Зниження ставок ФРС сигналізує про сприятливі умови для сектору REIT: Annaly Capital орієнтована на дохідність 12.9% на тлі економічних змін

Розрив між настроями ринку та економічною реальністю ніколи не був таким явним. Поки Уолл-Стріт переживає через сценарії рецесії, жорсткі дані розповідають іншу історію. Моніторинг ВВП Федерального резерву Атланти ((Atlanta Fed) показує стабільні 4% — цифру, яка суперечить традиційним підходам 2019 року. Реальна економіка працює сильніше, ніж визнають песимісти, навіть коли політики повертаються до монетарного пом’якшення.

Чому важливий цей економічний фон

Федеральна резервна система під керівництвом Джерома Пауелла знижує ставки в умовах, коли економічне зростання залишається стабільним. Ця, здавалося б, суперечлива політика — зниження ставок при зростанні ВВП — не нагадує фінансову кризу 2008 року чи колапс 2020 року. Обидва випадки відбувалися під час рецесій. Сучасна ситуація принципово інша: економіка зростає, тоді як вартість фінансування знижується.

Структурні зміни також мають велике значення. Штучний інтелект кардинально змінює ринки праці та економіку бізнесу. Традиційні галузеві розподіли стираються; деякі індустрії процвітають, інші застоюються. Це розділений ринок, де співіснують переможці та програвці — але багато інвесторів досі орієнтуються на застарілі припущення.

Теза щодо зниження ставок і REIT

Одна взаємозв’язок залишається незмінною: зниження ставок стимулює показники REIT. За останні два десятиліття кожен значний цикл зниження ставок викликав суттєві ралі REIT. Поточне середовище може принести найпотужніший цикл за всі часи. На відміну від попередніх епізодів, це ралі відбувається на тлі реального економічного зростання, а не скорочення.

Особливо вигідно виглядають іпотечні REIT ()mREITs(). Ці інструменти, зобов’язані розподіляти 90% прибутку акціонерам, мають портфелі державних іпотек. Зі зниженням ставок вартість існуючих іпотечних облігацій зростає — це прямий механічний ефект. Механіка проста: коли доходність зменшується, ціни на облігації зростають.

Тим часом, той «безпечний» 4% дохід на грошовому ринку, який приваблює консервативних вкладників, швидко зникає. Кожне рішення ФРС перенаправляє пасивний капітал у справжні можливості отримання доходу, створюючи структурний попит на інструменти з дивідендною доходністю.

Ігровий план Annaly Capital

Annaly Capital )NLY є яскравим прикладом можливостей у сфері мREIT. Компанія зосереджена виключно на іпотеках, гарантованих агентствами — Fannie Mae та Freddie Mac. Це усуває кредитний ризик і водночас максимально чутливе до руху ставок.

Спред між іпотечними ставками наразі залишається на історично високих рівнях. Коли ця динаміка з’являється, стратегія NLY активується: керівництво вкладає капітал у іпотеки, коли їх оцінки знижені, і чекає на нормалізацію доходності. Математика переконлива. Іпотечні ставки вже знизилися з понад 7% до низьких 6%, що негайно підвищує балансову вартість активів NLY з вартістю понад $0.70 за базу.

Ступінь дивідендної стабільності компанії високий. Основний прибуток у $0.73 на акцію перевищує недавню квартальну виплату у $0.70, що створює подушку безпеки. Зі зниженням ставок зменшується вартість залученого капіталу NLY і розширюється чистий процентний марж, що може додатково підтримати поточний дохід у 12.9% або сприяти зростанню дивідендів.

Якість має значення у сфері мREIT

Не всі іпотечні REIT працюють на рівних умовах. Багато конкурентів мають борги комерційної нерухомості — офісні будівлі з проблемами заповнюваності та неликвідними кредитами. Обов’язки Annaly лише на агентських іпотеках уникають цих ускладнень. Це простіший і менш ризикований профіль порівняно з конкурентами, що володіють спекулятивним іпотечним папером.

Висновок залишається ясним: середовище зниження ставок розмежовує підготовлених операторів і тих, хто залишився без підготовки. Коли монетарні умови пом’якшуються і традиційні джерела доходу висихають, перевірені платформи з дивідендною доходністю, такі як NLY, привертають капітал у пошуках стабільного доходу. Доходність у 12.9% відображає як поточний рівень ставок, так і структурний попит на справжній дохід у світі, де інструменти для заощаджень дають все менше прибутку.