讓人與讓與人協議中的角色

當產權轉手時，“所有權”——擁有、控制與出售產權的權利——的法律轉移，會透過產權契約來記錄。契約會明確受讓人獲得的保障，以及讓與人承擔的義務。不同州份與情況會使用不同類型的契約，每種都提供不同程度的保障。

受讓人應該始終了解自己所獲得的契約類型，因為這會直接影響他們在交易完成後，若產權或房產狀況出現問題時的法律保障。

最大保障：保證契約（Warranty Deeds）與受讓人需知事項

一般保證契約提供受讓人最高的保障層級。讓與人明確保證產權清楚，沒有瑕疵、留置權、地役權、稅務問題或未清償的抵押貸款。如果受讓人在之後——不論是在讓與人所有權期間或之後——發現產權問題，讓與人依法負責支付所有法律辯護費用。

這種保障使得保證契約成為受讓人最理想的選擇。許多購屋者偏好此類契約，因為它將風險從受讓人轉回讓與人。有人會將保證契約與房屋保固（home warranty）混淆，但兩者完全不同。房屋保固是一種可選的保險產品，涵蓋購買後家電與系統的維修，通常為一年。而保證契約則涉及房產本身的法律所有權。

有限保障：特殊保證契約（Special Warranty）與讓與契約（Grant Deed）

特殊保證契約提供比較低層級的保障，但仍比普通契約好。讓與人保證產權在其持有期間是清楚的——沒有留置權或負擔，但只限於讓與人在其持有期間。受讓人無法追究讓與人，若產權問題源自前任所有者。

銀行在拍賣沒收房產時，常用特殊保證契約來轉售。讓與人在其持有期間保證產權，但不保證之前的所有權狀況。

讓與契約（Grant Deed）則位於保障層級的中間。讓與人確認該產權未曾轉讓給他人，且在其持有期間未出現產權問題。但不同於保證契約，讓與人不保證會為受讓人抗辯未來的產權索賠，受讓人需自行承擔法律成本。

最低保障：免保契約（Quitclaim Deed）與特殊用途契約

免保契約提供所有契約中最低的保障。讓與人只轉讓其擁有的權益，並不保證自己擁有產權或有轉讓權。如果未來有人對產權提出索賠，受讓人無法向讓與人追究。

由於免保契約需要高度信任，通常只在家庭成員、親密朋友或彼此關係密切的當事人之間使用。受讓人應避免接受陌生人的免保契約。

特殊用途契約則出現在某人代表另一實體（如遺產執行人或受託人）轉讓產權時。由於讓與人在官方、有限的身份下行事，若日後產權出現問題，讓與人不會承擔個人責任。

特殊情境：家庭轉讓與止贖（Foreclosure）

代替止贖的產權契約（Deed in Lieu of Foreclosure）

當房主無法再負擔抵押貸款時，可能會選擇將房產歸還給貸款人（讓與人），以避免止贖程序。此時，貸款人成為受讓人，原房主則是讓與人。優點是省去漫長的止贖流程。有些情況下，讓與人可避免個人對剩餘貸款（差額）負責，但前提是貸款人書面同意。

配偶間轉讓（Interspousal Deeds）

在離婚程序中，一方配偶可能透過配偶間產權轉讓契約，將其產權轉讓給另一方。受讓方（受贈人）通常會出售該產權或以自己的名義再融資。

租賃契約（Deed of Lease）

不同於其他契約，租賃契約不轉讓永久所有權，而是授予暫時使用權。在租賃協議中，讓與人是房東，受讓人是租戶。租賃契約會詳細列出所有條款、條件，以及雙方的權利與義務。

受讓人與讓與人：做出正確選擇

了解受讓人與讓與人的關係，有助於你更智慧地進行房地產交易。在完成任何產權交易前，受讓人應始終要求進行產權查詢，以確認所有權歷史，並確保沒有留置權或其他權利主張。一旦產權查詢結果清楚，雙方就會簽署產權契約，完成轉讓。

契約類型的選擇，會大幅影響受讓人的風險承擔。財務風險較高的受讓人，通常偏好最大保障的保證契約。較低風險或彼此信任的交易，則可能接受免保或特殊用途契約。

許多受讓人也會購買產權保險，以額外防範在產權查詢中未發現的瑕疵或留置權。這層額外保障，能確保受讓人的投資在讓與人退出交易後，依然受到保護。