賣方融資：通往房產所有權的隱藏之路——以及它的實際運作方式

為何難以獲得房貸批准？你並不孤單。但許多買家忽略了一條替代路徑：業主融資，也就是賣方成為你的貸款人，而非銀行。以下是你需要了解的有關這條非常規房產所有權途徑的所有資訊——以及它是否適合你。

什麼是業主融資？

從本質上來說，業主融資 (也稱為賣方融資)，顛覆了傳統的房貸模式。你不是向銀行借款，而是直接向出售房產的人借款。賣方充當貸款人，通常收取比銀行更高的利率，並且經常設計一個較大的氣球還款，五年或更長時間後到期。

主要吸引力？沒有銀行介入，意味著沒有冗長的批准流程、沒有強制性評估，除非你想要這些(。這可以大幅縮短整個買賣流程。

實際運作方式

將業主融資想像成傳統房貸——但由賣方持有貸款票據而非貸款機構。你支付一筆首付 )通常為購買價格的20-30%(，然後在一定期限內以每月分期付款的方式支付剩餘款項。

不同之處在於：

每月付款直接支付給賣方，而非房貸服務公司。你通常自行負責房產稅和保險——它們不會像傳統貸款那樣包含在每月付款中。還款計劃通常有一個轉折點：你可能將貸款攤銷20或30年，但實際貸款期限較短 )常見為5年(。這會產生一個氣球支付——到期時需支付一大筆款項。屆時，你可以直接付清這筆款，或再向銀行再融資，支付給賣方。

實例情境： 一位買家以80,000美元購買一處歷史建築，支付25,000美元的首付。賣方以7%的利率融資剩餘的55,000美元，期限為五年，並以20年的攤銷方式計算。每月支付約426美元，五年後需支付約47,000美元的氣球款。整個貸款期間，買家仍負責房產稅和保險。

為何買賣雙方選擇這條路

對買家來說，優勢包括：

• 在傳統貸款不符合資格時獲得融資
• 能購買不符合傳統貸款標準的房產 )如較舊的房屋或待修復房(
• 更快的成交流程，減少盡職調查時間
• 低廉的成交成本——無銀行費用、評估費或強制檢查
• 在首付要求上更具彈性

對賣家來說，好處同樣吸引：

• 不需符合嚴格的評估標準即可出售房產
• 透過利息收取產生穩定的投資回報
• 簡化銷售流程
• 若買方違約，保留所有權作為擔保
• 選擇將本票轉售給投資者，立即取得現金

風險：重大缺點

在你投入之前，必須了解風險：

買方風險：

• 利率通常比傳統房貸高出1-3個百分點
• 屆時可能面臨一筆巨額氣球還款
• 你的資格完全取決於賣方願意承擔你的財務風險
• 賣方可能有自己的房貸，且有“到期即付”條款，若未先還清貸款，可能無法提供業主融資

賣方風險：

• 完全暴露於違約和可能的沒收程序
• 若買方停止付款並棄置房屋，需負責房產維護問題
• 聯邦規定可能限制氣球支付結構，或要求涉及房貸起始人

每個業主融資交易必備的關鍵條款

絕不可在沒有書面協議的情況下簽署任何文件，協議中必須明確列出：

• 購買價格與貸款金額——總價與融資部分
• 首付金額——你預付的金額，包括任何誠意金
• 利率——可議價；賣方利率較銀行更具彈性
• 貸款期限與攤銷計劃——還款期限與計算方式
• 每月還款金額——每月應付的確切金額與截止日期
• 寬限期與逾期定義——若錯過付款會發生什麼
• 氣球還款細節——到期時的確切一次性支付金額與時間，並考慮聯邦限制
• 稅金與保險責任——誰負責支付房產稅與保險，以及方式
• 違約後果——若任一方違約會發生什麼

三種常見的賣方融資結構

本票 + 抵押/信託契約： 最常見的結構。買方立即取得所有權，賣方持有抵押作為擔保，並在地方政府登記。

契約銷售 )分期付款銷售(： 買方在最後付款或再融資前不會取得所有權。這樣賣方的擔保較強，但限制買方的即時所有權。

租賃購買 )租轉購(： 買方租用房產，並有選擇以設定價格購買的權利。若買方行使購買權，租金部分可抵扣購價。

重要的安全考量

業主融資本身並非天生危險——但必須採取預防措施。買方應獨立評估房產價值，避免付出過高；賣方應進行信用檢查，以降低違約風險。雙方都應與有執照的律師合作，擬定嚴密的協議，保障雙方利益並列出所有應變措施。

總結來說：業主融資能為陷入房貸審核困境的買家打開機會，也能幫助賣家加快成交速度。但它相當複雜，具有實質的財務風險，並且需要清楚明確的書面協議。務必在進行前尋求法律專業意見。