Використання вартості вашого будинку: зворотня іпотека, кредит під заставу житлової нерухомості або HELOC — що підходить вашим потребам?

Ваш дім — це не просто місце для проживання — це, ймовірно, ваш найбільший фінансовий актив. Для більшості власників житла у США власний капітал, закладений у їхній нерухомості, становить значну частку їхнього чистого статку. Якщо ви маєте значний власний капітал у домі і потребуєте доступу до готівки, у вас є три основні шляхи: зворотня іпотека, кредит під власний капітал або HELOC. Кожен з них працює по-різному і служить різним фінансовим ситуаціям.

Розуміння вашого власного капіталу у домі

Розпочнемо з основ. Власний капітал у домі — це просто: візьміть поточну вартість вашої нерухомості і відніміть суму, яку ви ще винні за іпотекою та будь-якими іншими обтяженнями. Якщо ваша нерухомість оцінена у $250,000 і у вас залишився борг за іпотекою $100,000, ваш власний капітал становить $150,000. Тепер, якщо додати другий іпотечний кредит — скажімо, кредит під власний капітал у $50,000 або лінію кредиту — ця сума власного капіталу зменшується до $100,000.

Проблема у тому, що ви не можете просто зняти цей власний капітал як готівку з ощадного рахунку. Замість цього ви берете позику під заставу вашого будинку, що означає, що кредитор може претендувати на нерухомість у разі вашої неспроможності виконати зобов’язання. Розуміння цього ризику є важливим перед подальшими кроками.

Кредити під власний капітал: передбачуваний варіант

Кредит під власний капітал працює дуже схоже на традиційну іпотеку, але забезпечений вашим існуючим власним капіталом, а не повною вартістю нерухомості. Ви отримуєте одноразову суму і повертаєте її з часом фіксованими щомісячними платежами.

Коли це має сенс: Вам потрібна конкретна сума для відомих витрат — ремонт кухні, медичні рахунки або консолідація боргів. Вік не обмежений, і більшість кредиторів обмежують позики до 80-85% вашого власного капіталу. Відсоткові ставки зазвичай фіксовані, що забезпечує передбачуваність платежів, хоча деякі кредитори пропонують змінні APR або включають умови балонних платежів. Комісії зазвичай коливаються від $2,500 до $6,000, залежно від кредитора.

Недолік: Ви зобов’язані погашати позику за графіком незалежно від того, чи потрібна вам вся сума. Якщо ваш проект коштує менше очікуваного, ви все одно платите відсотки за невикористані кошти.

HELOC: максимальна гнучкість

На відміну від одноразового кредиту під власний капітал, HELOC працює як кредитна картка, забезпечена вартістю вашого будинку. Ви отримуєте доступ до грошей лише тоді, коли вони потрібні, до попередньо схваленого ліміту.

Більшість HELOC працюють у дві фази: період зняття (часто 10 років), коли ви можете знімати кошти і платити лише відсотки, і період погашення (часто 20 років), коли ви погашаєте основну суму і відсотки. Під час погашення деякі кредитори дозволяють оновлювати лінію і починати цикл зняття знову.

Коли це підходить: Ви не впевнені у своїх загальних потребах у фінансуванні або очікуєте, що витрати розгортатимуться поступово. Ремонт будинку з невизначеними витратами, постійні ремонти або витрати на освіту — HELOC пропонує гнучкість. Відсоткові ставки зазвичай змінні, тому платежі можуть коливатися.

Плюси і мінуси: Ви платите відсотки на змінний баланс, що ускладнює прогнозування довгострокових витрат.

Зворотні іпотеки: варіант доходу для пенсіонерів

Тут правила змінюються. Зворотні іпотеки призначені виключно для власників житла віком від 62 років і старше. На відміну від традиційних іпотек, ви не робите щомісячних платежів. Замість цього кредитор надсилає вам гроші — у вигляді одноразової суми, щомісячних виплат або лінії кредиту — поки ви проживаєте у будинку.

Позика стає підлягаючою погашенню лише тоді, коли ви переїжджаєте, продаєте або помираєте. Для іпотек, застрахованих FHA, максимальна сума позики становить $417,000 у більшості регіонів, хоча у дорогих регіонах, таких як Аляска і Гаваї, вона може досягати $625,500. Початкові збори зазвичай коливаються від $2,500 до $6,000.

Коли це підходить: Ви на пенсії, потребуєте додаткового доходу і плануєте залишатися у своєму домі довгостроково. Відсутність щомісячних платежів робить цей варіант ідеальним, якщо ваш дохід обмежений. Однак, якщо ви хочете залишити нерухомість спадкоємцям, подумайте двічі — зазвичай будинок потрібно продати для погашення боргу після вашої смерті.

Кредитний рейтинг і доступність

Якщо ваш кредит не ідеальний, зворотні іпотеки часто є більш прощальними, оскільки не вимагають щомісячних платежів під час вашого проживання у домі. Кредитори все ще оцінюють вашу фінансову ситуацію, щоб переконатися, що ви зможете сплачувати податки і утримання нерухомості, але рівень затвердження зазвичай нижчий.

Кредити під власний капітал і HELOC зазвичай вимагають хорошого або відмінного кредиту від традиційних кредиторів. Однак конкуренція на ринку позик означає, що деякі установи працюватимуть і з нижчими кредитними рейтингами — хоча це може коштувати вам вищої відсоткової ставки.

Вибір оптимального варіанту

Ваша ситуація визначає найкращий варіант. Потрібні готівкові кошти для конкретного великого проекту з відомими витратами? Кредит під власний капітал пропонує стабільність і передбачуваність. Очікуєте змінні або поетапні витрати? HELOC дає вам контроль над витратами. Вийшли на пенсію у 62+ і хочете уникнути щомісячних зобов’язань? Зворотна іпотека може забезпечити необхідний дохід — за умови, що ви готові згодом продати нерухомість.

Кожен спосіб доступу до власного капіталу має свої плюси і мінуси. Уважно ознайомтеся з умовами, розумійте комісії і подумайте, як кожен варіант відповідає вашим довгостроковим фінансовим і особистим цілям.