Американські пенсійні спільноти: 18 кварталів зростання — уроки та натхнення — зрозуміти «поріг у 80 років» — означає зрозуміти майбутнє «золотого віку» економіки

Відео | Команда досліджень фінансів для літніх, автор |  Чжоу Чао, головний економіст Silver Finance

У 2026 році в США відбудеться бездимна «цунамі», яка тихо переписує всю структуру індустрії пенсійного забезпечення — перша хвиля бебі-бумерів, народжена у 1946 році, офіційно досягне 80 років.

Це не ізольований ювілей, а перший пік人口вого хвилювання, що триватиме 20 років. Так звані бебі-бумери — це американці, народжені у період з 1946 по 1964 рік, їхня кількість становить від 70 до 80 мільйонів, що складає 26% від загальної чисельності населення США. Вони глибоко вплинули на споживчий сектор, зайнятість і капітальні ринки США. Тепер, коли ця велика група колективно входить у похилий вік, розпочинається незворотна революція у сфері пенсійного забезпечення. А ключовий код цієї революції ховається у одному важливому числі.

Щоб зрозуміти цю революцію, запам’ятайте одне ключове число: 80.

80 років — це «вододіл» здоров’я та здатності до самостійного життя літніх людей. «Молоді старі» у віці 65-79 років ще зберігають відносно активний спосіб життя і мають слабкий попит на професійні послуги для пенсіонерів; але понад 80 років — це різке зниження фізичних функцій, і потреба у допоміжних послугах, догляді за пам’яттю, професійному догляді різко зростає — ці послуги, колись здавалися далекими, тепер стають їхньою «жорсткою потребою».

Саме тому 2026 рік — це не кінцева точка, а початок структурного «вищого підйому» попиту. За прогнозами, кількість людей старше 80 років у США швидко зростатиме з середнім темпом 3-6% на рік; ще дані свідчать, що у період з 2022 по 2030 рік цей темп зростання сягне 4.4%, що у три рази більше, ніж у 2010-х роках. Хвиля попиту вже накочується, і першим її ударом стане ринок пенсійних спільнот, що безпосередньо задовольняють потреби у догляді за літніми.

Істина у часовій шкалі: від спаду до 18 кварталів зростання — бебі-бумери вже активно рухаються

Щоб зрозуміти популярність сучасних пенсійних спільнот, потрібно повернутися до низки років назад, до низької точки у галузі, щоб побачити закономірність. У 2020 році пандемія несподівано вдарила по США, і пенсійні спільноти стали однією з найпостраждаліших галузей: заповнюваність знизилася до історичного мінімуму — 78.8% у першому кварталі 2021 року. Тоді мало хто міг передбачити, що це стане початком відновлення галузі, і ніхто не помітив, що вікова динаміка бебі-бумерів уже почала накопичувати силу.

З часом, коли наслідки пандемії послабшали, заповнюваність почала стабільно зростати. І справжнім рушієм стала вікова зміна бебі-бумерів: у 2021 році народжені у 1946 році бебі-бумери досягли 75 років, і їхні потреби у пенсійному догляді почали початково проявлятися; у 2026 році їм виповниться 80, і вони перейдуть у категорію високого ризику, ставши головною цільовою групою пенсійних спільнот, що спричинить різке зростання заповнюваності.

За даними Центру інвестицій у житло та догляд за літніми (NIC) у січні 2026 року, ця тенденція підтверджується: у четвертому кварталі 2025 року заповнюваність 31 ключового ринку пенсійних спільнот сягнула 89.1%, що на 0.4% більше попереднього кварталу і є 18-м кварталом безперервного зростання. За цим стоїть постійне зростання попиту, що викликане саме потребами бебі-бумерів, і це яскравий сигнал відновлення галузі.

За різними сегментами, заповнюваність у різних типах спільнот демонструє різні тенденції, що відповідає потребам різних вікових груп: незалежне життя — базове житло + зручності, середній рівень заповнюваності понад 90%; допоміжне життя — для тих, хто потребує догляду, — 87.7%; активні спільноти для молодших здорових літніх — близько 92%.

Одночасно, ринок дедалі більше диференціюється. У 31 основному ринку 7 мають заповнюваність понад 90%, що на 2 більше, ніж попереднього кварталу; лідирує Бостон з 93.1%, за ним — Сан-Франциско та Балтимор — по 91.9%. А от Маямі, Атланта і Сан-Хосе через невідповідність регіонального попиту і пропозиції — найгірші, з заповнюваністю нижче 87%.

Ще важливіше, що заповнюваність у Сан-Франциско, Лос-Анджелесі, Далласі і Чикаго вже близька до історичного максимуму, зібраного NIC з 2005 року. Це означає, що популярність пенсійних спільнот — не локальний феномен, а ознака загального підйому галузі, і ця тенденція буде прискорюватися з подальшим зростанням попиту.

За прогнозами, з урахуванням зростання потреб у 2026 році у групі старше 80 років, сегменти допоміжного життя і догляду за пам’яттю, що мають найжорсткіші потреби, першими подолають позначку у 90%, наблизившись до 95% і вище.

Це підтверджують і прогнози галузевих гігантів. Керівництво Welltower чітко заявляє, що їхня ціль — стабільно тримати заповнюваність понад 90%.

Майбутній ринок пенсійних спільнот матиме яскравий «ефект Матея»: у ключових районах, з сильними брендами і сучасною інфраструктурою, «забронювати» місце буде важко; а ті, що розташовані у віддалених районах, з застарілими зручностями і низьким рівнем сервісу, — будуть поступово витіснятися з ринку.

Попит визначає ціну: зростання витрат, високі доходи — капітал вже відчуває солодкий смак

За зростанням заповнюваності йде і стабільне підвищення цін на послуги у пенсійних спільнотах — попит і пропозиція визначають ціну. Коли попит зростає і пропозиція обмежена, ціна повертається до операторів. Різні типи спільнот мають різні рівні зростання цін, і ця різниця відображає найсправжнішу логіку потреб:

Місячна середня вартість незалежного життя — 3065-3145 доларів, з річним зростанням 4-5%, — це найвигідніший варіант для молодших здорових літніх, що шукають базове житло і зручності;

Місячна вартість допоміжного життя — 5190-5900 доларів, з річним зростанням 10%, — через інфляцію і зростання потреб у догляді, цей сегмент швидко дорожчає;

Вартість догляду за пам’яттю — 7785-7908 доларів на місяць, з річним зростанням 5-6%, — через дефіцит професійних послуг, ціна стабільна і підтримується високою цінністю;

Найдорожчий — медичний догляд, місячна вартість 9277-9733 доларів, з річним зростанням 3-4%, — через високі операційні витрати і медичний характер послуг;

Пенсійні спільноти з повним доглядом — 2500-7000 доларів на місяць, з річним зростанням 4-5%, — модель, що покриває весь життєвий цикл пенсійного обслуговування.

Варто зазначити, що зростання цін — не лише результат підвищення операційних витрат, а й прояв дефіциту високоякісних послуг.

У майбутньому, річний приріст доходів від оренди (RevPAR Growth) стане ключовим показником конкурентоспроможності операторів. Ті, що мають сильний бренд, високий рівень сервісу і ефективність, зможуть демонструвати вищі за середні галузеві темпи зростання і захоплювати більшу частку ринку.

Попит і популярність галузі швидко передаються у капітальні ринки. У четвертому кварталі 2025 року загальний дохід від нерухомості для старечих житлових комплексів склав 3.3%, що на 220 базисних пунктів вище за середній показник NPI (1.1%), і значно перевищує доходи від житла, готелів і офісних будівель — це «зірка зростання» у секторі нерухомості.

Найбільш яскравий приклад — показники REITs (інвестиційних трастів нерухомості), що спеціалізуються на пенсійних комплексах. Ці компанії — одні з найпопулярніших на ринку США останніх років, і їхні акції та прибутки демонструють стрімке зростання, що свідчить про довгострокову довіру капіталу до галузі.

Welltower (NYSE: WELL), найбільший у США REIT у сфері охорони здоров’я, — один із головних бенефіціарів цієї тенденції. За даними за 2024 рік, їхній дохід від операцій у старечих комплексах зріс на 23.9% у порівнянні з попереднім роком, а загальний приріст — 12.8%; чистий операційний грошовий потік (FFO) за рік склав 4.32 долара на акцію, що на 18.7% більше, і навіть дозволив підвищити квартальні дивіденди на 10%.

Ще один гігант — Ventas (NYSE: VTR). У 2024 році їхній NOI у старечих комплексах зріс на 15%, заповнюваність піднялася на 3.5 пункти, а FFO — до 3.15 долара/акцію, зростання на 5%. Керівництво Ventas прямо заявляє, що «бебі-бумери змінюють правила гри у пенсійній індустрії», і ця тенденція сприяє їхньому безпрецедентному зростанню.

Крім цих двох гігантів, інші REITs у сфері охорони здоров’я також демонструють високі результати: Omega Healthcare (OHI) у 2024 році завершила придбання на 440 мільйонів доларів, розширюючи портфель догляду; National Health Investors (NHI) — зростання NOI на 30.4%, зростання заповнюваності; Sabra Health Care (SBRA) — через придбання нових об’єктів, розширює активи.

Щодо цін, то ці компанії демонструють вражаючі показники. Після публікації результатів 2024 року акції Welltower сягнули 52-тижневого максимуму; ціни Ventas стабільно зростають, відображаючи довіру ринку. Станом на 10 лютого 2026 року, з моменту найнижчої точки у 2020 році, їхній приріст становить:

Welltower — з 28.01 до 200.84 долара, зростання на 617%;
Ventas — з 13.47 до 83.90 долара, зростання на 523%;
Omega Healthcare — з 9.13 до 45.44 долара, зростання на 398%;
NHI — з 16.10 до 86.22 долара, зростання на 436%;
Sabra — з 4.55 до 19.15 долара, зростання на 321%.

Цей капітальний бум — не сліпий натовп, а голос довіри у довгострокову перспективу: старіння бебі-бумерів — не короткостроковий тренд, а довгий період, що триватиме понад 20 років, і пенсійні спільноти — головний носій цієї вигоди.

Підступи: нестача пропозиції — 370 тисяч недостачі

Але за цим зростанням приховані й проблеми. Найголовніша — дисбаланс між «вибуховим» попитом і «застійною» пропозицією. З одного боку — безпрецедентний попит бебі-бумерів, з іншого — уповільнення будівництва пенсійних спільнот. Це стримує розвиток галузі і створює потенційний ризик.

За даними NIC, у 2025 році запас житла у пенсійних спільнотах США зросте всього на 0.7-1%, що є історичним мінімумом; у четвертому кварталі додано лише 1900 нових одиниць, що значно менше реального попиту.

Крім того, цикл будівництва у цій галузі подовжений до 29 місяців. Якщо швидкість не збільшиться, до 2030 року в США виникне дефіцит у 370 тисяч житлових одиниць, і заповнюваність може сягнути рекордних 93%, що поглибить проблему «одна ліжко — один клієнт».

Ще гірше — значна частина існуючих об’єктів вже застаріла: 44% пенсійних спільнот працюють понад 25 років, їх потрібно оновлювати, але темпи оновлення дуже низькі, що ще більше звужує пропозицію і погіршує ситуацію.

Наслідки — це не лише втрата доступу для малозабезпечених старих людей: нові об’єкти здебільшого орієнтовані на високий клас, і ціна для середнього і нижчого рівня доходів стає недосяжною. Вони залишаються без доступу до якісного догляду, і ця нерівність у пенсійних послугах стає все більш очевидною.

Дані показують, що у 140 мегаполісах, що відслідковуються NIC, понад половина не має жодних нових проектів пенсійних спільнот; до 2028 року потрібно додати 200 тисяч нових житлових одиниць, щоб задовольнити попит, але станом на третій квартал 2025 року, у процесі будівництва було лише 20 034, що на 1716 менше, ніж у першому кварталі — темпи будівництва значно відстають від зростання потреб.

За нинішніх темпів, до 2030 року у США з’явиться лише 191 тисяча нових житлових одиниць для літніх, тоді як реальний попит становить 560 тисяч — дефіцит у 370 тисяч. Це означає, що тисячі американських пенсіонерів залишаться без якісного догляду. Експерти попереджають, що якщо ця проблема не буде вирішена, у найближчі роки може виникнути потенційна «криза нестачі житла для літніх».

Чому ж забудовники не прискорюють будівництво? Відповідь проста: через кілька факторів:

Перший — фінансування і високі ставки. Федеральна резервна система з 2022 року тримає високі ставки, що ускладнює залучення фінансування і підвищує вартість проектів; багато проектів відмовляють через брак коштів, інвестори — обережні і не поспішають вкладати.

Другий — зростання вартості будівництва. Наслідки пандемії ще не подолані: зростання цін на матеріали, підвищення зарплат, інфляція — все це знижує економічну привабливість нових проектів, особливо у середньому сегменті.

Третій — дефіцит робочої сили. Недостатня кількість будівельників і працівників у сферах догляду за літніми — гальмує будівництво і знижує якість послуг. Після пандемії важко знайти кадри, що ще більше ускладнює процес.

Четвертий — регуляторні та економічні ризики. Жорстке регулювання і складність процедур у галузі, а також можливий економічний спад — стримують інвестиції. У 2023–2025 роках рівень початку нових проектів знизився до рівня 2009 року, що свідчить про обережність галузі.

Крім того, тривалість узгоджень і дозволів — ще один фактор. Більше 75% проектів потребують майже три роки від початку до завершення; банки і кредитори ставляться обережно, що ускладнює фінансування. Навіть із подвоєнням обсягів довгострокових кредитів у 2024 році, проблема залишається.

Обмежена пропозиція також знижує прибутковість галузі. У США середня рентабельність — 14-15%, що трохи вище за медичний і соціальний сектор, але все ще нижче очікувань капіталу.

Експерти кажуть, що якби не ця нестача пропозиції, ринок був би ще більш активним. А якщо ставки знизяться і інвестиційна довіра зросте, будівництво прискориться, і разом із ним — зросте попит на будматеріали, обладнання і технології для «розумного» догляду, що створить синергію у всій галузі.

Головна ідея: потреби бебі-бумерів — ядро цієї хвилі

Після аналізу стану галузі, ринкових тенденцій і викликів, стає очевидним один головний висновок: 18 кварталів безперервного зростання у сегменті пенсійних спільнот — не випадковість, а закономірність, зумовлена структурою населення. Вся активність, зростання цін і капітальні інвестиції — все це обертається навколо потреб у пенсійному догляді саме бебі-бумерів.

Щоб краще зрозуміти цю закономірність, знову пройдемося по часовій шкалі: у 2021 році перша хвиля бебі-бумерів досягне 75 років, і потреби у високому догляді почнуть проявлятися; зняття обмежень пандемії сприятиме зростанню заповнюваності; у 2025 році вони досягнуть 80 років і потреби у високому догляді вибухнуть, підштовхуючи заповнюваність до 89.1% і забезпечуючи 18 кварталів зростання; у 2026 і далі — все більше бебі-бумерів входять у старший вік, попит зростає, і нестача пропозиції ще більше посилюється, підсилюючи активність галузі.

Дані NIC ще раз підтверджують ключову роль бебі-бумерів: у США близько 1 мільйона мешканців проживає у допоміжних житлових комплексах, і понад 50% з них — старше 85 років, 31% — у віці 75–84 років. Це саме ті вікові групи, що належать до бебі-бумерів, і вони визначають попит у галузі.

Згідно з прогнозами ООН у 2019 році, у період 2020–2050 років кількість молодих старих (60–74 роки) залишатиметься приблизно на рівні 53–59 мільйонів, тоді як кількість високих старих (75+) зросте з 23 до 48 мільйонів — більш ніж удвічі.

Отже, у найближчі 25 років зростання «серебряної економіки» США майже цілком зумовлене поколінням бебі-бумерів, народженим у 1946–1964 роках, які поступово досягнуть 80+ років. Їхні потреби, структура і масштаб визначатимуть напрямок розвитку галузі і тривалість її зростання.

Ця група має ще один важливий аспект — високий рівень статків і платоспроможність. Вони — ключова сила, що рухала економіку США, і мають значний капітал для оплати високоякісних послуг. Це пояснює, чому ціни у пенсійних спільнотах зростають, але при цьому заповнюваність залишається високою.

Звісно, попереду — багато викликів: як зменшити нестачу пропозиції? Як залучити достатню кількість працівників? Як задовольнити потреби малозабезпечених старих? Відповіді на ці питання не прості і не швидкі, але ясно одне: хто першим вирішить ці проблеми, той зможе максимально використати цю довгострокову «серебряну» хвилю і стати лідером у галузі.