Три REIT, які заслуговують вашої уваги в сучасних умовах процентних ставок

Чому REITs повертаються до зростання

Довірчі компанії з нерухомості (REITs) відновили інвестиційний інтерес після складного періоду 2022-2023 років. Ці інструменти — які купують нерухомість, генерують орендний дохід і розподіляють щонайменше 90% оподатковуваного прибутку акціонерам — раніше зазнавали тиску через зростання відсоткових ставок. Вищі витрати на позики ускладнювали придбання нерухомості, тоді як привабливі альтернативи, такі як казначейські біллі та сертифікати депозитів, зменшували їхню привабливість.

Обстановка кардинально змінилася, коли Федеральна резервна система здійснила шість послідовних знижень ставок у 2024 та 2025 роках. Цей поворот робить REITs значно більш привабливими у порівнянні з конкурентами у сфері фіксованого доходу. Для інвесторів, орієнтованих на доходи, зараз відкривається вигідна можливість перед тим, як мультиплікатори оцінки розширяться через повернення капіталу у сектор.

Підстава для Realty Income: масштаб і стабільність

Realty Income (NYSE: O) є одним із найбільших у світі REITs, керуючи понад 15 500 комерційними об’єктами в США та Європі. Його орендарський портфель зосереджений на ритейлерах, що стійкі до рецесії — 7-Eleven, Dollar General і Walgreens — що забезпечує передбачуваність доходів у різних економічних циклах.

Компанія використовує модель трьохсторонньої оренди, коли орендарі покривають витрати на обслуговування, страхування та податки на нерухомість. Ця структура генерує надійний грошовий потік, вимірюваний скоригованими фондами від операцій (AFFO). Останні результати демонструють стійкість: рівень заповненості у останньому кварталі становив 98,7%, що відображає здатність компанії витримувати виклики з боку орендарів. Незважаючи на зменшення присутності деяких слабших операторів, сильні орендарі розширювалися, підтримуючи рівень заповненості понад 96% з моменту IPO у 1994 році.

Realty Income прогнозує у 2025 році AFFO на акцію у діапазоні $4.25-$4.27 з річним зростанням 1%-2%. Його місячна дивідендна виплата (поточна дохідність 5.3%) цілком підтримується цими прогнозами, а 132 послідовних щорічних підвищення виплат підкреслюють зобов’язання керівництва. Торгуючись приблизно за 14-кратним показником trailing AFFO на акцію, оцінка здається розумною для консервативних інвесторів, що орієнтовані на дохід.

Vici Properties: розважальні орендарі, захист від інфляції

Vici Properties (NYSE: VICI) застосовує інший підхід, зосереджуючись на досвідчій нерухомості — 93 казино, курорти та розважальні заклади по всій Північній Америці. Орендарі, такі як Caesar’s Entertainment, MGM Resorts і Penn Entertainment, працюють у циклічних галузях, що робить особливо важливим рівень заповненості Vici у 100% з моменту IPO у 2018 році.

Таємниця полягає у багатодесятирічних договорах оренди, індексованих на індекс споживчих цін (CPI). Цей механізм автоматично коригує орендну плату вгору з урахуванням інфляції, захищаючи доходи Vici та стабільність дивідендів. Як і Realty Income, Vici використовує модель трьохсторонньої оренди, перекладаючи операційне навантаження на орендарів.

Щорічні підвищення дивідендів тривають послідовно з моменту виходу на біржу. Компанія прогнозує у 2025 році AFFO на рівні $2.36-$2.37 за акцію, що становить зростання на 4%-5%, і цілком покриває її прогнозований дивіденд у $1.80 (6.1% дохідності). За ціною за акцію оцінка становить приблизно 16-кратний trailing AFFO, що свідчить про потенціал зростання.

Digital Realty: позиціонування для розширення хмарних і AI технологій

Digital Realty Trust $29 NYSE: DLR( керує понад 300 дата-центрами, обслуговуючи понад 5000 клієнтів у понад 50 мегаполісах. Його клієнтська база включає більше половини компаній з Fortune 500, зокрема IBM, Oracle і Meta.

Останні роки принесли цілеспрямоване переоформлення портфеля — продаж менш зростаючих застарілих дата-центрів і акцент на гіперскейл-об’єктах, орієнтованих на хмарну інфраструктуру, штучний інтелект )AI( та високопродуктивні обчислення )HPC(. Під час цього переходу AFFO знизився, а зростання дивідендів призупинилося через зростання витрат на відсотки, підвищені операційні витрати та валютний тиск.

Очікується, що ситуація нормалізується, коли Digital Realty завершить стратегічні продажі, інфляція зменшиться, а тиск від відсоткових ставок послабне. Керівництво прогнозує у 2025 році базовий FFO у постійних валютах $7.25-$7.30 за акцію, що на 8%-9% більше, ніж у попередньому році, і покриває прогнозований дивіденд у $4.88 )3% дохідності(. Заповнюваність має зрости на 100-200 базисних пунктів порівняно з 82.9% у 2024 році, що свідчить про зростаючий попит.

Ця стратегія робить Digital Realty збалансованим джерелом доходу з потенціалом секулярного зростання — менш волатильним, ніж чисті AI-акції, але здатним захоплювати тренди інфраструктури.

Загальна картина REITs

Злиття зниження відсоткових ставок і секулярних драйверів попиту — впровадження хмарних технологій, AI, нормалізація споживчих витрат — створює переконливий фон для оцінки REITs. Ці три REITs представляють різні сектори )роздріб, розваги, дата-інфраструктура(, але об’єднані операційною досконалістю, стабільністю розподілів і потенціалом зростання перед прискоренням переоцінки.