你真的可以在今天的市場中依賴Realty Income 5.6%的股息收益率嗎？

十年穩定派息背後的數字

自1990年代末推出每月股息計畫以來，Realty Income 已成為注重收益投資者的家喻戶曉品牌。本週，公司將發放第666個連續月度股息——這一連續紀錄彰顯其對股東回報的承諾。這一成就令人印象深刻：從1994年的$49 百萬營收，到2024年的$52.7億，展現了驚人的轉變，但近期的市場表現卻講述著不同的故事。

在過去一年中，該股僅回報了4.7%，遠遜於標普500指數的12.8%漲幅。這種脫節的原因何在？答案在於兩個Wall Street仍在評估的重大策略轉變。

大膽擴展超越美國邊界

Realty Income 曾專注於國內房地產超過三十年。2019年，這一局面改變，該公司進行了首次國際收購——在英國以較小規模購買了12個Sainsbury’s租賃物業。如今，歐洲和英國的物業佔其合約租金基礎的17.7%，這一比例已大幅成長。

歐洲投資的步伐顯著加快。僅上一季度，該公司就投入$1 十億美元用於歐洲收購，而前兩個季度分別投入$889 百萬和$893 百萬美元。這一積極擴張反映出一個經過計算的押注：歐洲物業的初始加權平均現金收益率為8%，超過美國類似收購的7%。

CEO Sumit Roy 在近期財報中指出，從風險調整角度來看，歐洲機會的篩選結果較為有利。然而，公司仍保持紀律——其4.4%的選擇比率意味著它將放棄約96%的可用機會。隨著公司追求第二個重大計畫，這種嚴謹將受到考驗。

動用$2 十億美元的資金火力

Realty Income 發現一個重大挑戰：資本成本限制了部署能力。在第三季度，公司放棄了約$2 十億美元的有潛力投資，因為融資成本被認為過高。解決方案來自公司新成立的 Realty Income U.S. Core Fund。

這個開放式私募基金由公司轉移自資產負債表的$1.4億工業和零售物業啟動。通過與機構投資者合作，該基金建立了一個在更有利經濟條件下部署資本的機制，同時提供持續的收入產生。這一結構有效解鎖了額外的投資容量，且不會對母公司資產負債表造成壓力。

評估當前收益吸引力與股息率的可持續性

目前5.6%的股息收益率引發一個重要問題：對保守投資者來說，這是價值陷阱還是真正的機會？通常，接近6%的收益率值得保持懷疑——它可能暗示基本面惡化，但被股價下跌所掩蓋。

Realty Income 的估值指標則顯示相反。公司的市盈率為55，代表溢價估值，而非困境。這一溢價反映了近期的運營動能：盈利增長17.2%，營收擴展10.3%，同時進行了策略性資本再配置。

近期聯準會降息25個基點也提供了額外的順風。Realty Income 預計將以較佳利率再融資11億美元的多幣種債務。隨著國債收益率持續下降，當前的股息收益率相較其他固定收益工具將變得越來越具吸引力。

投資理由：成長的收益與策略性擴展

對於重視可靠且逐步增加收入的投資者來說，Realty Income 展現出具有吸引力的特徵。自1994年以來，公司每年都穩定提高派息——儘管每次增幅較為溫和，但頻繁調整在全年累積下來具有顯著效果。

這兩大策略——歐洲市場滲透與私募基金的推出——為公司下一階段的成長奠定了基礎。儘管短期市場表現落後於基準指數，但未來回報的策略性基礎似乎堅實。投資者面臨的問題是，他們是否相信公司有能力執行這一轉型，同時維持其建立聲譽的可靠性。

對於尋求淨租賃房地產曝光、並已展現對股東收益承諾的投資者來說，當前的估值可能提供一個進場點，等待這些發展進一步被市場認可。