比較兩個REIT投資機會：哪一個帶來更好的回報？

了解REIT股息優勢

對於以收入為導向的投資者來說，房地產投資信託基金（REITs）提供了一個具有吸引力的結構。根據法律規定，REIT必須將至少90%的應稅收入以股息形式分配給股東。其運作機制十分簡單：REITs收購房產，將其出租給租戶，並將租金收入傳遞給投資者。

零售物業已成為REIT的主要焦點領域。儘管電子商務的擔憂和利率上升在近年帶來挑戰，但該行業展現出令人驚訝的韌性。在2025年前三季度，專注於零售的REITs平均回報率達到6.9%，展現出投資者對於妥善管理的投資物業的信心。

兩大領頭羊：規模與敏捷性

Realty Income：成熟巨頭

擁有超過15,540個物業，產生穩定的現金流，Realty Income約80%的租金收入來自零售租戶。其投資組合涵蓋百貨商店(10%)、雜貨店(11%)、家居改善零售商以及便利店位置。剩餘的曝光則來自工業、娛樂和其他物業類型。

在營運方面，該公司保持98.7%的出租率，租約續約平均提高3.5%。這種效率轉化為每股攤薄後的調整後營運資金（AFFO）為$1.09，較去年同期增長2.9%。

股息方面令人印象深刻：連續三十年以上每年增加，且每月分紅。10月的派息從$0.269增加到$0.2695每股。管理層預測2025年的AFFO在$4.25至$4.27之間，遠高於每年$3.23的股息義務。5.7%的股息收益率反映了當前市場的定價。

Realty Income規模龐大的缺點是：要產生顯著的成長變得困難。當你已經擁有超過15,000個待售和出租的投資物業時，額外的收購很難實質性地推動成長指標。投資者應預期穩定的收入，而非劇烈的資本增值。

NNN REIT：敏捷的競爭者

運營約3,700個物業，NNN REIT專注於便利零售、汽車服務、餐廳和娛樂場所。這種集中的零售策略似乎效果良好——該公司在第三季度保持97.5%的出租率。

財務表現展現出動能：季度AFFO每股從$0.84升至$0.86。其股息增長歷史長達36年，8月的增幅達到$0.60每股，增幅為3.4%。管理層預計全年AFFO在$3.41至$3.45之間，提供充足的股息保障。5.9%的收益率略高於Realty Income。

規模較小帶來策略優勢。NNN的收購能力直接轉化為實質性的成長機會。新增的投資物業到3,700個單位的投資組合中，產生的回報率遠高於加入Realty Income超過15,000個物業的回報。

策略比較框架

兩者都在充滿挑戰的零售市場中取得成功，並專注於韌性較高的業務類別——便利商店、基本服務和娛樂場所都相對抗經濟衰退。

它們都通過30年以上的連續股息增長贏得了投資者的信任。它們的股息收益率彼此相差不到20個基點。

最終的選擇取決於投資者的偏好：

**如果：**你重視多元化和成熟、大規模REIT的穩定性，擁有多種類型的物業和地理分布，請選擇Realty Income。

**如果：**你追求投資物業的實質性成長潛力，並接受集中於零售的風險，以期隨著時間的推移獲得更大幅度的複利收益，請選擇NNN REIT。

做出你的決策

這兩種投資物業都能產生回報和收入，但它們滿足不同投資者的需求。Realty Income提供穩定可靠的回報——來自龐大投資組合的穩定收益。NNN REIT則提供加速成長的潛力，來自更敏捷的平台。

如果只能選擇一個，NNN REIT在長期來看更具吸引力，儘管其專注較窄。較小的基數和集中於零售的策略為複利成長提供了催化劑，超越了Realty Income的限制。

投資決策最終取決於你的風險承受能力、時間範圍和收入需求。兩者都是收入導向投資組合的可行選擇。