Від обережності до швидкості: драматичний перехід Opendoor у моделі iBuying

Opendoor Technologies Inc. (OPEN) кардинально переосмислює свій підхід до iBuying, відмовляючись від багаторічної надмірної захисної позиції та приймаючи стратегію високого обсягу та ринкового створення. Це стратегічне переорієнтування стало очевидним під час обговорення фінансових результатів за третій квартал 2025 року, коли керівництво відкрито визнало, що надмірна залежність від обережності щодо ризиків зупинила динаміку бізнесу, а не захистила її.

Вартість надмірної обережності

Цифри розповідають свою історію. Opendoor придбав лише 1169 будинків у третьому кварталі 2025 року — історично низький показник, що залишив компанію з застарілим, менш бажаним портфелем нерухомості. Хоча загальний дохід склав $915 мільйонів (перевищуючи прогноз), прибутковість погіршилася через те, що старі запаси, відібрані за попередньою консервативною моделлю, продовжували тягнути маржу вниз.

Чесне визнання керівництва зосередилося на основній проблемі: коли обсяги транзакцій зникають, жодна цінова дисципліна не може врятувати доходи. Проблема застарілих запасів підкреслює, наскільки неправильною була обережність. Замість захисту бізнесу, надмірна обережність щодо ризиків позбавила його масштабу та операційної ефективності.

Новий підхід: швидкість понад спредами

За новим керівництвом Opendoor перейшов до так званої моделі роботи “ринкового створювача” — швидше купує та продає будинки, працює з вужчими маржами та надає перевагу швидкості потоку над захисною позицією.

Механіка проста:

• Звуження спредів на якісні будинки: компанія активно зменшує різницю між ціною покупки та продажу для високоякісних об’єктів, щоб прискорити обіг
• Автоматизовані операції на базі ШІ: покращена штучна інтелектуальна система підтримує ціноутворення, інспекції нерухомості та операційні процеси
• Швидші цикли запасів: мета — зменшити кількість днів у володінні, зменшуючи витрати на зберігання та покращуючи грошові потоки
• Вибіркові стандарти придбання: незважаючи на амбіції щодо більшого обсягу, критерії купівлі залишаються дисциплінованими, відбираючи будинки, що відповідають тезі швидкого обігу

Останні дії підкреслюють прихильність. Opendoor уже подвоїв свою щотижневу швидкість придбання, використовуючи ці важелі, що свідчить про те, що зміна є більш ніж риторичною.

Структурна перевага витрат дозволяє масштабування

Ключовим фактором є структурна позиція Opendoor щодо витрат. Операційні витрати суттєво нижчі, ніж рік тому, що дає компанії значний запас для розширення обсягів транзакцій без пропорційного зростання фіксованих витрат. Ця дисципліна щодо витрат є баластом, що робить життєздатною модель, орієнтовану на швидкість.

Крім того, компанія додає додаткові джерела доходу — іпотечні та гарантійні продукти, які можуть поступово покращити одиничну економіку та диверсифікувати прибутки.

Як порівнюється переорієнтація OPEN

Поновлена відданість iBuying у Opendoor яскраво контрастує з різними шляхами конкурентів.

Zillow Group (ZG) відомо тим, що повністю вийшли з iBuying через Zillow Offers, дійшовши висновку, що масштабне прогнозування цін на нерухомість створює некерований ризик. Замість цього Zillow переорієнтувався як платформа з мінімальними капітальними витратами для ринку та реклами. По суті, Zillow обрав уникнути балансового ризику, пов’язаного з управлінням запасами. OPEN навмисне йде шляхом, який залишили Zillow — але з більшою залежністю від ціноутворення на базі ШІ та швидкого обігу запасів, щоб зменшити ризики, що налякали Zillow.

Offerpad Solutions (OPAD) залишається iBuyer, але працює на частку від масштабів Opendoor і з більш обмеженою ліквідністю. Offerpad наголошує на дисципліні щодо витрат і вибіркових покупках. Амбіції Opendoor щодо обсягів мають на меті створити зворотний зв’язок ринкового створення, який менші конкуренти з обмеженими ресурсами важко повторити.

Динаміка акцій та оцінка

Акції OPEN за останній рік зросли на 289%, значно випереджаючи загальне зростання галузі на 5,1%. Цей ралі відображає оптимізм інвесторів щодо стратегічного перезавантаження.

За показниками оцінки, OPEN торгується за прогнозним мультиплікатором ціна/продаж (P/S) 1,06 — значно нижче за середньогалузевий показник 4,75 — що свідчить про те, що ринок або знижує ризик виконання, або вважає акції недооціненими щодо потенційного зростання.

Очікування прибутків підтверджують бичачий сценарій. Консенсус-звіти Zacks передбачають зростання прибутку на 41,3% у 2026 році, а короткострокові коригування EPS за останні 60 днів рухаються вгору.

Проте OPEN має рейтинг Zacks #4 (Sell), що відображає обережність аналітиків щодо короткострокових перешкод.

Оцінка ризиків і нагород

Перехід від обережності до операцій, орієнтованих на швидкість, не позбавлений ризиків. Вищі обсяги транзакцій піддають OPEN ризику ринкової волатильності, застарілості запасів та викликам масштабування операцій. Модель iBuying залишається спірною; не всі учасники ринку вважають, що вона може генерувати стабільний дохід.

Проте розгляд iBuying як бізнесу з ліквідністю, а не як ставку на напрямок або власне ціноутворення, може виявитися більш стійким. Якщо Opendoor зможе реалізувати стратегію обсягів, зберігаючи дисципліну щодо витрат і операційну строгость на базі ШІ, перехід від обережності до механізмів ринкового створення може в кінцевому підсумку виправдати цю стратегічну перезавантаження.