50年房貸陷阱：為何銀行與mREIT投資者微笑，而購房者卻付出雙倍代價

當特朗普總統提議將按揭期限延長至50年時，頭條新聞集中在每月還款額的降低。但對借款人來說，實際的淨有形利益卻完全不同——這揭示了一場從房主向金融機構的大規模財富轉移。

讓購房者害怕的數學

讓我們從聽起來有吸引力的數字開始：以6.25%的利率購買一棟價值450,000美元的房屋，標準的30年按揭每月還款2,771美元。將同樣的貸款期限延長到50年，月供降至2,452美元。這個$319 每月節省的金額看起來很誘人，直到你做完整的計算。

三十年內，你大約會支付547,000美元的利息給貸款銀行。轉成50年期限？總利息則飆升至約102萬美元，幾乎是原來的兩倍。那個所謂的“負擔得起”的月供的真正成本，是額外的50萬美元利息，直接流入金融體系。

這就是理解自我攤銷按揭的重要性。在任何貸款的早期，大部分的還款都用於支付利息，而非建立房屋淨值。使用50年結構，這種不平衡會大幅擴大，意味著購房者將花費數十年以緩慢的速度累積財富，而銀行則以加速的利息收入收割。

真正的贏家：銀行與按揭房地產投資信託 (mREITs)

大型商業銀行如美國銀行（Bank of America）和花旗集團（Citigroup）將能立即從這一轉變中獲利。它們的規模使得它們能在全國範圍內分散風險，同時品牌影響力確保它們能吸引足夠的客戶來發放大量長期貸款。

但還有一個更為複雜的受益者：按揭房地產投資信託 mREITs，如Annaly Capital和AGNC Investment Corp.。這些基金購買合併的按揭證券，並從借款成本與利息收入之間的差價中獲利。投資者紛紛投向它們，因為它們的收益率異常高——目前Annaly約為12.7%，而AGNC則接近14%。

50年按揭如何改變mREITs的格局？由於按揭具有自我攤銷的特性，每次利息支付的一部分實際上是本金償還。這會隨著時間推移拖累mREIT的估值，因為它們本質上是在向股東返還資本，而其投資組合則在貶值。以AGNC的有形淨帳面價值為例：2020年初為每股17.66美元，但到2025年第三季已經縮水到8.28美元。

更長的按揭期限將徹底改變這個局面。使用50年按揭，利息將在數十年內佔據總現金流的更大比例，意味著股息中嵌入的資本回報會更少。對於mREIT股東來說，淨有形資產的淨利益是？它們的投資組合價值會較慢下降，使得這些已經高收益的投資對追求收益的投資者來說更具吸引力。

金融市場的制度轉變

儘管50年按揭是否會從提案轉變為政策仍未確定，但金融激勵措施已經非常明確。貸款人——無論是傳統銀行還是高級的mREIT投資者——都將從借款人那裡獲得一場巨大的財富轉移。對於金融股交易者來說，50年按揭制度可能徹底改變抵押證券及持有它們的金融機構的吸引力。

問題不在於這是否會惠及金融行業。它絕對會。真正的問題是，政策制定者是否意識到，他們實質上是在以未來半個世紀的房主淨值積累為代價，補貼銀行的利潤。