探索房屋淨值協議：這一新興融資選擇的全面指南

了解房屋淨值協議的基本原理

如果傳統貸款的門已經關閉，房屋淨值協議正成為一條日益受歡迎的獲取資金的途徑。與傳統的房屋淨值貸款或信用額度不同，這些協議的運作原理截然不同：它們提供即時現金，換取未來房產升值的股份。

當你與淨值合作夥伴簽訂房屋淨值分享協議時，你會先收到一筆一次性付款。作為回報，你授予該合作夥伴一項契約權利，獲得你房屋未來價值增長的預定百分比。這種安排的優點在於其彈性——你可以在任何情況允許時退出，且協議期限通常根據供應商不同，範圍在10到30年之間。

與傳統股權融資的運作差異

房屋淨值協議與標準房屋淨值貸款最顯著的區別在於沒有每月還款或累積利息。由於房屋淨值協議不作為傳統貸款運作，它完全避開了傳統的債務結構。你不需要持續還款，而是在協議結束時結清義務——可以是房屋出售、直接買斷合作夥伴的股份，或再融資。

專業評估師會確定你房屋的起始價值，這成為計算借款能力的基準。有些淨值合作夥伴會調整這個評估數字，以確定他們的初始位置。這種估值方法具有雙重目的：一方面決定你能獲得多少資金，另一方面保護合作夥伴免受房產貶值的風險。

法律地位與你的所有權權利

簽約後，合作夥伴會在你的房產上設置留置權。如果你已有抵押貸款，這個淨值留置權將位於第二順位——意味著你的貸款人在喪失房產時享有優先權。重要的是，你仍然擁有房屋的全部所有權；合作夥伴沒有任何所有權股份。這個區別讓你可以在協議到期前任何時候出售房產。

房產資格與範圍

大多數供應商專注於單戶、由房主自住的主要住宅，儘管一些已擴展到第二套房、度假屋和投資組合。地理位置也很重要——你的所在地點會顯著影響批准機率以及合作夥伴所要求的股份比例。

你實際支付的費用：真正的成本結構

在簽訂房屋淨值協議之前，了解費用結構非常重要。這些協議通常收取：

前期費用，一般包括：3%至5%的發放費（根據現金預支額計算）、($200-$1,250)的評估費、($650-$1,050)的房屋檢查費、($200-$900)的產權服務費，以及($250-$500)的托管服務費。這些代表你的初始自付費用。

退出費用，在你終止協議或到期時可能累積。你可能需要進行重複評估、房屋檢查和產權服務。如果你出售房產，房地產經紀佣金（通常為銷售價格的5-6%）也會增加額外費用。

這些累計費用使得比較多個供應商和其他資金來源（包括傳統房屋淨值貸款）變得必要，以了解長期的實際成本。

最終償付金額的計算方式

結算價值代表財務結算點。房屋的最終估值——無論是實際銷售價格還是新評估——都決定你最終應付的金額。

在升值情境下，你會向合作夥伴支付房屋最終價值的百分比或僅是升值部分的百分比。如果價值持平，你通常支付最終價值的百分比或原始預支額。在貶值期間，結構會因供應商而異——你可能支付減少後的最終價值百分比、部分原始預支額，或根本不支付，具體取決於合約條款。

這種依結果而定的結構意味著你的償付義務與市場表現直接相關，形成你與合作夥伴投資理念的自然契合。

評估權衡利弊

房屋淨值協議適用於那些收入、信用狀況或現金流條件不允許傳統借款的人。對於缺乏傳統融資途徑的候選人，它們能解鎖原本無法獲得的資本。

另一方面，也有一些缺點需要認真考慮。你放棄的股份比例可能在房產大幅升值時造成重大財富轉移。留置權的優先順位會在你日後想再融資或獲取額外淨值時帶來困難。退出計算的複雜性和可能的強制出售情況也需要謹慎審查合約。

這些新興供應商的所在地點

房屋淨值協議目前尚未通過傳統渠道提供——傳統的抵押貸款銀行、銀行和信用合作社都不提供這類產品。相反，專門從事這些產品的風險投資公司服務於特定地區市場。

地理限制定義了目前的市場格局(截至2024年2月)：

Aspire在加州、科羅拉多州、佛羅里達州、馬薩諸塞州和華盛頓州運營。HomePace服務亞利桑那州、科羅拉多州、伊利諾伊州、明尼蘇達州、北卡羅來納州、俄亥俄州、田納西州、猶他州和華盛頓州。HomeTap覆蓋包括亞利桑那、加州、佛羅里達、密歇根、明尼蘇達、內華達、新澤西、新約克、北卡羅來納、俄亥俄、俄勒岡、賓夕法尼亞、南卡羅來納、猶他、弗吉尼亞和華盛頓在內的16個州。

Point擁有最廣泛的網絡，覆蓋26個州加上華盛頓特區：亞利桑那、加州、科羅拉多、康涅狄格、佛羅里達、喬治亞、夏威夷、伊利諾伊、印第安納、馬里蘭、馬薩諸塞、密歇根、明尼蘇達、密蘇里、新澤西、新約克、北卡羅來納、俄亥俄、俄勒岡、賓夕法尼亞、南卡羅來納、田納西、猶他、弗吉尼亞、華盛頓和威斯康星。

Splitero在加州、科羅拉多州、俄勒岡、猶他和華盛頓的部分地區保持存在。Unison的覆蓋範圍最廣——涵蓋29個州加上華盛頓特區：亞利桑那、加州、科羅拉多、特拉華、佛羅里達、伊利諾伊、印第安納、堪薩斯、肯塔基、馬薩諸塞、密歇根、明尼蘇達、密蘇里、內布拉斯加、內華達、新澤西、新墨西哥、紐約、北卡羅來納、俄亥俄、俄勒岡、賓夕法尼亞、羅得島、南卡羅來納、田納西、猶他、弗吉尼亞、華盛頓和威斯康星。

Unlock在14個州提供服務：亞利桑那、加州、科羅拉多、佛羅里達、密歇根、新澤西、北卡羅來納、俄勒岡、賓夕法尼亞、南卡羅來納、田納西、猶他、弗吉尼亞和華盛頓。

做出你的決策

房屋淨值協議在整個融資市場中佔有一席之地。它們為特定借款人解決特定問題，同時也帶來自身的複雜性和風險。在繼續之前，建議比較多家供應商的方案，並徹底評估其他股權獲取策略，以確保這種方式真正符合你的財務目標。