Зрозуміти REIT: інвестиційний інструмент, який потрібно знати

Якщо ви шукаєте спосіб інвестувати в нерухомість без необхідності великих капіталовкладень, траст для інвестицій у нерухомість або REIT — це варіант, який не можна ігнорувати. З 2018 року REIT став популярним інструментом інвестицій, що привертає увагу тайських інвесторів. Але чому іноді REIT приносить хороші доходи, а іноді — розчаровує? Відповідь криється у деталях роботи та факторах, що впливають на його вартість.

Що таке REIT: визначення та принцип роботи

REIT або Real Estate Investment Trust — це траст, який має власність на нерухомість і управляється спеціальною командою. Він збирає кошти від інвесторів шляхом продажу одиниць інвестицій, а потім використовує ці кошти для управління різними об’єктами нерухомості, такими як будинки, землі, склади, готелі, торгові центри або навіть мережі комунікацій.

Дохід, отриманий від оренди або управління цими активами, повертається інвесторам у вигляді дивідендів. Саме тому REIT зазвичай стабільно виплачує регулярний дохід і має високий рівень стабільності.

Чому потрібен REIT?

Для власників активів із доходами: REIT дає можливість залучити великі кошти без продажу активу. Ці кошти можна використати для розвитку нових проектів.

Для звичайних інвесторів: REIT відкриває доступ до ринку нерухомості для широкого кола людей, використовуючи менше власних коштів, ніж при індивідуальних інвестиціях, і забезпечує професійне управління активами.

REIT проти Property Fund: у чому різниця?

REIT і Property Fund можуть здаватися схожими, але мають суттєві відмінності:

Щодо регулювання та управління: Property Fund — це звичайний пайовий фонд, тоді як REIT регулюється Суспільством з управління активами (สสว.) і потребує схвалення від Товариства на фондовому ринку (ตลท.).

Гнучкість інвестицій: Property Fund обмежений у виборі інвестиційних об’єктів, які вже схвалені, і не може інвестувати за кордон. REIT більш гнучкий і може інвестувати до 10% своїх активів у закордонні об’єкти.

Щодо пропозиції та управління: Property Fund пропонується до продажу подібно до звичайних пайових фондів, тоді як REIT — це акції, що пропонуються і торгуються на біржі, з вимогами щодо диверсифікації власників і щорічних зборів.

З цих причин у Таїланді заборонили створення нових Property Fund, і всі вони мають перетворитися на REIT.

Види REIT за формою власності

За формою власності

REIT із правом власності (Freehold): Траст володіє нерухомістю безпосередньо. Доходи отримуються з оренди, а вартість одиниць зростає разом із вартістю активів.

REIT із правом оренди (Leasehold): Траст має право користування нерухомістю, але не є її власником. Вартість одиниць зменшується з часом і зникає після закінчення орендної угоди.

За формою інвестицій

Прямі інвестиції: REIT має активи і управляє ними безпосередньо.

Косвені інвестиції: REIT володіє акціями інших компаній, що інвестують у нерухомість.

За галузевою спрямованістю

Існує кілька типів REIT:

• Retail REIT: управляє доходами від торгових центрів, магазинів, аутлетів.
• Residential REIT: отримує доходи від готелів, кондомініумів, апартаментів.
• Healthcare REIT: управляє лікарнями, центрами здоров’я, будинками для літніх.
• Office REIT: отримує доходи від оренди офісних приміщень.
• Infrastructure REIT: має доходи від мереж зв’язку, трубопроводів енергетичних систем.

Кожен тип має свої механізми виплати дивідендів і рівень ризиків.

Що впливає на зміну вартості REIT?

Вартість REIT формується з двох джерел:

Перше джерело: вартість власної нерухомості, яка залежить від економічної ситуації, розвитку галузі, покращення інфраструктури в регіоні та форми власності (Freehold vs Leasehold).

Друге джерело: майбутні грошові потоки, що залежать від економіки, довіри бізнесу та стабільності. Наприклад, якщо бізнес процвітає, наприклад, офісний REIT (Office REIT) отримує більше доходів і виплат. У разі кризи або економічних змін доходи зменшуються.

Плюси і мінуси вибору REIT

Плюси

• Висока ліквідність: легко купити і продати на біржі SET, як акції.
• Диверсифікація ризиків: розширює можливості для диверсифікації портфеля.
• Прозорість: зареєстровані, пропонуються до продажу, підлягають контролю з боку відповідних органів.
• Регулярний дохід: стабільні дивіденди.

Мінуси

• Податки: дивіденди з REIT обкладаються 10% податком або враховуються у щорічну податкову декларацію.
• Чутливість до відсоткових ставок: при зростанні ставок ціна REIT зазвичай знижується, оскільки інвестори шукають активи з вищим доходом.

Приклади тайських REIT

CPN Retail Growth (CPNREIT): Leasehold REIT, управляє торговими центрами Central, офісами та готелем Hilton Pattaya. Доходність 8.35% на рік, розрахована з ціни 9.85 бат.

Impact Growth (IMPACT): Freehold REIT, має активи у вигляді 4 будівель і конференц-центр Impact у місті Тонг. Доходність 4.69% на рік, з ціни 12.80 бат.

WHA Premium Growth (WHART): Об’єднує Freehold і Leasehold REIT, управляє складами. Доходність 7.63% на рік, з ціни 9.50 бат.

JASIF (JASIF): Інфраструктурний фонд, володіє волоконною оптикою довжиною 1,680,500 кілометрів. Отримує доходи від оренди TTTBB. Доходність 13.73% на рік, з ціни 6.70 бат.

Висновок: коли REIT — це хороший вибір?

REIT підходить тим, хто шукає стабільний дохід, краще за депозитні відсотки, і цікавиться нерухомістю, але не має достатньо коштів або часу для самостійного управління.

Перед інвестуванням важливо розуміти, що REIT чутливий до змін відсоткових ставок, має податкові витрати і ризики залежно від типу активів.

Обирайте REIT відповідно до своїх цілей і рівня ризику, щоб отримати очікуваний дохід і відповідний рівень прибутковості.