Останнім часом я досліджую різні стратегії іпотечного кредитування, і іпотеки з заощадженнями (offset mortgages) постійно з’являються у розмовах. Не впевнений, чи вони справді варті своєї популярності, особливо якщо ви в США, де їх досить рідко зустрічаєш у порівнянні з іншими країнами.

Отже, основна ідея: замість звичайної іпотеки ви прив’язуєте свій рахунок заощаджень до неї. Ваш баланс заощаджень тоді зменшує суму, на яку нараховується відсоток, тобто ви платите відсотки лише на різницю між боргом і заощадженнями. Це досить розумно, коли задуматися. Гроші просто лежать там і працюють на вас, не витрачаючись.

Звичайно, тут є кілька реальних переваг. По-перше, ви зменшуєте відсоткові платежі, оскільки зменшуєте суму, на яку банк нараховує відсотки. Якщо у вас є хороші заощадження, це може зекономити серйозні гроші за 15, 20 або 30 років. По-друге, ви зберігаєте доступ до своїх заощаджень у будь-який момент. Це суттєва різниця порівняно з тим, щоб просто додавати додаткові гроші до основного боргу — ваші гроші все ще там, і ви можете їх використати у разі надзвичайної ситуації або для інвестиційної можливості. І по-третє, оскільки ви платите менше відсотків, ви можете швидше погасити весь борг, якщо захочете.

Але так, є й зворотній бік. Більшість кредиторів, що пропонують іпотеки з заощадженнями, стягують вищі ставки, ніж стандартні іпотеки, що може з’їсти більшу частину ваших заощаджень на відсотках, якщо ваш баланс невеликий. Крім того, знайти кредитора, який пропонує саме такий тип кредиту в США, досить складно. Це не як звичайні іпотеки, де можна порівнювати пропозиції у кожному банку. Структура також більш складна для управління — потрібно розуміти, як саме ваші заощадження впливають на обчислення відсотків щомісяця.

Коли я порівнюю стратегії з іпотекою з заощадженнями, я зазвичай порівнюю їх із погашенням іпотеки достроково за допомогою одноразових внесків. Обидва підходи економлять вам відсотки, але працюють зовсім по-різному. За допомогою offset-методу ваші гроші залишаються ліквідними і доступними. Якщо ж ви погашаєте основний борг, ці гроші фактично заблоковані — без рефінансування або продажу ви їх не дістате. Offset дає гнучкість, якщо цінуєте можливість мати варіанти. Погашення основного боргу більше підходить тим, хто хоче спростити процес і просто володіти домом без боргів.

Головне питання — що краще підходить саме вам. Якщо ви цінуєте фінансову подушку і гнучкість, іпотека з заощадженнями може мати сенс. Якщо ж ви хочете просто позбавитися боргів і тримати все максимально просто, традиційний спосіб додаткових платежів до основного боргу, ймовірно, буде кращим. У будь-якому випадку, перед прийняттям рішення варто порадитися з людиною, яка справді розуміє вашу фінансову ситуацію.