了解豪宅稅：買家避開高額房地產徵稅指南

當購買高價住宅物業時，許多投資者忽略了一個重要的隱藏成本：豪宅稅。這項附加徵稅在房產購買價格超過預定門檻時觸發，通常起點為$1 百萬。儘管名稱中帶有「豪宅」二字，這個稅收純粹是依照價格徵收，而非反映實際的坪數或設施。由於這些徵稅可能大幅影響投資的財務回報，建議在交易完成前諮詢財務顧問，以發掘有價值的稅務優化策略。

哪些州和城市實施豪宅稅？

美國多個司法管轄區已經建立了豪宅稅制度，每個地區的門檻和稅率表都各不相同：

紐約州擁有全國較為激進的豪宅稅制度：

• 1% 在價值介於 $1 百萬至$2 百萬之間的房產
• 1.25% 在價值介於 $2 百萬至$3 百萬之間的房產
• 1.5% 在價值介於 $3 百萬至$5 百萬之間的房產
• 針對超過 $25 百萬的房產，逐步提高稅率至3.9%

紐約市尤其受到影響，因為七位數房產交易較為普遍。

加州的做法則依照不同市政而異。洛杉磯在2022年實施了ULA轉讓稅：

• 4% 在價值從 $5 百萬至$10 百萬的房產
• 5.5% 在超過 $10 百萬的房產

新澤西州對所有超過 $1 百萬的住宅交易徵收固定1%的豪宅稅，無論最終成交價。

康涅狄格州採用階梯式轉讓稅結構：

• 0.75% 適用於價值低於$800,000的房產
• 1.25% 適用於價值在$800,000–$2.5百萬之間的房產
• 2.25% 適用於價值超過$2.5百萬的房產
• 超過 $4 百萬的房產還需額外課稅

豪宅稅的實際運作方式？

這基本上是一筆在交易結束時一次性徵收的轉讓稅，根據房產的登記銷售價格計算為一定百分比。稅款通常由買方負擔，直接加入總結算費用中，包括產權保險和律師費用。然而，賣方有時會協商吸收或分擔這筆費用，以作為交易誘因。

舉個具體例子：在紐約市以$3 百萬購房的買家，將面臨：

• 前$2 百萬的1% = $20,000
• 剩餘部分的1.25% = $12,500
• 總稅額：$32,500

法律策略以降低或免除此稅

有多種合法的結構安排可以降低豪宅稅的負擔：

價格談判： 當房產掛牌價略高於門檻時，雙方可以協議降低登記價格，只要符合標準評估程序。

分割交易： 將個人物品（如家具、裝置、藝術品）與房地產交易分開，可以降低應稅銷售價格，但稅務機關會嚴密審查此類安排。

公司所有權結構： 在某些司法管轄區內，透過有限責任公司（LLC）購買房產可能符合替代稅務待遇，但此類操作需專業法律指導以確保合規。

結論

豪宅稅在高端房地產市場中是一筆相當可觀的交易成本。這項稅收原本是為了資助經濟適用房計畫，但隨著主要都市區房價上漲，讓中產階級買家也須負擔這些徵稅。了解各地的稅率規定，並與合格的專業顧問探討稅務規劃策略，在完成高價交易前變得尤為重要。