Шесть крупнейших банков сократили остаток по личным ипотечным кредитам на 0,7 трлн юаней. Есть ли смысл досрочно погашать кредит?

Ветер досрочного погашения ипотечных кредитов разгулялся? Начиная со второй половины 2022 года, заемщики по ипотечным жилищным кредитам в нашей стране ускорили досрочное погашение, и в течение некоторого времени постепенно сформировалась волна «досрочных платежей».

Но сегодня сцены с ночной раздачей талонов и стоянием в очереди месяцами уже встречаются не так часто. Продолжает ли бушевать этот «ветер» досрочных погашений? По данным, собранным корреспондентом 《Ежедневных экономических новостей》, совокупный остаток по ипотечным кредитам для физических лиц в шести крупнейших госбанках составляет около 24,48 трлн юаней, что по сравнению с предыдущим годом меньше примерно на 0,71 трлн юаней.

«Сейчас досрочно погашать жилищную ипотеку, конечно, все еще можно, но по сравнению с прошлыми годами уже нельзя называть это “волной”.» Как заявил старший аналитик по финансовой отрасли компании Boshong Consulting Ван Пэнбо, снижение остатков по ипотечным кредитам на этапе рассрочки обусловлено совместным действием двух факторов: жители досрочно погашают кредиты, а также в прошлом году спрос на покупку жилья был не столь высок.

Стоит отметить, что в этом году в первом квартале на рынке недвижимости наблюдался эффект «небольшой весны». В связи с этим, как полагает эксперт по финансовой политике Чжоу Ицинь, речь идет не о краткосрочном отскоке после сильного падения; это скорее связано с тем, что по мере постепенного снижения рыночных ставок и по мере постепенного ослабления политики по покупке жилья уверенность рынка восстанавливается поступательно, и есть надежда, что эта тенденция продолжится и во втором квартале.

Снижение остатков по индивидуальным ипотечным кредитам в прошлом году

Корреспондент собрал данные и обнаружил, что остатки по банковским жилищным ипотечным кредитам для физических лиц продолжают снижаться.

В 2024 году шесть крупнейших госбанков — основные игроки по выдаче ипотечных кредитов — сократили жилищные ипотечные кредиты физлицам на 0,62 трлн юаней; а в 2025 году за весь год чистое сокращение составило примерно 0,71 трлн юаней, то есть падение относительно 2024 года было более существенным.

Стоит отметить, что в первой половине 2025 года суммарное сокращение в шести крупнейших госбанках составило 244.8k юаней, что заметно меньше, чем сокращение в первой половине 2024 года — 7.1k юаней, однако во второй половине 2025 года оно резко снизилось на 6.2k юаней, из-за чего общее «сжатие» жилищных ипотечных кредитов для физических лиц за прошлый год было расширено дополнительно по сравнению с 2024 годом.

По мере того как остаток по ипотечным кредитам для физических лиц продолжает уменьшаться, остатки по жилищным ипотечным кредитам в шести крупнейших госбанках также уже покинули «эпоху 6 трлн юаней».

С точки зрения общенациональной картины остатки по жилищным ипотечным кредитам тоже идут вниз. Согласно данным Народного банка Китая, по состоянию на конец 2025 года остаток по жилищным ипотечным кредитам по всей стране составил 37,01 трлн юаней, что на 1,8% меньше в годовом выражении.

В отрасли считают, что снижение остатков по накопленным (существующим) ипотечным кредитам фактически является «состязанием» двух сил: во-первых, сколько «вытянуло» досрочное погашение, и во-вторых, сколько «добавило» новых выданных ипотечных кредитов.

Зарегистрированный исследователь по специальному проекту Пекинской ассоциации индустрии управления благосостоянием Ян Хайпин заявил, что недвижимость по-прежнему находится в периоде корректировки; сейчас существует много групп клиентов с реальным спросом на покупку жилья, но также есть немало тех, кто наблюдает и ждет. В целом рост ипотечного кредитования слаб.

В первом квартале — «небольшая весна» на рынке недвижимости

В первом квартале этого года на рынке сделок со вторичной недвижимостью наблюдалась «небольшая весна». Отчет компании Кеэрэй показал: в марте на 20 ключевых городов площадь сделок со вторичным жильем составила около 7.1k кв. метров, что на 117% больше в месячном (к пред. месяцу) выражении и также на 6% больше в годовом; за весь первый квартал накопленная площадь сделок составила около 107.8B кв. метров, рост на 4% в годовом выражении.

А в этой волне «небольшой весны» такие города как Пекин, Шанхай и др. первого уровня играли роль «локомотивов».

«“Небольшая весна” на рынке недвижимости в первом квартале 2026 года будет обусловлена в основном вторичным рынком жилья в городах первого уровня, сейчас она находится на этапе умеренного восстановления; ее тенденция к улучшению может иметь определенную продолжительность.» По словам Чжоу Ицянь, «появление “небольшой весны”» будет оказывать позитивное влияние на остатки по ипотечным кредитам для физических лиц коммерческих банков, и это влияние будет постепенно проявляться.

Чжоу Ицинь указал, что активность сделок со вторичным жильем напрямую увеличивает количество заявок на жилищные кредиты, постепенно снижая темпы падения остатков; в дальнейшем есть надежда, что это обеспечит позитивную поддержку остаткам по ипотечным кредитам. В целом рынок недвижимости движется в направлении «роста объемов при стабилизации цен».

Вице-президент Шанхайского института исследований недвижимости Эжоу Ян Юэцзинь сообщил корреспонденту, что «небольшая весна» больше ориентирована на сделки со вторичным жильем в ключевых городах; сейчас это все еще начальный этап восстановления рынка недвижимости по всей стране. В следующем квартале рыночные сделки могут еще больше улучшиться, что также будет оказывать позитивную поддержку рынку кредитования. «Но некоторые клиенты оформляют кредиты по линии фонда公积金, они не будут учитываться в данных по кредитам коммерческих банков, и это также повлияет на данные по остаткам коммерческих ипотечных кредитов».

Рост числа заявок по договорам ипотечного кредитования в Банке Цзяотун

Относительно ситуации с ипотечными кредитами в этом году корреспондент обратил внимание, что руководители ряда банков также сделали свои оценки на брифингах по результатам деятельности. Среди них оценка Банка Цзяотун по ипотечному бизнесу выглядит более оптимистичной.

На брифинге по итогам деятельности за 2025 год заместитель председателя Банка Цзяотун Чжоу Ваньфу рассказал, что начиная с марта 2026 года число заявок по ипотечным кредитам в этом банке заметно выросло. «Это, должно быть, является сигналом того, что рынок недвижимости стабилизируется.» Чжоу Ваньфу отметил, что если эта тенденция сохранится, то в 2026 году ипотечный бизнес будет постепенно выходить в положительный рост и обеспечит достижение банком — Банком Цзяотун — целевого показателя ожидаемого роста розничного кредитования в целом.

Заместитель председателя Промышленного и коммерческого банка Ван Цзинъу в ответ также высказался по показателю проблемной задолженности по потребкредитам (индивидуальным денежным займам). Ван Цзинъу заявил, что качество активов по индивидуальным кредитам долгое время сохранялось хорошим; за последние два года из-за таких факторов, как трансформация экономики, корректировка рынка недвижимости, а также временный дисбаланс спроса и предложения, показатель проблемной задолженности в краткосрочной перспективе немного пошел вверх, что соответствует общей тенденции в отрасли.

«Фундамент экономики нашей страны устойчив, у нее сильная “сопротивляемость”, потенциал большой; условия поддержки долгосрочно благоприятного развития и базовая тенденция не изменились. В будущем риски в сфере индивидуального кредитования будут контролируемыми.» — так оценил Ван Цзинъу: по мере ускорения реализации пакета мер политики, а также по мере продолжения высвобождения “политических дивидендов”, основа рынка индивидуальных займов будет постепенно улучшаться, а качество активов индивидуальных кредитов также вернется к разумному уровню.

Хотя государство продолжает постоянно вводить меры по поддержке сектора недвижимости, и рынок показывает признаки оживления, Ян Хайпин сообщил корреспонденту, что доля ипотечных кредитов в структуре размещения банковских активов, вероятно, будет иметь тенденцию к снижению.

Судя по текущим данным, корреспондент отметил значительный рост по крупным банкам индивидуальных потребительских кредитов и индивидуальных кредитов на предпринимательские цели. В частности, потребительские кредиты Промышленного и коммерческого банка увеличились на 778,19 млрд юаней, рост на 18,5%; индивидуальные кредиты на предпринимательские цели увеличились на 2522,38 млрд юаней, рост на 15,0%; при этом рост потребительских кредитов Банка Китая на территории страны достиг 28%.

Выгодно ли досрочно погашать ипотеку?

Ранее основными причинами «волны досрочного погашения» по жилищным кредитам были сами заемщики: с одной стороны, в экономике наблюдались колебания, с другой — на рынке финансовых услуг нашей страны также были колебания; у обычных жителей снизилась доходность инвестиций, и склонность к риску стала более консервативной. Кроме того, у части накопленных жилищных кредитов ставки были относительно высокими; у части заемщиков ставка по накопленной ипотеке превышала 5%. Под влиянием различных факторов часть средств, которую заемщики ранее направляли на инвестиции, теперь стала использоваться для досрочного погашения.

Однако по мере снижения ставок по накопленным ипотечным кредитам снижается и стоимость процентных расходов по индивидуальным жилищным кредитам. Согласно данным Народного банка Китая, в феврале этого года средневзвешенная ставка по вновь выданным ипотечным жилищным кредитам для физических лиц составила около 3,1%, что примерно на 10 базисных пунктов ниже, чем в тот же период прошлого года; процентные ставки по кредитам остаются на низком уровне.

Если ставки находятся на низком уровне, выгодно ли досрочно погашать индивидуальную ипотеку?

«Выгодно или нет — нужно смотреть на текущий уровень инвестиционной или сберегательной доходности потребителя и на то, насколько велик разрыв с процентной ставкой по ипотеке после ее снижения.» Ван Пэнбо заявил, что если норма доходности от инвестиций выше, чем ставка по кредиту, то можно рассмотреть вариант направлять больше средств на инвестиции; в противном случае можно рассмотреть частичное или полное погашение кредита. Кроме того, необходимо оставить достаточно средств на повседневные расходы и на будущую пенсию, медицинское обеспечение и т. п.

Кроме того, с точки зрения способов погашения: как правило, при способе равными долями основного долга (equal principal) в первые периоды выплачивается больше основного долга и меньше процентов, поэтому досрочное погашение обходится немного выгоднее; при способе равными платежами (equal principal and interest) в первые периоды выплачиваются больше проценты и меньше основной долг; если выплаты уже прошли более половины, то досрочное погашение можно не учитывать.