了解房屋淨值分享協議：此替代融資選項的完整指南

什麼是房屋淨值協議及其差異？

房屋淨值分享協議代表一種日益普及的融資機制，與傳統的房屋淨值選項有根本的不同。與利用房屋淨值貸款或HELOC（房屋淨值信用額度）來動用您目前的淨值不同，房屋淨值分享協議讓您根據未來房屋淨值潛力來取得資金。這一差異非常重要，因為它為那些因收入、信用或現金流限制而可能無法符合傳統貸款資格的借款人打開了大門。

操作方式很簡單：投資公司會提供您一筆一次性付款——本質上是一筆淨值預付金。作為回報，他們將獲得一個契約權利，主張您房屋未來價值的預定百分比。這種安排的優點在於其彈性——無月付、無累積利息，且您可以在任何時候退出。

房屋淨值分享流程實際運作方式

當您簽訂房屋淨值協議時，投資公司會委託獨立評估師來確定您房產的當前價值。有些公司會調整這個評估數字，以確定您的「起始價值」，這成為計算借款能力的基準。這個起始價值可以保護投資者免受房價下跌的風險，同時在房產升值時讓他們分享上行潛力。

簽約後，投資者會在您的房產上留置權。如果您有抵押貸款，投資者會位於您的貸款人之後，擁有第二順位。這意味著若發生止贖，抵押公司會先獲得付款。然而，您仍然擁有完整所有權，並可以在協議期限結束前隨時出售房產。

您將分享的淨值百分比在合約中事先鎖定，這由多個因素決定：房屋的評估價值、當前淨值狀況、地理位置和信用狀況。大多數協議期限在10到30年之間，但不同供應商的期限會有所不同。

退出策略與償還機制

當您決定退出協議——無論是透過出售、再融資或期限結束——您都需向投資公司支付其淨值份額。您的還款義務取決於三種情況：

如果房產升值，您會支付房屋最終價值的百分比或升值部分的百分比。如果房價持平，您通常會償還最終價值的百分比或退還原始的現金預付金。在市場下跌時，您可能支付最終價值的百分比、部分原始預付金，或根本不需支付——這取決於您的具體合約條款。

公司的淨值份額計算基於銷售價格或新進行的評估作為最終價值。這個最終估值會直接影響您最終應付的金額。

了解實際成本

房屋淨值分享協議並非免費。您在整個過程中會遇到多項費用：

前期費用包括：啟動費(通常為淨值預付金的3-5%)、評估費($200-$1,250)、房屋檢查費($650-$1,050)、產權服務($200-$900)，以及托管服務($250-$500)。

退出費用可能相當可觀。當您終止協議時，可能需要支付再次評估、檢查、產權搜尋和托管服務的費用。如果您出售房產，還需支付房地產經紀佣金。有些借款人會遇到未預料到的額外支出。

多比較幾家供應商的報價非常重要。獲取多家房屋淨值協議公司的報價，並將其與傳統房屋淨值貸款方案進行比較，以了解不同期限下的總借款成本。

如何取得房屋淨值分享產品

傳統的抵押貸款銀行、銀行和信用合作社不提供這些協議。相反，您會在專門的投資公司找到它們，許多由風險投資資金支持。截至2024年初，這些產品的可用性仍然有限。

地理範圍因供應商而異：

Aspire在加州、科羅拉多州、佛羅里達州、馬薩諸塞州和華盛頓州運營。HomePace覆蓋亞利桑那州、科羅拉多州、伊利諾州、明尼蘇達州、北卡羅來納州、俄亥俄州、田納西州、猶他州和華盛頓州。HomeTap服務範圍包括亞利桑那、加州、佛州、密歇根、明尼蘇達、內華達、新澤西、新 York、北卡羅來納、俄亥俄、俄勒岡、賓州、南卡羅來納、猶他、維吉尼亞和華盛頓。

Point的網絡覆蓋26個州加上華盛頓特區，包括亞利桑那、加州、科羅拉多、康涅狄格、佛州、喬治亞、夏威夷、伊利諾、印第安納、馬里蘭、馬薩諸塞、密歇根、明尼蘇達、密蘇里、新澤西、新約克、北卡、俄亥俄、俄勒岡、賓州、南卡、田納西、猶他、維吉尼亞、華盛頓和威斯康辛。

Splitero目前服務加州、科羅拉多州、俄勒岡州、猶他州和華盛頓州部分地區。Unison擁有最廣泛的覆蓋範圍，運營於29個州及華盛頓特區：亞利桑那、加州、科羅拉多、特拉華、佛州、伊利諾、印第安納、堪薩斯、肯塔基、馬薩諸塞、密歇根、明尼蘇達、密蘇里、內布拉斯加、內華達、新澤西、新墨西哥、紐約、北卡、俄亥俄、俄勒岡、賓州、羅得島、南卡、田納西、猶他、維吉尼亞、華盛頓和威斯康辛。

Unlock服務14個州：亞利桑那、加州、科羅拉多、佛州、密歇根、新澤西、北卡、俄勒岡、賓州、南卡、田納西、猶他、維吉尼亞和華盛頓。

重要的考量因素：在承諾前須知

房屋淨值分享協議對於缺乏傳統融資選項的借款人來說效果最佳。然而，幾個缺點值得認真考慮。強制出售條款——如果您無法償還淨值份額，投資者可以強制房產清算——帶來重大風險。此外，您將永久與外部方分享未來的升值，這可能意味著在房地產價值飆升時放棄可觀的收益。

房產類型的限制也很重要；大多數公司只接受單一家庭主要住所，但也有些接受度假屋或投資房產。持續的留置權位置會影響您的再融資彈性，並增加未來交易的複雜性。

這些產品適合特定情況——尤其是那些淨值較高但信用狀況較差或收入證明有限的借款人。對其他人來說，傳統的房屋淨值貸款或信用額度可能更經濟、更具彈性。