了解國稅局第1245條款：房地產投資者真正需要知道的內容

當你出售一項折舊資產時，稅務上實際發生了什麼——以及為什麼 IRS 第1245條款比你想像中更重要。這項稅法條款專門處理折舊回收（depreciation recapture），這是一個機制，可能將你的「有利」資本利得轉變為普通收入。對於同時持有多種類型房產的房地產投資者來說，這種資金如何被課稅的差異，可能意味著獲利豐厚與意外稅負之間的差距。

核心問題：根據 IRS 第1245條款的折舊回收

讓我們拆解一下實際情況。你購買了設備或出租房產，年復一年申請折舊扣除(降低你的應稅收入)，現在卻以盈利出售。這時候，IRS 第1245條款就派上用場了：稅法要求你「回收」這些折舊利益，將資產增值部分作為普通收入課稅，而非較優惠的資本利得稅率。

可以這樣理解——如果你以高於折舊後的價值出售資產，IRS會根據兩個不同的利得來課稅：

折舊部分： 任何高於你之前申請折舊的金額的利得，都會被視為普通收入，進行課稅。這就是折舊回收。

增值部分： 超過原始成本的利得，可能符合資本利得的條件，通常稅率較低。

這種分開課稅的方法，根本改變了你從房產出售中實際保留的金額，尤其是當你多年來申請了大量折舊時。

哪些房產實際適用於第1245條款？

並非所有房地產都以相同方式處理。IRS 第1245條款主要涵蓋個人財產和特定的可折舊資產，這些資產在商業環境中使用。製造、生產或提取過程中必需的設備通常符合資格。出租房產的家具、固定裝置，以及用於業務的車輛，也屬於這個範疇。

重要的是：住宅建築本身——如作為出租投資的單戶住宅——通常不適用於第1245條款的回收規定(它們屬於不同的折舊回收條款)。但這些建築內的改善部分？例如電梯、扶梯或其他可折舊的組件，可能會受到規範，這取決於它們的分類和折舊方式。

這個區分很重要，因為誤分類資產可能會導致意想不到的稅務後果。

如何計算你在第1245資產上的實際稅負

數學並不複雜，但精確性很重要。從調整後的成本基礎開始——即你的原始購買價格減去你所申請的所有折舊。當你出售時，計算利得的方法是用銷售價格減去這個調整後的基礎。

關鍵是：檢查這個利得中有多少來自折舊回收，多少來自資本增值。折舊回收部分(最多是你申請的折舊總額)，會被視為普通收入課稅。剩餘部分則可能符合資本利得稅率。

例如：你以$100,000購買設備，申請了$40,000的折舊(使調整後的基礎變成$60,000)，並以$110,000售出。總利得為$50,000，其中$40,000作為折舊回收被課稅為普通收入(，剩下的$10,000可能符合資本利得條件。這之間的稅率差異相當大。

為什麼這對你的房地產策略很重要

理解 IRS 第1245條款不僅是稅務合規——也是財務規劃。當你評估是否出售一項折舊資產時，要考慮折舊回收的稅負。一個在帳面上看起來有利可圖的房產，扣除折舊回收的普通所得稅後，實際淨利可能會少得多。

時機的選擇也很關鍵。如果你管理著不同資產類型和持有期的投資組合，每次出售的稅務影響都可能大大影響你的整體回報。有些投資者會故意安排跨年度的房產出售，以管理稅階和折舊回收義務。

總結來說：懂得 IRS 第1245條款運作的房地產投資者，能預測自己的實際稅負，優化出售時機，並做出真正明智的持有或出售決策。沒有這方面的知識，你可能會被意外的高稅單嚇到。