Значення багатоквартирного будинку: чому досвідчені інвестори роблять великі ставки на багатоквартирні об'єкти

Думали, що значення багатоквартирного будинку — це просто «житловий будинок»? Подумайте ще раз. Багатоквартирні будинки представляють будь-яку житлову нерухомість, де кілька сімейних одиниць функціонують незалежно одна від одної під одним дахом — і вони стають улюбленою ігровою площадкою для інвесторів, які прагнуть масштабувати дохід понад традиційні оренди окремих об’єктів.

Що саме вважається багатоквартирним будинком?

Значення багатоквартирного будинку поширюється на кілька типів нерухомості, кожен з яких має свої особливості:

Квартири залишаються найпоширенішим варіантом багатоквартирної нерухомості. Уявіть собі один будинок, розділений на численні одиниці — деякі можуть бути студіями (з відкритою плануванням), інші — дво- або трьохкімнатними. Ви володієте своєю квартирою; компанія-забудовник або ТСЖ відповідають за спільні зони.

Кондомініуми працюють схоже, але з відмінностями у праві власності. Купуєте квартиру в кондомініумі і володієте нею повністю, хоча платите внески асоціації власників для спільного обслуговування. Здаючи цю ж квартиру в оренду, вона стає частиною вашого доходу.

Дуплекси, триплекси та квадриплекси мають іншу модель — уявіть дві, три або чотири житлові одиниці в одному будинку, кожна з окремим входом, але з спільними стінами. Дуплекси особливо приваблюють менших інвесторів.

Таунхауси зазвичай мають два або три рівні, розташовані у ряд, схожі на з’єднані будинки, але з окремими входами і дворами. Сусіди ділять стіни, але рідко щось ще.

Грошове питання: яка справжня вартість?

Будівництво багатоквартирного будинку з нуля коштує від $64,500 до $86,000 за одиницю — хоча це дуже залежить від місця, матеріалів, вартості праці та вашої кредитоспроможності. Більші житлові комплекси? Легко мільйони в загальній сумі.

Перший внесок — це реальна проблема: значні авансові платежі, витрати на ремонт старих об’єктів і більші щомісячні іпотечні зобов’язання. Перед підписанням будь-чого потрібно мати готівкові резерви. Багато.

Чому інвестори не можуть відмовитися від багатоквартирної нерухомості

Дохід значно зростає. Ось математика: ваш іпотечний платіж у $1,500 за один житловий будинок покриває один орендар. А тепер уявіть дуплекс із іпотекою $2,000 і двома орендарями, що платять по $2,000 щомісяця. Раптом ви отримуєте прибуток у $2,000 замість $500. Максимізація потоку доходів — серйозний грошовий потік.

Можливо пасивне управління. Втомилися самостійно лагодити труби? Найміть компанію з управління нерухомістю. Ви платите додатково, але повертаєте свій час. Деякі інвестори живуть у одній одиниці і здають інші — повністю усуваючи свої витрати на житло.

Реальність: головні проблеми багатоквартирної нерухомості

Обслуговування множиться з кожною одиницею. Один кондиціонер зламався у приватному будинку. У двадцяти — можливо, двадцять кондиціонерів, що потребують ремонту. Електрощитки, побутова техніка, сантехніка — все множиться. Ваша сума на ремонт не просто подвоїться, а зросте у кілька разів.

Зміна орендарів створює хаос. У житлових комплексах рівень вакантності вищий, ніж у дуплексах або приватних будинках. Нові орендарі — це організація турів, обробка заявок, управління переїздами. Вища текучість — більше адміністративної роботи.

Податки стають вищими. Оцінки податку на нерухомість для багатоквартирних об’єктів зазвичай вищі. Деякі місцеві органи влади вводять обмеження на орендну плату, обмежуючи щорічне зростання. Обчисліть ці витрати перед інвестуванням.

Ризики концентровані. Втратити одного орендаря у приватному будинку — означає втрату 100% доходу. У п’ятижитловому комплексі — 20%, але іпотека не зменшується. Потрібні готівкові резерви на 6-12 місяців вакантності, щоб пережити спади.

Багатоквартирний будинок vs. приватний будинок: вибір інвестора

Основна різниця — не лише цифри. Оренда приватного будинку — це один орендар, один набір проблем. Багатоквартирна нерухомість збільшує вашу базу орендарів, але й операційну складність.

Ваш потенціал прибутку зростає з кількістю одиниць, але зростає і ризик. Один поганий орендар у дуплексі — це 50% вашого доходу; у приватному будинку — все.

Ремонт і оновлення теж ускладнюються. Заміна килима в одній квартирі проти заміни у десяти — витрати не порівнювані. Так само і час.

Висновок

Значення багатоквартирного будинку зводиться до цього: концентрований потенціал доходу у поєднанні з концентрованим ризиком. Це потужні інструменти для збагачення для інвесторів із достатніми капітальними резервами, можливістю управління та толерантністю до ризику. Без цих основ вони стають дорогими головними болями. Розумійте свої можливості перед тим, як починати.