Акции недвижимости с дивидендами показывают лучшие результаты на фоне волнений на рынках из-за опасений по поводу ИИ. Где искать возможности

Поскольку страхи перед искусственным интеллектом вызывают распродажи на рынке, инвестиционные фонды недвижимости (REITs) могут оказаться в выгодной позиции. Индекс S&P 500 упал более чем на 1% в понедельник из-за опасений по поводу разрушительного воздействия ИИ, что привело к снижению акций программного обеспечения. Индекс за текущий год немного отрицательный. Однако сектор недвижимости в составе S&P 500 вырос более чем на 8% с начала года. .SPLRCR .SPX YTD линия Сектор недвижимости в составе S&P 500 по сравнению с индексом S&P 500 за текущий год. Беспокойство о том, что ИИ может разрушить различные сектора, удерживает рынок под давлением в последние недели. Даже REITs в начале этого месяца пережили спад: SL Green Realty, BXP и Hudson Pacific Properties снизились из-за опасений по поводу вмешательства искусственного интеллекта в офисный сегмент. Также пострадали коммерческие брокеры недвижимости, такие как CBRE и Jones Lang LaSalle. Однако офисный сектор — это лишь небольшая часть общего рынка REIT, отметил аналитик BMO Джон Ким. «Процентные ставки, скорее всего, снизятся», — сказал Ким CNBC. «Если это произойдет, это обычно хорошо для REIT с точки зрения роста доходов. Это помогает с капитализационной ставкой, которую мы используем для оценки недвижимости. Это повышает привлекательность дивидендных доходов REIT». На самом деле, BMO прогнозирует, что 2026 год станет годом восстановления сектора в рамках так называемой «турне по выкупу REIT». Помимо возможного прироста капитала, REIT платят дивиденды. В январе лидерами по доходности стали лесные земли, диверсифицированные, специализированные и дата-центры, согласно отраслевой группе Nareit. Наихудшие показатели показали офисный и жилой сегменты. «Мы анализируем деятельность REIT; она была стабильной. Мы смотрим на балансовые отчеты; они были стабильными», — сказал старший вице-президент Nareit по исследованиям Эд Пирзак. «Мы начали замечать рост активности сделок с недвижимостью, и это большой плюс. Это действительно потенциальный сигнал о том, что более широкий рынок недвижимости может начать восстановление». Возможности для инвесторов Несмотря на улучшение показателей REIT, сектор еще далек от завершения восстановления — а значит, есть много возможностей для инвесторов, отметил Ким из BMO. Он прогнозирует общую доходность в 17% за 2026 год. Одной из интересных областей он считает дата-центры. Несмотря на все волнение вокруг искусственного интеллекта, этот сегмент был одним из худших по результатам в прошлом году. Общая доходность составила -14% против 2,9% у индекса MSCI U.S. REIT в 2025 году, сообщил Ким в январской заметке. В этом году дата-центры входят в число лучших по результатам. Однако Грег Куль из Janus Henderson считает, что есть потенциал для роста. Он ожидает, что рост дата-центров будет одним из лучших в секторе REIT. «Объем инвестиций в инфраструктуру для ИИ — это в основном хорошая новость для дата-центров», — сказал Куль, управляющий портфелем ETF по недвижимости США (JRE). И Ким, и Куль отдают предпочтение REIT дата-центров Equinix, которая имеет дивидендную доходность 2%. Equinix — один из лучших выборов BMO на 2026 год. Компания также входит в число крупнейших активов JRE — около 9%. «У них был рекордный квартал по аренде, и они отметили, что начинают видеть реальный спрос со стороны таких клиентов — спрос, обусловленный ИИ-инференцией, и объемы были огромными», — сказал Куль о результатах Equinix за четвертый квартал. EQIX 1Г годовая динамика Equinix за год Компания по скорректированной прибыли до вычета процентов, налогов, амортизации и износа, а также по скорректированным денежным потокам за квартал не оправдала ожиданий аналитиков, однако прогноз на весь год превысил оценки. BMO также положительно оценивает Digital Realty Trust в сегменте дата-центров, отмечая, что портфель компании остается хорошо подготовленным для заключения крупных сделок аренды в нескольких рынках в ближайшие кварталы. Между тем, Prologis — это крупнейшая позиция в JRE. Это промышленный REIT, который также развивает бизнес дата-центров, отметил Куль. Такой рост дата-центров недооценен рынком, и его основной бизнес показывает улучшения по мере восстановления спроса, добавил он. В сегменте здравоохранения выделяются REITs для пожилых людей благодаря стареющему населению и ограниченному предложению. Welltower входит в число лучших REIT по версии BMO на 2026 год, и его акции занимают второе место в JRE, составляя почти 12% активов. Акции приносят дивидендную доходность 1,4%. «Если сейчас занятость в отрасли составляет 90%, спрос растет на 5% в год, предложение остается на нулевом уровне, отрасль быстро заполняется», — сказал Куль. «Это хорошее место для арендодателя». WELL 1Г годовая динамика Welltower за год Компания имеет наибольшую экспозицию в сегменте жилья для пожилых и является лидером в внедрении ИИ в свой бизнес, отметил он. «Объем данных, который они отслеживают, помогает им во многих аспектах», — сказал Куль. Это может означать помощь в выявлении приобретений и выборе операторов для управления зданиями, добавил он. «Мы начинаем видеть, как это начинает стимулировать рост для них выше и за пределами общего рынка», — заключил он.