Розуміння ваших витрат на закриття: як оцінювач витрат на закриття може допомогти у прийнятті рішення про покупку дому

Коли ви готуєтеся купити або рефінансувати нерухомість, одним із найнеочікуваніших аспектів є виявлення справжньої вартості транзакції. Оцінювач витрат на закриття служить цінним інструментом для прогнозування витрат, з якими ви зіткнетеся під час завершення угоди. Окрім самої ціни покупки, різні фахівці, залучені до транзакції — ваш кредитор, агент з нерухомості, компанія з титульних послуг та інші постачальники — стягуватимуть плату за свою експертизу та участь. Отримати реалістичне уявлення про ці витрати заздалегідь є важливим для фінансового планування.

Що насправді означають витрати на закриття у вашій угоді з нерухомістю

Витрати на врегулювання, зазвичай звані витратами на закриття, — це різноманітні збори, пов’язані з купівлею, продажем або рефінансуванням нерухомості. Ці транзакційні збори покривають послуги та захисти, необхідні протягом усього процесу покупки. Деякі з найбільших категорій витрат на закриття включають комісії агентів з нерухомості (традиційно сплачується продавцем і зазвичай розраховується як відсоток від кінцевої ціни продажу) та збори за оформлення іпотеки, які зазвичай становлять близько 1% від загальної суми позики.

Окрім цих основних витрат, ви, ймовірно, зіткнетеся з додатковими платежами, такими як збори за пошук титулу та страхування титулу, які легко можуть перевищувати $1,000. Оцінка нерухомості — необхідна більшості кредиторів для визначення ринкової вартості будинку — зазвичай коштує кілька сотень доларів. Різні збори за реєстрацію, підготовку документів та обробку позик також додають до вашого загального рахунку за врегулювання.

Обчислення витрат на врегулювання: роль професійного оцінювача

Щоб ефективно використовувати оцінювач витрат на закриття, потрібно зібрати деяку базову інформацію заздалегідь. Почніть з визначення цільової ціни вашого будинку. Якщо ви фінансуєте покупку, знайте суму вашого передбачуваного внеску та очікувану ставку іпотеки. Якщо розглядаєте можливість купівлі з дисконтовими пунктами для зниження відсоткової ставки, зафіксуйте кількість пунктів, які плануєте придбати.

Оцінювач витрат на закриття стає більш точним, коли ви вводите свій поштовий індекс і вказуєте тип позики. Інструмент тоді обчислює загальні витрати на врегулювання та розбиває їх на дві категорії: витрати, які ви можете обговорити з вашим кредитором, та витрати, що зазвичай є фіксованими. Також він покаже, яку частку ваших загальних витрат становлять ці суми відносно суми позики та загальної вартості будинку.

Якщо у вас вже є конкретна інформація про витрати від постачальників послуг, більшість оцінювачів дозволяють коригувати стандартні цифри, щоб відобразити реальні пропозиції. Це налаштування допомагає отримати більш персоналізовану оцінку ваших справжніх витрат. Оцінювач особливо корисний, якщо ви ще не отримали попередню оцінку позики від кредитора. Однак, якщо вона вже є, оцінювач допоможе вам визначити, які позиції слід порівнювати у різних пропонованих варіантах.

Коли у вас є попередні оцінки позик від кількох кредиторів, ви зможете порівняти витрати на врегулювання поруч і зрозуміти цінові різниці на вашому місцевому ринку. Не соромтеся просити вашого іпотечного брокера або кредитного фахівця пояснити будь-які незрозумілі вам збори або обґрунтувати витрати, що здаються надмірно високими порівняно з ринковими стандартами.

Витрати на врегулювання зазвичай коливаються від 2% до 5%

Скільки ж слід очікувати сплатити за витрати на закриття? Зазвичай, витрати на врегулювання становлять від 2% до 5% від суми вашої позики. Якщо ви купуєте нерухомість за готівку і без фінансування, ці витрати можуть бути всього 1% від ціни покупки. Оплата дисконтових пунктів іпотеки — необов’язкова, але іноді суттєва витрата — може додати ще один значний витратний пункт. Якщо ви вирішите придбати один пункт (еквівалентно 1% від суми позики), ви можете знизити свою іпотечну ставку приблизно на 0,25 відсоткових пунктів, хоча точне зниження залежить від поточних ринкових умов і пропозицій вашого кредитора.

Хто несе відповідальність за витрати на закриття

У типовій угоді купівлі нерухомості або покупець, або продавець може бути відповідальним за витрати на врегулювання, залежно від умов договору купівлі-продажу. Однак при рефінансуванні існуючої нерухомості ви, як власник, будете платити ці витрати. Іноді кредитор пропонує покрити ваші витрати на закриття як частину своєї програми кредитування. Однак зрозумійте, що кредитори рідко надають послуги безкоштовно — зазвичай вони компенсують свої витрати, підвищуючи вашу відсоткову ставку за іпотекою. Це означає, що ви платитимете більше відсотків протягом усього терміну кредиту, що часто призводить до більшого щомісячного платежу.

Чому витрати на врегулювання часто вищі за очікувані

Велика кількість учасників у транзакції з нерухомістю — оцінювачі, титульні компанії, юристи, кредитори та державні органи — природно збільшує загальну суму витрат. Крім того, дорожча нерухомість і більші суми позик призводять до вищих відсоткових зборів. Складність угод з нерухомістю та суворе регулювання також додають витрат. Помилки або пропущені терміни у процесі угоди можуть мати фінансово руйнівні наслідки, коштувати тисячі доларів або призвести до втрати всієї угоди та юридичних витрат.

Ці витрати на врегулювання існують з важливих причин: вони захищають покупців, продавців і кредиторів від фінансових втрат, які можуть виникнути без належної перевірки. Вони також дозволяють кредиторам працювати з прибутком і продовжувати видавати іпотеки іншим позичальникам. Іпотечні кредитори та брокери повинні дотримуватися суворих регуляторних вимог, що збільшують їхні операційні витрати — і відповідно ваші — але водночас захищають вас як позичальника.

Деякі продукти кредитування мають особливо дорогі початкові збори. Наприклад, FHA-кредити вимагають одноразової страхової премії, яка становить 1,75% від суми вашого кредиту. Географічне розташування також впливає на витрати; штати, такі як Делавер, Нью-Йорк і Меріленд, зазвичай стягують вищі за середні податки на передачу нерухомості та реєстраційні збори порівняно з іншими штатами.

Управління витратами на закриття при обмеженому бюджеті

Якщо витрати на врегулювання перевищують ваші фінансові можливості, варто переглянути, чи дійсно ви готові купити нерухомість. Відповідальне володіння будинком вимагає наявності значних грошових резервів понад ваш внесок і витрати на закриття — ідеально кілька місяців життєвих витрат, збережених для непередбачених ситуацій, таких як втрата доходу, зростання витрат або необхідність ремонту будинку. Підтримка цих резервів допомагає вам залишатися вчасно з платежами за іпотекою, податками, страховкою та обслуговуванням.

Якщо ви вже визначилися з нерухомістю, яку хочете придбати, виявлення, що витрати на врегулювання перевищують ваш бюджет, може бути розчаруванням. Окрім порівняння пропозицій від кількох кредиторів і сервісних компаній, у вас є кілька стратегій:

Переговори з продавцем. Якщо на місцевому ринку житла спостерігається слабкий попит і продавці не отримують багато пропозицій, вони можуть погодитися покрити ваші витрати на врегулювання, щоб завершити угоду. Навіть у конкурентному середовищі деякі продавці готові прийняти вищу ціну покупки в обмін на покриття ваших витрат.

Обговоріть з вашим кредитором. Програма іпотеки без витрат на закриття може бути кращою, ніж переговори з продавцем, якщо ваша нерухомість не оцінюється достатньо високо або ринок особливо конкурентний. У такій ситуації ви платитимете вищу ставку протягом усього терміну кредиту, а кредитор покриє ваші початкові витрати.

Зменште суму внеску. Якщо ви планували внести більше мінімального внеску, можете спрямувати частину коштів на витрати на врегулювання. Зверніть увагу, що внесення менше 20% зазвичай вимагає іпотечного страхування, що може стати додатковими витратами, яких ви спочатку не планували.

Вивчіть програми допомоги для першого покупця. Багато штатів пропонують програми допомоги з початковим внеском, що надають гранти, позики під нульовий відсоток, прощені позики або позики з низькою відсотковою ставкою для допомоги з внеском або витратами на закриття. Ці програми можуть зробити володіння будинком більш доступним, хоча й можуть вплинути на вашу щомісячну плату. Вам потрібно мати достатню гнучкість у співвідношенні боргу до доходу, щоб відповідати вимогам за цими скоригованими показниками.

Розуміння ваших витрат на врегулювання за допомогою оцінювача витрат на закриття дає вам змогу приймати обґрунтовані рішення щодо володіння нерухомістю та планувати свої фінанси відповідно. Витратьте час на дослідження варіантів і проконсультуйтеся з кваліфікованими фахівцями перед цим важливим фінансовим кроком.