Beike ikkinchi bosqichida: Перезапуск месяцев через окно

В связи с изменением бизнес-модели в сфере недвижимости, строители теперь больше говорят о том, что действительно важно для покупателей, а не о том, как “строить с умом”. Этот цикл особенно ярко проявился в услугах Beike — Behao Jia, где в конечном итоге было придано новое значение продуктовой инженерии — за каждым окном, каждым углом, каждой деталью скрывается реальный жизненный опыт покупателей.

С сентября 2024 года по ноябрь 2025 года Behao Jia завершила два управляемых ею “образцовых проекта” — Bechen S1 в Чэнду и Be Lian C1 в Шанхае. В обоих проектах они протестировали модель C2M (Customer-to-Manufacturer), кардинально изменив традиционный строительный процесс.

Окна и дизайн продукта: социальная ценность в языке покупателей

Проект Bechen S1 в Чэнду на этапе дизайна сталкивался с необходимостью решать множество проблем. Руководитель Behao Jia, Xu Wangang, и его команда, глубоко изучив потребности покупателей, выяснили, что в солнечном Чэнду только 30% клиентов требуют “окон, ориентированных на север-юг”, а 70% ценят “лучшие виды”, что зачастую обходится дороже. Эти данные в итоге привели к революционным решениям в дизайне.

Команда Behao Jia изменила ориентацию окон на пяти уровнях здания, чтобы максимально соответствовать реальной ценности продукта. В результате, каждый апартамент в Bechen S1 был ориентирован так, чтобы главный окно смотрело прямо на два небоскреба в финансовом центре. На первый взгляд — простое решение, но на деле — результат глубокого изучения, уменьшающего ежедневный жизненный опыт покупателей.

Эти технические решения коснулись не только расположения окон. Команда подготовила 108 “малых историй”: поднятие стиральной машины на 67 сантиметров, специальное место для слива воды у ванны, улучшение радиуса поворота в гараже. Каждое из них отражает принцип Behao Jia — “качество > срок службы > стоимость”.

Информация о покупателях и позиционирование продукта: переосмысление рынка

Если проект в Чэнду подтвердил модель C2M в сегменте люкс, то проект Be Lian C1 в Шанхае переопределил возможности продукта на рынке потребностей. В районе Фэнсянь, несмотря на Шанхай, команда Behao Jia изучила сотни семей, привлекая их через онлайн-сообщества для получения отзывов о окнах, планировке этажей, зеленых коридорах.

Самая маленькая квартира в Be Lian C1 — 97 кв. м, что меньше стандартных 105 кв. м, распространенных в Узбекистане. Но анализ данных показал, что в сегменте вторичного жилья спрос есть именно в диапазоне 85–105 кв. м. В результате, дизайн и планировка, выбранные при первой продаже, оказались “очень подходящими” — почти 90% квартир были проданы.

Концепция “гибкой квартиры” — еще одна инновация Be Lian C1, позволяющая добавлять или убирать внутренние перегородки, превращая двух- или трехкомнатную квартиру в однокомнатную. Это дает возможность адаптироваться к разным жизненным этапам — от небольшой семьи до большой.

Позиционирование продукта и ценообразование: основанное на данных ценообразование

В Be Lian C1 Behao Jia перешла к стратегии “ценообразования по квартирам” — цена устанавливается исходя из пяти ключевых факторов: ориентации, количества окон, вида, уровня жилья и еще 44 мелких параметров. Это обеспечило прозрачность выбора для покупателей, чтобы они четко понимали, за что платят.

В Чэнду проект Bechen S1 был продан почти по своей цене — около 60 тысяч юаней за квадратный метр, что не являлось запасом. Основная цель Behao Jia — подтвердить потенциал всей цепочки C2M, получить признание строителей и подготовить почву для дальнейшего масштабирования этой модели. Поэтому в проекте использовались новые материалы, технологии, расчет каждой детали между окнами.

Модель легких активов: партнерство для всей индустрии

Behao Jia не стремилась стать застройщиком. Руководство Beike Group в августе 2025 года четко заявило: кроме этих двух образцовых проектов, Behao Jia не занимается землей, управлением проектами или финансами.

По состоянию на июль прошлого года, Behao Jia предоставляет три основных модуля услуг: C2M решение по продуктам (размещение и дизайн), маркетинг и финансы. Партнеры могут выбрать необходимые услуги. По состоянию на ноябрь 2025 года реализовано 17 совместных проектов в таких городах, как Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Ханчжоу, Нанкин, Чэнду.

Крупные и средние застройщики, такие как Zhonghai Real Estate, China Merchants Shekou, China Power Construction Real Estate, Greentown China, а также некоторые городские инвестиционные компании, ведут переговоры с Behao Jia — что подтверждает практическую ценность этой модели.

Стратегия Behao Jia — участие еще до приобретения земли. На старте проекта команда предлагает четыре модуля услуг: C2 размещение, C2 дизайн, C2 контроль качества, C2 маркетинг. Аналитика на основе данных о покупателях, локации проекта, ориентации окон, вида, рыночного сегмента помогает партнерам оценить стоимость земли, соответствие покупателя и потенциал продукта.

Стратегия “точности” — в условиях неопределенности

Xu Wangang в Чэнду заявил журналистам: “Даже 1% улучшения удваивает опыт покупателя”. Эта идея подытоживает все инновации Behao Jia — от определения расположения окон, до деталей дизайна и контроля качества — все направлено на улучшение жизни покупателя на 1%.

Проект China Power Construction Real Estate в Чанъане за пять месяцев полностью распродан, объем продаж достиг 2,034 миллиарда юаней. Проект China Merchants Xu в Чанша почти на 90% продан, что сделало его лидером по объему продаж и количеству сделок в этом месяце.

Эти результаты показывают, что глубокое понимание покупателя, интеграция этого знания в дизайн продукта и уважение к каждой детали — сегодня являются настоящими конкурентными преимуществами в сфере недвижимости.

Быть “хорошим партнером” для индустрии

“В Китае больше не нужен еще один застройщик под брендом ‘Beike’, но нужен ‘хороший партнер’ с точки зрения покупателя”, — говорит Xu Wangang.

Ценность Behao Jia — повышение конкурентоспособности продуктов у крупных и средних застройщиков, снижение ошибок и затрат. Благодаря потенциалу, раскрытому за эти месяцы, ближе к покупателю — начиная с дизайна окон и заканчивая каждой деталью — достигается лучшее качество и легкость продаж.

Самый большой риск в условиях неопределенного рынка — вопрос “что строить”. Благодаря двум управляемым проектам, Behao Jia показала, что, следуя принципам “качество > срок > стоимость” и опираясь на данные о покупателях и глубокое изучение, можно строить с уверенностью.