零售房地產投資信託對決：為何這兩大股息巨頭在艱難時期持續勝出

如果你正在尋找穩定的股息收入，零售REIT股票又重新成為投資選擇——而那些曾經放棄它們的投資者，正錯失著賺錢的良機。

來看看現實：零售REIT在疫情期間遭受重創(hello, e-commerce fears)，以及在2022-2023年利率上升使得房產收購成本大增時再次受到打擊。然而，奇蹟般地，存活下來的公司卻成功逆勢而上。根據全國房地產投資信託協會（National Association of Real Estate Investment Trusts）的數據，2025年前九個月，專注於零售的REIT平均回報率為6.9%。

在這個領域中，兩個主要的巨頭是Realty Income和NNN REIT——兩者都擁有數千個零售物業，並且已經在這個行業中打拼了數十年。但他們的經營策略卻各有不同。

重要數據

Realty Income管理超過15,540個物業，約80%的租金來自零售業，主要合作夥伴包括Dollar General、Walgreens、Home Depot和Walmart。這樣的規模帶來的優勢包括：

• 98.7%的出租率 (幾乎是空城的反面)
• 租約續約率提升3.5%
• 每股調整後的經常性資產現金流（AFFO）同比增長2.9%，達到$1.09
• 股息收益率為5.7%，按月支付
• 今年預計以每股$4.25-$4.27的AFFO來支持每股$3.23的年度股息

NNN REIT則規模較小，擁有3,700個物業，分布於便利商店、汽車服務、餐廳和娛樂場所。較輕的規模意味著：

• 97.5%的出租率 (同樣令人印象深刻)
• 每季AFFO每股從$0.84升至$0.86
• 股息收益率為5.9%，略高於Realty Income
• 連續36年派發股息，8月宣布每股股息上調3.4%，至$0.60
• 預計AFFO覆蓋率在$3.41-$3.45之間，足以支持股息支付

為何零售REIT沒有死 (這點很重要)

大多數人忽略的關鍵點是：這兩家公司投資的業務能夠笑對經濟波動。雜貨店、便利商店、美元商店——無論經濟是否陷入衰退或股市是否反彈，人們仍然需要這些。這並不無聊，而是聰明的選擇。

Realty Income三十年的年度股息增長紀錄，以及NNN REIT連續36年的表現，證明它們不是昙花一現的操盤手。它們經歷過經濟衰退、疫情混亂和利率狂潮的考驗。

真正的取捨

Realty Income的龐大規模既是優勢也是限制。擁有超過15,000個物業，找到能真正帶來變化的新投資變得越來越困難。你可以獲得穩定性和多元化，但回報可能較為緩慢。

而NNN REIT較小的規模則是它的秘密武器。在這個階段，新的物業投資仍能顯著影響成長指標。多元化較少？沒錯。但成長空間更大？絕對如此。

如何出手

兩者都提供類似的股息收益率 (5.7%對比5.9%)，穩固的出租率，以及數十年的股息紀錄。選擇取決於你的偏好：想要穩健的Realty Income，還是追求更具成長潛力的NNN REIT？

結論是？如果你看重成長潛力，NNN REIT更勝一籌——前提是你能接受較少的多元化。但如果你追求可預測、穩定的收入，Realty Income絕對不會讓你失望。