REITs 如何產生穩定的被動收入：深入了解三大股息冠軍

當以$1,000探索投資機會時，了解不同收入來源之間的區別非常重要。例如，賣出股票算不算收入？雖然出售股票的資本利得是應稅的，但REIT股息的運作方式則不同。房地產投資信託基金（REIT）在法律上被要求將至少90%的應稅收入分配給股東，使其成為一種專門用於穩定股息支付而非單純資本增值的投資工具。

了解REIT的優勢

一個REIT (房地產投資信託)提供了接觸產生收入的房地產的機會，而無需承擔房產所有權和管理的負擔。這些投資工具有多種形式，每種都針對不同的房地產領域。其主要優點在於其強制分配的結構——與出售個別股票不同，REIT股東會收到預測性收入流，這些收入是通過股息來傳遞的。

Welltower：專注於醫療保健的成長

Welltower (NYSE: WELL)已經定位自己為醫療房地產的主要玩家，業務涵蓋高齡住宅、後急性護理和醫療基礎設施。公司最近宣布計劃退出門診醫療部分，以專注於其核心的高齡住宅專業。

財務表現展現出令人信服的故事。第三季的結果顯示，經常性FFO每股較去年同期跳升21%至$1.34，而同店淨營運收入約增長15%。高齡住宅運營組合特別增長20%，展現出強勁的運營動能。公司在本季度投入了19億美元的總資本用於收購和開發，並擁有119億美元的可用流動資金。

Welltower的商業模式強調與醫療運營商的整合合作，而非被動房東安排。公司通過三個不同的部門運作：直接管理的高齡住宅物業、由運營商承擔所有費用的長期三網租賃設施，以及新成立的私募基金管理部門，旨在吸引第三方機構資本投資醫療房地產。其目前的收益率接近1.5%，吸引追求成長的收入型投資者。

Prologis：布局電子商務與資料中心擴展

Prologis (NYSE: PLD)經營全球最大物流房地產組合，管理約13億平方英尺的資產，遍佈全球市場。公司的規模令人震驚——每年約有3%的全球GDP流經其設施，提供巨大的競爭優勢和租戶穩定性。

2025年第三季交出了優異的成績。核心FFO每股增加4.2%，達到$1.49，創下租賃量的紀錄。該季度公司簽訂了6200萬平方英尺的新租約，物業佔用率達到95.3%。管理層在這些成就之後，上調了全年指引，主要受租賃速度加快和進軍資料中心基礎設施的推動。

公司獲得了5.2吉瓦的公用事業供電容量，顯示出在資料中心領域的積極投資。這種多元化策略回應了電子商務市場的擴張，該市場比傳統零售商店需要更多的物流空間。Prologis的戰略性交通樞紐物業使其能夠充分利用快速配送的需求，同時進入高增長的資料中心行業。

儘管提供較低的3.2%收益率，但Prologis已連續12年提高股息。主要客戶如亞馬遜、家得寶和聯邦快遞等，能產生可靠的長期租賃收入，使其成為尋求收入與成長潛力的耐心資本的有力選擇。

Realty Income：每月股息的穩定性

Realty Income (NYSE: O)以其超過30年的股息成長紀錄和獨特的每月支付結構而著稱，而非一般的季度支付。公司已連續發放665個月的股息，彰顯業務的穩定性。

其商業基礎建立在三網租賃協議上，租戶幾乎負責所有營運成本。租期通常為10-20年，確保收入的可預測性和長期性。其投資組合涵蓋超過1500個租戶，來自多元行業，特別是藥房、雜貨零售商和健身中心等非周期性行業，能有效抵禦經濟波動。

Realty Income進行售後回租交易，從企業所有者購買物業並再出租，確保長期穩定的收入流。公司也收購開發階段的物業，以優化租金收入。第三季業績超出預期，營收較去年同期成長11%，達到14.7億美元，FFO每股為$1.07，較之前的$0.98有所提升。物業佔用率保持在98.7%的高水準。

目前收益率接近5.7%，遠高於標普500股票平均1.2%的收益率。這使得Realty Income對於重視被動股息收入的投資者特別具有吸引力。多元化的物業基礎和堅如磐石的商業模式提供下行保護，同時帶來穩定的分配。

做出你的投資決策

每個REIT針對不同的投資者優先事項。Realty Income適合追求最大現金收益和每月收入確定性的投資者。Prologis則吸引願意接受較低現金收益、追求長期升值和在物流與資料中心戰略布局的成長型投資者。Welltower則提供平衡的醫療房地產行業曝光，並展現出令人印象深刻的運營動能。

了解稅務影響也很重要——REIT股息通常由普通收入、資本利得和資本回報組成，每個部分的稅率不同。這種結構與賣出個別股票的資本利得稅制有顯著差異，後者取決於持有期間。強制分配的規定確保了穩定的支付，旨在提供真正的收入，而非僅依賴資本增值。