Офісно-житлові комплекси в Сеулі, великі планування зростають, а середні та малі залишаються в стагнації

Купівельна ціна офісних апартаментів у Сеулі продовжувала зростати у квітні 2026 року, але рушієм зростання був не весь ринок, а зосереджений на великих і середніх за площею житлових приміщеннях, що користуються попитом для проживання.

Згідно з даними, опублікованими 26 квітня на основі дослідження KB Real Estate від 13 квітня, темп зростання цін на офісні приміщення у Сеулі у квітні склав 0,13%. Хоча це менше ніж 0,16% у березні, зростання зберігається вже 15 місяців поспіль з лютого 2025 року по квітень 2026 року. Зовні ринок зберігає тенденцію до зростання, але насправді явна диференціація між різними за площею сегментами вже стала очевидною.

Особливо зростання спостерігається у великих офісних будівлях з корисною площею понад 85 квадратних метрів — на 0,70%, та у середніх і великих офісних будівлях з площею від 60 до 85 квадратних метрів — на 0,39%, що демонструє досить сильний тренд зростання. Навпаки, середні офісні будівлі з площею від 40 до 60 квадратних метрів знизилися на 0,07%, малі — з площею від 30 до 40 квадратних метрів — на 0,11%, дуже малі офісні будівлі з площею менше 30 квадратних метрів — на 0,05%. У цьому місяці середні та малі офісні будівлі перейшли до зниження, а дуже малі — вже п’ять місяців поспіль знижуються. Зазвичай великі офісні будівлі мають сильний житловий компонент, що сприяє залученню попиту, який розглядає їх як заміну квартирам, тоді як менші — більше залежать від орендних інвестицій, і ця тенденція відображає вищезазначені характеристики.

З погляду регіонів, ціни у столиці та по всій країні зросли відповідно на 0,04% і 0,03%, але зростання у регіоні, окрім Сеула, було слабким. У Кімгеджо зниження склало 0,01%, у Інчхоні — 0,39%, а у п’яти великих регіональних містах (Теджон, Тегу, Пусан, Кванджу, Ульсан) — 0,05%. Середня ціна купівлі-продажу по країні становила 2,6423 мільярда вон, у столиці — 2,7443 мільярда вон, у п’яти великих містах — 1,9605 мільярда вон. Найвища ціна у Сеулі — 3,0849 мільярда вон, у Кімгеджо — 2,6505 мільярда вон, у Інчхоні — 1,6539 мільярда вон. Тенденція до розходжень у цінових динаміках між Сеулом та іншими регіонами є однією з ключових характеристик цього аналізу.

Ринок оренди житла та доходність орендного бізнесу також демонструють регіональні відмінності. Середня ціна оренди офісних приміщень у квітні по всій країні становила 2,0521 мільярда вон, у столиці — 2,1516 мільярда вон, у п’яти великих містах — 1,3732 мільярда вон. У Сеулі — 2,3649 мільярда вон, у Кімгеджо — 2,1205 мільярда вон, у Інчхоні — 1,3493 мільярда вон. Рентабельність оренди по країні становила 5,49%, у столиці — 5,33%, у п’яти великих містах — 6,53%, у Сеулі — 4,90%, у Кімгеджо — 5,53%, у Інчхоні — 6,41%. Зазвичай, у регіонах із високими цінами на купівлю-продаж, доходність оренди нижча, тоді як у регіонах з меншими цінами або в Інчхоні — вона вища, і ця структура зберігається.

Підсумовуючи, ринок офісних приміщень останнім часом можна охарактеризувати як «сильний житловий попит у Сеулі» та «слабкий у регіонах, окрім Сеула та малих за площею об’єктів». Враховуючи рівень відсоткових ставок, попит на заміщення житла та умови орендного ринку в різних регіонах, навіть для однакових типів офісних будівель спостерігається явна диференціація цінових трендів. У майбутньому середньомасштабні житлові офісні будівлі у Сеулі ймовірно залишатимуться досить стабільними, тоді як швидкість відновлення інвестиційних малих об’єктів та ринків регіонів поза Сеулом може залишатися повільною.