Зростання на основі ШІ проти стабільного доходу: справжнє порівняння інвестиційної реальності між DLR та O

Коли в 2025 році оцінюєте інвестиційні можливості нерухомості через REIT, ринок пропонує дві принципово різні тези. Digital Realty Trust (DLR) з’явилася як орієнтована на зростання компанія, яка використовує вибуховий попит на інфраструктуру штучного інтелекту, тоді як Realty Income (O) продовжує свою традицію як захисний, доходний фундамент. Відмінність відображає більш широкий зсув у тому, як капітал розподіляється у секторі нерухомості — від традиційних моделей оренди до інфраструктури цифрової трансформації.

Навантаження AI Переформатовують Економіку дата-центрів

Структурні сприятливі чинники для Digital Realty глибше за поверхневі технологічні тренди. З середини 2023 року понад половина квартального обсягу бронювання компанії походить від розгортань, пов’язаних з AI. Це означає суттєвий зсув у моделях залучення клієнтів. Ці навантаження вимагають спеціалізованої інфраструктури: високопотужного постачання електроенергії, передових систем охолодження та ультранизької затримки з’єднання. Існуюча платформа Digital Realty з понад 300 дата-центрами у різних регіонах забезпечує масштаб і операційний досвід для захоплення цієї довгострокової можливості.

Результати третього кварталу 2025 року підкреслили цей імпульс. Доходи зросли на 10% у порівнянні з попереднім роком, тоді як кошти від операцій (FFO) на акцію зросли на 13% — показник, який значно перевищує показники його конкурентів. Ще більш показовим є рекордний рівень бронювань міжз’єднань, що свідчить про тривалу прихильність клієнтів і готовність розширювати розгортання. Глобальний резерв зараз перевищує $850 мільйонів, що забезпечує прогнозування на майбутнє, яке виходить за межі звичайних квартальних орієнтирів.

План розвитку Digital Realty на 5 гігаватів позиціонує компанію для вирішення гострих обмежень у електроенергії в основних центрах даних. Це створює значущу цінову силу. Оскільки підприємства мігрують обчислювальні навантаження з локальної інфраструктури до гібридного хмари та AI-середовищ, об’єкти компанії дедалі більше функціонують як критична інфраструктура — статус, що перетворюється у багаторічні контрактні доходи і утримання клієнтів.

Стабільність Realty Income має межі в ринку, орієнтованому на зростання

Міцні характеристики Realty Income залишаються незмінними. Її портфель налічує понад 15 500 об’єктів у різних секторах, з рівнем заповненості близько 98-99%. База орендарів включає категорії, стійкі до рецесії: продуктові магазини, магазини з товарами першої необхідності, доларові магазини та аптеки. Ця диверсифікація забезпечила 133 послідовних збільшення дивідендів, що викликає повагу серед інвесторів, орієнтованих на дохід.

Третій квартал продемонстрував типовий сценарій реалізації Realty Income: помірне зростання доходів, вибіркові коригування портфеля в Європі та дисципліноване розміщення капіталу. Передбачувальна аналітика та дисципліноване підписання угод продовжують підтримувати її ціннісну пропозицію як довгострокового складника.

Однак, обмеження зростання Realty Income відображають структурні перешкоди. Конкуренція з боку приватного капіталу зробила спреди при придбанні менш привабливими. Орендарі, залежні від роздрібної торгівлі, стикаються з ризиками порушення роботи через електронну комерцію та торгові невизначеності. Хоча диверсифікація портфеля забезпечує захист від зниження, вона одночасно обмежує експозицію до високоростучих вертикалей. Ідентичність компанії як надійного генератора доходу обов’язково обмежує її потенціал зростання.

Оновлення оцінок сигналізують про різний імпульс

Очікування консенсусу показують зміну пріоритетів ринку. Realty Income має скромну динаміку оновлення оцінок: прогнозоване зростання продажів у 2025 році на 8.26%, а FFO на акцію зросте лише на 1.67% у порівнянні з попереднім роком. Хоча оцінки FFO на 2026 рік за останні 60 днів трохи підвищилися, загальна картина оновлень залишається обережною.

Digital Realty демонструє іншу історію. Продажі у 2025 році очікуються зростанням на 8.98%, тоді як FFO на акцію прогнозується зростанням на 9.54% — значно сильніша траєкторія. Ще важливіше, що оцінки FFO на 2025 і 2026 роки за останні 60 днів рухалися вгору, що свідчить про довіру аналітиків у здатність компанії підтримувати імпульс бронювання та перетворювати резерви у прибутки.

Огляд оцінки: обидва торгують біля історичної рівноваги

Поточна динаміка року різко відрізняється. Акції Realty Income зросли на 6.1%, тоді як Digital Realty знизилася на 10%. Обидві поступилися показнику зростання S&P 500 у 18.6%, але з різних причин — одна стикається з циклічними перешкодами, інша — з компресією оцінки, незважаючи на сильні фундаментальні показники.

За прогнозним 12-місячним співвідношенням ціна/FFO Realty Income торгується за 12.84X, що нижче за її трирічний медіан. Digital Realty має множник 20.26X, трохи нижче за свій трирічний середній показник 20.88X. Незважаючи на технічну перепроданість, обидві акції отримали оцінку В (D), що свідчить про те, що лише стиснення множника може бути недостатнім для короткострокового повторного перерахунку без прискорення прибутків.

Аргументи на користь цифрової інфраструктури понад захисну роздрібну нерухомість

При оцінюванні, яка інвестиційна теза нерухомості пропонує кращі довгострокові доходи, все більше переваги надаються цифровій інфраструктурі. Довготривала стабільність Realty Income забезпечує безпрецедентний захист від зниження, але ця стабільність має ціну з точки зростання. Експозиція Digital Realty до поширення AI, прискорення хмарних технологій і капіталовкладень гіперскейлерів є більш стійким структурним драйвером зростання, ніж традиційна нерухомість з чистою орендою.

Рекордні обсяги бронювань, прискорення зростання FFO, позитивні тренди оновлення оцінок і багаторічна перспектива розвитку роблять Digital Realty більш привабливою можливістю для інвесторів, що орієнтуються на капітальне зростання. Realty Income залишається кращим вибором для інвесторів, що цінують чистий дохід, але її обмежений профіль зростання може призвести до недосягнення результатів у довгостроковій перспективі цифрової трансформації та інвестицій у інфраструктуру AI.

Digital Realty має рейтинг Zacks #2 (Buy), while Realty Income holds a Zacks Rank #3 (Hold) — відзнака, що відображає консенсус аналітиків щодо відносної привабливості в поточному ринковому середовищі.

Примітка: FFO (Funds From Operations) — основний показник прибутковості, що використовується для оцінки ефективності REIT і стійкості здатності виплачувати дивіденди.