Податковий режим у сфері нерухомості: можливість реформування, орієнтованого на фактичне проживання… Попередження про зміни на ринку

Зі швидким поширенням обговорень реформ щодо довгострокового особливого вирахування податку на доходи від передачі для власників одноквартирних житлових об’єктів напередодні червневих місцевих виборів, ринок уважно стежить за можливістю зміни стандарту оподаткування нерухомості з “терміну володіння” на “фактичне проживання або ні”.

Система довгострокового особливого вирахування спочатку була введена для зменшення податкового навантаження на реальних потребувачів. Вона була оприлюднена у 1988 році та запроваджена з 1 січня 1989 року з метою зменшення податкового навантаження для власників одноквартирних житлових об’єктів, які тривалий час їх володіють, шляхом відрахування частини доходу від передачі. Передумови її запровадження були такі: оподаткування довгострокових накопичених доходів одноразово може призвести до надмірного податкового навантаження, а також необхідність зменшення явища так званого “застою пропозиції” через надмірне податкове навантаження, що ускладнює продаж нерухомості. Наразі, коли власник одноквартирного житлового об’єкта продає житло, яким володів понад 3 роки і яке проживав понад 2 роки, він може застосувати вирахування до 40% за термін володіння та 40% за термін проживання, загалом до 80%.

Ця система була значно розширена під час уряду Лі Мін Бока у 2009 році для реагування на глобальну фінансову кризу та спад у ринку нерухомості. Тоді власники одноквартирних житлових об’єктів, які володіли ними понад 10 років, могли отримати до 80% вирахування. Після цього уряд Вон Чжін Йона з 2020 року посилив вимоги щодо фактичного проживання, сформувавши сучасну структуру. Зовні для власників одноквартирних житлових об’єктів, які фактично проживають і володіють ними, податкове навантаження суттєво різниться від тих, хто просто володіє нерухомістю. Наприклад, житло, придбане 10 років тому за 7 мільярдів вон, яке було продане за 15 мільярдів вон після 10 років проживання, матиме податкове зобов’язання близько 3,48 мільйонів вон; але якщо воно просто володілося без проживання, податки зростуть до 31,33 мільйонів вон. У випадку високої ціни житла, придбаного за 20 мільярдів вон і проданого за 40 мільярдів вон, податкове зобов’язання при фактичному проживанні становить 95,06 мільйонів вон, а без проживання — до 480,63 мільйонів вон, різниця значна.

Проте політичні кола та частина громадських груп вважають, що чинна система вирахувань надає надмірні переваги власникам дорогого житла. Зокрема, з’явилися критичні зауваження, що податкова система сприяє появі явища “вибраної нерухомості” у районі Каннам у Сеулі та на березі річки Ханган, тобто активів, що більше не розподілені між кількома об’єктами, а зосереджені у висококласних квартирах із престижною локацією. Президент І Чжон Мін також неодноразово у цьому році через платформу X піднімав питання про податкові пільги для власників одноквартирних житлових об’єктів, які не проживають у них, і 18 квітня чітко заявив, що значне зменшення податків лише через тривале володіння є несправедливим і суперечить здоровому глузду, що свідчить про намір внести корективи у систему. Нещодавно, десять депутатів від прогресивної партії, зокрема Юн Чон Ю, подали законопроект про скасування довгострокового вирахування для власників одноквартирних житлових об’єктів, і дискусії про це вже перейшли до офіційної законодавчої стадії.

Однак ринок і наукова спільнота більше схиляються до ідеї “реорганізації з урахуванням проживання”, а не до повного скасування. Адже повне скасування довгострокових пільг може послабити принцип захисту реальних потребувачів і стимулювати короткострокові купівлі-продажі або призвести до застою у транзакціях. Деталі реформ ще не оприлюднені, але обговорюється можливість підвищення податкового навантаження для власників одноквартирних житлових об’єктів, які не проживають у них, а також встановлення винятків для випадків тимчасового нерезиденства через навчання, роботу тощо. Міністр земельних і транспортних ресурсів Кім Юн Де у інтерв’ю радіо 12 минулого місяця заявив, що почне працювати над коригуванням податкових реформ, включаючи нерезиденційні та надвисокі ціни, і вдосконалить цілісну систему оподаткування нерухомості. Міністерство планування і фінансів також після заходів 15 жовтня минулого року веде дослідницький проект і міжвідомчу робочу групу, що охоплює системи оподаткування володіння та передачі, і спостерігачі вважають, що конкретні пропозиції можуть бути представлені вже у липні цього року у проекті податкової реформи на 2027 рік.

Проблема полягає у тому, що реформа податкової системи може спричинити вплив на ринок. Страхи полягають у тому, що лише попередження про посилення податкового навантаження може тимчасово збільшити кількість об’єктів, проданих перед реформою, але після підвищення податків попит на покращення житла може знизитися, що призведе до зменшення транзакцій і зниження ліквідності. Особливо це стосується власників орендованих житлових об’єктів, які проживають у нерухомості з повним оподаткуванням, та тих, хто поступово підвищує рівень проживання через високі податки на передачу, податки на придбання, комісії агентств і витрати на переїзд. Також існує думка, що посилення оподаткування нерезиденційної нерухомості може зменшити кількість таких об’єктів і підвищити орендні ставки. Ця тенденція свідчить про те, що система оподаткування нерухомості поступово переходить від просто податкової проблеми до питання, що вимагає врахування ринку транзакцій, оренди та політики пропозиції. Як реагуватиме ринок у майбутньому, залежить від здатності уряду одночасно посилювати податкову систему і ефективно впроваджувати політики розширення житлового фонду.