Розуміння кореспондентського кредитування: прихована сила, яка змінює ринки іпотечних кредитів

Ви можете бути здивовані, дізнавшись, що понад чверть позичальників житла забезпечили свої іпотечні кредити через кореспондентські угоди у Q3 2023 року, згідно з Inside Mortgage Finance. Однак більшість позичальників залишаються неусвідомленими того, що вони навіть працюють з цим типом кредитора — або як він кардинально відрізняється від традиційних іпотечних каналів.

Механізм роботи кореспондентського кредитування

У своїй основі кореспондентське кредитування з’єднує дві компанії з дуже різними ролями в екосистемі іпотечного кредитування. Ось як працює структура:

Сторона походження: Менша організація — будь то банк, кредитний союз або незалежна іпотечна компанія — відповідає за повний досвід позичальника. Вони обробляють заявки, здійснюють андеррайтинг кредитів (в деяких випадках), закривають угоди та фінансують іпотеки під своїм брендом. З точки зору позичальника, це їхній кредитор.

Сторона покупки: Більша установа, часто називана спонсорським кредитором, інвестором або оптовим кредитором, з’являється після закриття угоди. Ця компанія купує завершений кредит у кредитора-джерела, зазвичай сплачуючи премію разом із сумою кредиту. Цей капітальний внесок дозволяє меншому кредитору реінвестувати кошти та видавати додаткові іпотеки.

«Ця угода спрямована на розширення кредитних можливостей у галузі», — пояснює Діана Хьюз, виконавчий віце-президент і директор іпотечного кредитування в UMB Bank у Канзас-Сіті, Міссурі. «Менший кредитор отримує негайний грошовий потік; більша компанія формує свій інвестиційний портфель.»

Орієнтація у термінології

Обидва учасники кореспондентських угод технічно кваліфікують як кореспондентські кредитори, що створює постійне плутанину в галузі. Ще один рівень ускладнення додає те, що такі великі установи, як Pennymac і Newrez, одночасно працюють як роздрібні кредитори, оптові кредитори та кореспондентські кредитори через окремі підрозділи. Такий багатоканальний підхід дозволяє їм видавати значно більший обсяг кредитів, ніж конкуренти з одним каналом.

Андеррайтинг: важлива різниця

Тип кореспондентських відносин визначає, хто несе відповідальність за андеррайтинг:

• Делеговані кореспонденти проводять внутрішній андеррайтинг, маючи прямий контроль над рішеннями щодо затвердження
• Неделеговані та міні-кореспонденти делегують андеррайтинг кредитору або інвестору, що купує

Більшість кореспондентських кредиторів технічно працюють із власним капіталом, хоча реальність полягає у використанні кредитних ліній для складу — короткострокових позик, які фінансують кредити до їх продажу інвесторам і поповнення кредитних ліній.

Як кореспондентське кредитування порівнюється з альтернативами

Роздрібні кредитори: традиційний підхід

Роздрібні установи — банки, кредитні союзи та іпотечні компанії — видають кредити безпосередньо позичальникам під своїм брендом. Їхні пропозиції зазвичай більш вузькі, але часто поєднані з додатковими послугами, такими як депозитні рахунки, автокредитування та особисті позики. Ця зручність «одного вікна» приваблює позичальників, які шукають простоту, хоча цінові опції залишаються обмеженими порівняно з моделлю кореспондента.

Іпотечні брокери: модель посередника

Брокери працюють як посередники без можливості андеррайтингу, закриття або фінансування. Вони шукають кредити у оптових кредиторів і пропонують варіанти позичальникам. Ця модель особливо підходить для позичальників, які потребують спеціалізованих програм або порівняння ставок. Однак, коли брокер знаходить кредитора для позичальника, контроль повністю переходить до цього кредитора.

«Брокер втрачає можливість керувати процесом кредитування», — зазначає Тай Крістенсен, співзасновник і президент Arrive Home у Саут-Йордані, Юта. «Це може спричинити значні затримки, особливо у часозалежних угодах.»

Кореспондентські кредитори: гібридна перевага

Кореспондентські кредитори займають проміжне положення. Як і роздрібні кредитори, вони затверджують і закривають кредити під своїм ім’ям. Як і брокери, вони підтримують зв’язки з кількома джерелами фінансування, що пропонують різноманітні програми кредитування.

«Основна перевага полягає у доступі до різних інвесторів із різними керівними принципами та ціновими стратегія», — пояснює Хьюз. Це гнучкість означає, що кореспондентські кредитори можуть потенційно поєднати позичальників з інвесторами, чиї критерії вони можуть задовольнити, іноді за більш конкурентними ставками.

Практичні наслідки для кандидатів у позичальники

Розглянемо заявку на FHA-кредит через кореспондентського кредитора. Незалежно від того, з яким інвестором вони співпрацюють, вам все одно потрібно відповідати вимогам FHA — зазвичай мінімальний кредитний рейтинг 580 і внесок 3,5%. Однак кореспондентський кредитор може порівнювати ваші заявки у кількох інвесторів, щоб знайти найкращу цінову пропозицію відповідно до ваших кваліфікацій.

При роботі з делегованим кореспондентським кредитором вирішення проблем зазвичай відбувається швидше, оскільки андеррайтинг проводиться внутрішньо, а не через зовнішню організацію.

Переваги та недоліки

Ключові переваги:

• Розширений вибір програм кредитування через кілька інвесторських зв’язків підвищує шанси на кваліфікацію, особливо для позичальників із нестандартною фінансовою ситуацією, що потребують неконформних кредитів
• Можливість порівняння ставок часто призводить до нижчих витрат на закриття, ніж позичальники могли б домовитися самостійно
• Делеговані кореспондентські угоди можуть забезпечити швидше закриття з меншими перерозподілами
• Деякі кореспондентські кредитори можуть переглядати ставки у разі зміни ринкових умов після фіксації ставки

Значні обмеження:

• Усі видані кредити повинні відповідати стандартам інвестора — зазвичай Fannie Mae, Freddie Mac, FHA або VA — хоча існують спеціальні продукти з альтернативними вимогами
• Неделеговані кореспонденти вводять затримки у процес, маршрутизуючи андеррайтинг через кредитора, що купує
• Обслуговування кредиту зазвичай переходить після закриття, тому позичальники можуть не підтримувати стосунки з оригінальним кредитором, незважаючи на початкове задоволення обслуговуванням клієнтів

Ваше рішення

Розуміння того, як кореспондентське кредитування відрізняється від роздрібних і брокерських моделей, допомагає позичальникам оцінити, який канал найкраще відповідає їхній ситуації. Ті, у кого простий фінансовий профіль, можуть віддати перевагу зручності через роздрібних кредиторів. Позичальники з складними потребами або чутливістю до ставок отримують переваги від різноманітності інвесторів і гнучкості цін. Постійне зростання ринку кореспондентського кредитування — понад 25% від обсягів видачі — свідчить про його справжню корисність у сучасному іпотечному ландшафті.