Розуміння програми доступної модифікації житла: Відповідь на житлову кризу 2008 року

Масштаб проблеми: що зробило HAMP необхідним

Фінансова криза 2008 року відкрила вразливість американського житлового сектору у руйнівних масштабах. Ріст кількості виконавчих проваджень з 717 522 у 2006 році до понад 2,3 мільйонів у 2008 році відображав системну загрозу стабільності власників житла. Цей вибух у кількості конфіскованого майна спонукав федеральне втручання у масштабах, що не мали прецедентів. Уряд усвідомив, що запобігання масовому виселенню вимагає прямої дії — а не просто дозволяти ринковим силам діяти самостійно. Ця необхідність і стала причиною створення Програми доступної модифікації іпотеки (HAMP) у 2009 році, яка була задумана як стабілізуючий механізм для домогосподарств, що опинилися на межі фінансового колапсу.

Як HAMP реагував на кризу: механізми програми

Програма доступної модифікації іпотеки виникла внаслідок співпраці між Міністерством житлового будівництва та міського розвитку (HUD) та Міністерством фінансів, виконуючи вимоги Закону про надзвичайне економічне стабілізаційне управління 2008 року. Основна мета була простою, але амбітною: зменшити щомісячні зобов’язання за іпотекою до не більше 31% від валового щомісячного доходу власника житла.

Обслуговуючі іпотечні компанії досягали цього зниження за допомогою трьох основних важелів:

• Зниження відсоткової ставки, що знижувало вартість позики
• Подовження термінів кредитування, що розподіляло платежі на довший період
• Відстрочка або прощення основної суми боргу, що зменшувало загальну суму боргу

Програма діяла у рамках чотирьох окремих напрямків. Модифікація первинних іпотек вирішувала питання основних кредитів, тоді як модифікація вторинних іпотек допомагала позичальникам із кількома кредитами на одне майно. Компонент (HAFA) (Альтернативи виселенню через іпотеку) дозволяв здійснювати короткі продажі та угоди з передачею прав на майно у разі уникнення конфіскації. Спеціальний напрямок для безробітних передбачав тимчасову відстрочку платежів для позичальників без роботи, визнаючи, що втрата доходу — не безвідповідальність, а часта причина дефолтів.

Реалізація та реальні результати

Перший етап впровадження виявився розчаровуючим. У перший рік роботи HAMP лише 170 000 власників житла отримали постійні модифікації кредитів, що змусило федеральних політиків переглянути вимоги до участі. Уряд згодом послабив критерії, щоб розширити участь. Ця зміна дала свої плоди: станом на 31 грудня 2016 року було схвалено модифікації приблизно для 1,8 мільйонів власників житла через HAMP та пов’язані програми.

Фінансовий вплив був значним. Дані HUD за 2014 рік показали, що багато власників житла зменшили свої щомісячні платежі за першу іпотеку майже на 40%, а середня економія становила $541. Деякі позичальники отримували до $10 000 у вигляді зменшення основної суми боргу як стимул для стабільних платежів.

Перед отриманням постійних модифікацій власники житла проходили тримісячний пробний період, демонструючи здатність підтримувати нові зобов’язання. Успіх на цьому етапі дозволяв позичальникам укладати офіційні угоди про модифікацію.

Реальність щодо критеріїв та затвердження

Незважаючи на масштаб, HAMP допоміг лише частині тих, хто шукав допомоги. Програма обмежувала eligibility для власників житла, які:

• Проживали у житлі від однієї до чотирьох одиниць, яке вони володіли
• Мали непогашений основний борг не більше $729 750 для односімейних будинків
• Мали іпотеку, оформлену до 1 січня 2009 року
• Страждали від задокументованих фінансових труднощів, що впливали на доступність

Рівень затверджень показував, що кваліфікація була конкурентною. З 9,6 мільйонів запитів на допомогу, поданих до січня 2017 року, лише 2,9 мільйонів отримали схвалення. Навіть серед затверджених заявників не всі отримали постійні модифікації — безробітні позичальники іноді не змогли підтримувати платежі у пробний період, що позбавляло їх статусу постійного.

Спадщина HAMP та альтернативи

Хоча HAMP припинив приймати нові заявки, екосистема політик продовжувала розвиватися для вирішення проблем із іпотекою. Fannie Mae та Freddie Mac запустили програму Flex Modification у 2017 році, яка автоматично зараховує до пробних планів модифікації позичальників, що прострочили від 90 до 105 днів. Федеральна житлова адміністрація підтримує кілька шляхів модифікації, включаючи можливість подовження терміну кредиту до 40 років.

Фонд допомоги власникам житла, фінансований через Закон про американський план порятунку з $9.961 мільярда, підтримує власників житла, що стикаються з труднощами у платежах через пандемію у відповідних штатах. Позичальники з VA або USDA кредитами також мають доступ до програм модифікації через ці агентства.

Навіть без урядових програм, прямі переговори з кредиторами залишаються можливими. Фінансові установи часто віддають перевагу реструктуризації кредиту перед адміністративними витратами та витратами на виселення, що робить модифікацію доступною і через приватний сектор.

Програма доступної модифікації житла стала важливим поворотним моментом у політиці житлового сектору — визнаючи, що поширений стрес власників житла вимагає структурних втручань, а не окремих ринкових рішень. Хоча первісна програма припинила прийом нових заявок, її спадщина зберігається у модифікованих рамках, що й досі підтримують домогосподарства, які проходять через фінансову невизначеність.