Пастка 50-річної іпотеки: чому банки та інвестори mREIT посміхаються, а покупці житла платять удвічі більше

Коли президент Трамп запропонував продовжити терміни іпотеки до 50 років, заголовки зосереджувалися на менших щомісячних платежах. Але чистий відчутний виграш для позичальників розповідає зовсім іншу історію — і вона відкриває масштабний перерозподіл багатства від власників житла до фінансових інститутів.

Математика, яка має налякати покупців житла

Почнемо з того, що звучить привабливо: купівля будинку за $450,000 із стандартною 30-річною іпотекою під 6.25% означає щомісячний платіж у $2,771. Якщо розтягнути той самий кредит на 50 років, платіж зменшиться до $2,452. Це $319 щомісячна економія виглядає привабливою, поки не зробиш повний розрахунок.

За три десятиліття ви заплатите приблизно $547,000 у вигляді відсотків кредитору. Перейшовши на 50-річний термін? Загальна сума відсотків зросте до приблизно $1.02 мільйона — майже вдвічі. Реальна вартість цього “доступного” платежу — майже півмільйона доларів додаткових відсотків, які безпосередньо потрапляють у фінансову систему.

Саме тут важливо розуміти саморозраховувальні іпотеки. На початку будь-якого кредиту більша частина вашого платежу йде на відсотки, а не на накопичення капіталу у вашому домі. З структурою на 50 років цей дисбаланс значно зростає, що означає, що покупці житла будуть десятиліттями накопичувати багатство повільно, тоді як банки збирають відсотковий дохід із прискореною швидкістю.

Реальні переможці: банки та іпотечні REITи

Великі комерційні банки, такі як Bank of America і Citigroup, одразу зможуть скористатися цим зсувом. Їхній масштаб дозволяє їм розподіляти ризики між тисячами іпотек по всій країні, а їхній бренд забезпечує достатню кількість клієнтів для видачі величезних обсягів таких довгострокових кредитів.

Але є більш складний бенефіціар: іпотечні фонди нерухомості (mREITs), такі як Annaly Capital і AGNC Investment Corp.. Ці фонди купують пулові цінні папери з іпотек і отримують прибуток із різниці між їхніми витратами на позики та заробленими відсотками. Інвестори тягнуться до них через їхні надзвичайно високі доходи — наразі близько 12.7% для Annaly і майже 14% для AGNC.

Саме тут 50-річні іпотеки змінюють ландшафт mREITів. Саморозраховувальна природа іпотек означає, що частина кожного платежу по відсотках фактично є погашенням основної суми. Це створює тиск на оцінки mREITів з часом, оскільки вони фактично повертають капітал акціонерам, тоді як їхні портфелі знецінюються. Тверда чиста вартість активів AGNC ілюструє це ідеально: вона почала 2020 року з $17.66 за акцію, але до Q3 2025 знизилася до $8.28.

Більш довгі терміни іпотек кардинально змінять цю рівновагу. З 50-річними іпотеками відсотки складатимуть значно більшу частку загальних грошових потоків протягом десятиліть, що означає менше повернення капіталу у дивідендах. Чистий відчутний виграш для акціонерів mREITів? Їхні портфельні вартості знижуватимуться повільніше, що зробить ці вже високодохідні інвестиції ще більш привабливими для інвесторів, орієнтованих на дохід.

Зміна режиму для фінансових ринків

Хоча залишається невідомим, чи перейдуть 50-річні іпотеки з пропозиції у політику, фінансові стимули цілком очевидні. Позичальники — чи то традиційні банки, чи то складні інвестори mREIT — отримають величезний перерозподіл багатства від позичальників. Для трейдерів фінансових акцій режим 50-річних іпотек може кардинально змінити оцінку цінних паперів, забезпечених іпотекою, та інституцій, що їх тримають.

Питання не в тому, чи це принесе користь фінансовому сектору. Це безумовно так. Справжнє питання — чи усвідомлюють політики, що вони фактично субсидують прибутки банків за рахунок накопичення капіталу покупців житла протягом наступних півстоліття.