Американские пенсионные сообщества: 18 последовательных месяцев роста — уроки: понять «порог в 80 лет» — значит понять будущее серебряной экономики

Статья | Исследовательская команда Silver Age Finance, автор | Чжоу Чао, главный экономист Silver Age Finance

К 2026 году в США развернется беспрецедентная «цунами», тихо меняющая всю структуру индустрии пожилого ухода — первые представители поколения бэби-бумеров, родившиеся в 1946 году, официально достигнут 80-летнего возраста.

Это не единичный юбилей, а первый пик многолетней демографической волны, которая продлится около 20 лет. Так называемое поколение бэби-бумеров — это американцы, родившиеся в период с 1946 по 1964 год, их численность достигает 70-80 миллионов человек, что составляет 26% населения США. Они оказали глубокое влияние на потребление, занятость и капиталовые рынки страны. Теперь, когда эта огромная группа коллективно входит в пожилой возраст, начинается необратимая революция в сфере ухода за пожилыми, и ключ к ней скрыт в одном важном числе.

Чтобы понять эту революцию, запомните одно число: 80.

80 лет — это «водораздел» здоровья и самостоятельности пожилых людей. «Молодые старики» в возрасте 65-79 лет еще сохраняют относительно активный образ жизни и требуют относительно меньших профессиональных услуг по уходу; однако пожилые старики старше 80 лет испытывают значительное снижение физических функций, и потребность в вспомогательных услугах, уходе за памятью и профессиональном уходе резко возрастает — эти услуги, ранее казавшиеся далекими, становятся их «жесткой необходимостью».

Именно поэтому 2026 год — не финал, а начало структурного «восходящего» тренда спроса. По прогнозам, численность населения старше 80 лет в США будет расти быстрыми темпами — ежегодный прирост может достигать 3-6%; более того, данные показывают, что с 2022 по 2030 год этот рост ускорится до 4,4%, что в три раза превышает показатели 2010-х годов. Волна спроса уже накрывает рынок, и первыми на нее реагируют сегменты, напрямую связанные с уходом за пожилыми — рынок жилых комплексов для пожилых.

Истина в хронологии: от спада к 18 кварталам подряд роста, поколение бэби-бумеров уже действует скрытно

Чтобы понять нынешний бум в сегменте жилых комплексов для пожилых, необходимо вспомнить о глубоком спаде отрасли пять лет назад, чтобы понять закономерность тренда. В 2020 году пандемия резко ударила по сектору: заполняемость снизилась, и к первому кварталу 2021 года достигла рекордно низкого уровня — 78,8%. Тогда мало кто предполагал, что это станет началом восстановления, и никто не заметил, что возрастная группа бэби-бумеров уже начала накапливать силы в тени.

По мере ослабления пандемии заполняемость начала постепенно расти, и главным драйвером этого стало возрастное смещение бэби-бумеров: в 2021 году рожденные в 1946 году достигли 75 лет, и потребность в уходе начала проявляться; к 2026 году им исполнится 80, и они войдут в категорию «стариков», становясь ключевым сегментом клиентов для жилых комплексов для пожилых, что вызовет взрыв спроса и продолжительный рост заполняемости.

По данным Центра инвестиций в жилье и уход за пожилыми (NIC) за январь 2026 года, эта тенденция подтверждается: в четвертом квартале 2025 года заполняемость 31 основного рынка жилых комплексов для пожилых достигла 89,1%, увеличившись на 0,4 пункта по сравнению с предыдущим кварталом, и уже 18 кварталов подряд демонстрирует рост. За этим стоит постоянное высвобождение потребности поколения бэби-бумеров и явный сигнал к восстановлению отрасли.

Разделяя по типам, разные виды жилых комплексов показывают разные показатели заполняемости, что точно соответствует потребностям разных возрастных групп: независимое проживание — базовое жилье и удобства, средний уровень заполняемости — свыше 90%; помощь в повседневной жизни — 87,7%; активные сообщества для молодых пожилых — около 92%.

Одновременно наблюдается усиление сегментации рынка: в 31 основном рынке 7 показателей заполняемости превышают 90%, что на 2 больше по сравнению с предыдущим кварталом; лидируют Бостон (93,1%), за ним следуют Сан-Франциско и Балтимор (по 91,9%). В то же время Майами, Атланта и Сан-Хосе показывают худшие результаты — менее 87%, из-за несоответствия регионального спроса и предложения.

Особое внимание заслуживают показатели в Сан-Франциско, Лос-Анджелесе, Далласе и Чикаго — они приближаются к историческим максимумам, зафиксированным NIC с 2005 года. Это означает, что бум в сегменте не локальный, а свидетельство общего подъема отрасли, и эта тенденция будет ускоряться по мере дальнейшего высвобождения спроса.

Прогнозы отрасли указывают, что с 2026 года, когда потребность в уходе за пожилыми старше 80 лет достигнет пика, сегменты помощи в повседневной жизни и ухода за памятью, обладающие более жестким спросом, первыми превзойдут отметку в 90%, а возможно — достигнут 95% и выше.

Это подтверждается и прогнозами ведущих компаний. Руководство Welltower заявило, что их цель — стабильно удерживать заполняемость выше 90%.

В будущем рынок жилых комплексов для пожилых будет демонстрировать яркий эффект «Матфея»: за счет расположения в престижных районах, сильных брендов и современных инфраструктур, спрос на лучшие объекты будет расти, и «одна кровать» станет дефицитной; в то время как удаленные, устаревшие и слабо обслуживаемые объекты будут постепенно вытесняться с рынка.

Ценообразование под давлением спроса: рост стоимости, высокая доходность, капитал ищет выгоду

Рост заполняемости сопровождается постепенным повышением стоимости проживания — спрос и предложение определяют ценовую политику: при постоянном росте спроса и ограниченности предложения цены растут в пользу операторов. Различия в уровнях цен и росте затрат по сегментам отражают реальные потребности:

Месячная средняя цена за независимое проживание — 3065–3145 долларов, ежегодный рост 4–5%. Это наиболее доступный вариант, ориентированный на молодых и здоровых пожилых, требующих базовых услуг.

Месячная цена за помощь в повседневной жизни — 5190–5900 долларов, рост 10% в год. В связи с инфляцией и увеличением потребности в уходе, этот сегмент показывает самый быстрый рост цен.

Месячная цена за уход за памятью — 7785–7908 долларов, рост 5–6% в год. Ограниченность профессиональных услуг обеспечивает стабильность ценового премиума.

Самый дорогой сегмент — профессиональный уход, с месячной ценой 9277–9733 долларов, рост 3–4%. Высокие операционные расходы и сильная медицинская составляющая держат цены на высоком уровне.

Общий сегмент — услуги по долгосрочному уходу — стоит от 2500 до 7000 долларов в месяц, рост 4–5% в год. Модель «вступительный взнос + месячная плата» покрывает весь цикл потребностей пожилых и подходит для долгосрочного проживания.

Важно подчеркнуть, что рост цен — не только передача операционных затрат, но и отражение дефицита качественных услуг.

В будущем рост доходов от аренды (RevPAR Growth) станет ключевым показателем конкурентоспособности операторов — компании с сильным брендом, высоким уровнем сервиса и эффективной операционной моделью смогут опередить рынок и захватить большую долю.

Бум в отрасли быстро отражается на капиталовложениях. В четвертом квартале 2025 года доходность инвестиций в жилые комплексы для пожилых достигла 3,3%, что на 220 базисных пунктов выше средней по рынку недвижимости (1,1%), и значительно превосходит показатели жилой, гостиничной и офисной недвижимости, становясь «черным лошадкой» роста.

Наиболее яркое проявление — показатели REITs (фонды недвижимости), специализирующихся на сегменте пожилых. Эти компании — одни из самых привлекательных на американском рынке за последние годы, их рост цен и прибыли свидетельствуют о долгосрочной уверенности инвесторов в отрасли.

Welltower (NYSE: WELL), крупнейший в США REIT в сфере здравоохранения, — один из главных бенефициаров этой тенденции. В отчетности за 4 квартал 2024 года отмечается рост доходов по существующим объектам на 23,9% и увеличение общего дохода на 12,8%; чистая операционная прибыль на акцию — 4,32 доллара, рост на 18,7%. Такой результат позволил компании повысить квартальные дивиденды на 10%.

Другой крупный игрок — Ventas (NYSE: VTR). В 2024 году их доходы от недвижимости для пожилых выросли на 15%, заполняемость увеличилась на 3,5 пункта, а FFO — до 3,15 доллара на акцию, рост 5%. Руководство компании отмечает, что поколение бэби-бумеров «переписывает правила индустрии», и это обеспечивает компании беспрецедентный рост.

Помимо этих двух гигантов, другие REITs в сфере здравоохранения показывают впечатляющие результаты: Omega Healthcare (OHI) в 2024 году приобрела активов на 440 миллионов долларов, расширяя портфель; National Health Investors (NHI) — рост NOI на 30,4%, благодаря постоянному увеличению заполняемости; Sabra Health Care (SBRA) — за счет приобретения новых объектов увеличила активы.

На фондовом рынке эти компании демонстрируют впечатляющие показатели. После публикации отчетности 2024 года акции Welltower достигли 52-недельных максимумов; акции Ventas стабильно растут, отражая доверие инвесторов. С февраля 2026 года, с момента минимума в 2020 году, рост этих компаний выглядит следующим образом:

Welltower — с 28,01 до 200,84 долларов, рост на 617%; Ventas — с 13,47 до 83,90 долларов, рост на 523%; Omega Healthcare — с 9,13 до 45,44 долларов, рост на 398%; NHI — с 16,10 до 86,22 долларов, рост на 436%; Sabra — с 4,55 до 19,15 долларов, рост на 321%.

Энтузиазм на рынке — не слепая игра, а голосование за долгосрочный тренд: старение поколения бэби-бумеров — не краткосрочный всплеск, а многолетний источник прибыли, а жилые комплексы для пожилых — ключевой инструмент реализации этого потенциала.

Внутренние риски: несоответствие спроса и предложения, дефицит 370 тысяч квартир — вызовы и проблемы

Однако за этим бумом уже скрываются опасности. Основной конфликт рынка — это сильное несоответствие между «взрывом спроса» и «застоем предложения»: с одной стороны, растущий спрос поколения бэби-бумеров, с другой — застой в строительстве жилых комплексов для пожилых. Это дисбаланс постепенно сдерживает развитие отрасли и создает потенциальные кризисы.

По данным NIC, в 2025 году запасы жилых комплексов для пожилых в США увеличатся всего на 0,7–1%, что является историческим минимумом; за четвертый квартал было введено всего 1900 новых единиц — значительно меньше реальных потребностей рынка.

Еще более тревожно — сроки строительства увеличились до 29 месяцев. Если темпы не ускорятся, к 2030 году дефицит достигнет 370 тысяч квартир, а заполняемость может достигнуть рекордных 93%, что усугубит проблему «одной кровати» и очередей.

Кроме того, большая часть существующих объектов — более 44% — старше 25 лет, их инфраструктура устарела, требуется модернизация, но темпы обновления очень низки, что еще больше сокращает доступное предложение и усугубляет дефицит.

Последствия этого — вытеснение из рынка пожилых с низким доходом: большинство новых комплексов ориентированы на богатых, а средний и низкий доход не могут позволить себе высокие цены, что создает проблему «хотеть жить, но не иметь возможности» и «нужда есть, а места нет». Это ставит под угрозу справедливость в сфере ухода.

Данные показывают, что в 140 городских агломерациях, отслеживаемых NIC, более половины не имеют ни одного проекта строительства новых комплексов. К 2028 году необходимо дополнительно 200 тысяч квартир, чтобы удовлетворить спрос, однако к третьему кварталу 2025 года в стадии строительства было всего 20 034, что на 1716 меньше по сравнению с началом года — темпы строительства отстают от потребности.

При текущих темпах к 2030 году в США будет построено около 191 тысяч новых квартир для пожилых, тогда как реальный спрос оценивается в 560 тысяч — дефицит около 370 тысяч. Это означает, что миллионы пожилых американцев останутся без доступа к качественным услугам ухода. Эксперты предупреждают, что, если эта проблема не будет решена, в ближайшие годы может возникнуть потенциальный кризис нехватки жилья для пожилых.

Многие задаются вопросом, почему застройщики не ускоряют строительство, чтобы воспользоваться этим долгосрочным трендом. Ответ прост: совокупность факторов создает почти «замороженное» положение в отрасли, и основные причины таковы:

Первое — давление со стороны финансирования и высокие ставки. Федеральная резервная система с 2022 года держит ставки на высоком уровне, что значительно усложняет привлечение финансирования для проектов, увеличивая их стоимость. Многие проекты на стадии разработки отменяются из-за нехватки средств, а инвесторы проявляют осторожность и не спешат вкладывать.

Второе — рост стоимости строительства. После пандемии цепочки поставок еще не восстановлены полностью, а цены на материалы, зарплаты и инфляция продолжают расти, что снижает рентабельность новых проектов, особенно в среднем сегменте, где маржа минимальна, и застройщики опасаются рисков.

Третье — нехватка рабочей силы. Недостаток строителей и специалистов по уходу за пожилыми тормозит строительство и ухудшает качество обслуживания. После пандемии трудности с наймом усугубляются, что дополнительно замедляет развитие.

Четвертое — регулирование и экономическая неопределенность. Строгие нормативы и сложные процедуры увеличивают сроки и издержки, а риск рецессии отпугивает инвесторов. В 2023–2025 годах уровень новых проектов снизился до уровня кризиса 2009 года, что свидетельствует о высокой осторожности.

Кроме того, длительные процедуры согласования — около 75% проектов требуют почти трех лет от начала до завершения; а осторожность кредитных организаций в отношении финансирования строительства еще больше усложняет ситуацию. Несмотря на удвоение объема долгосрочных кредитов с начала 2024 года, проблема остается.

Ограниченность предложения негативно сказывается на прибыльности отрасли. Средняя прибыльность американских учреждений по уходу за пожилыми — около 14–15%, чуть выше медицинского и социальной помощи (11%), но все равно остается умеренной и не оправдывает ожиданий рынка.

Эксперты отмечают, что, если бы не дефицит предложения, рынок был бы гораздо более активным. В случае снижения ставок и повышения доверия застройщиков, строительство ускорится, и связанные отрасли — материалы, мебель, умный уход — также получат мощный импульс, что создаст синергию всей цепочки.

Итоговая логика: потребности поколения бэби-бумеров — ядро этой волны

Обзор текущего состояния рынка, его динамики и проблем показывает одну ключевую идею: рост заполняемости жилых комплексов для пожилых на 18 кварталов подряд — не случайность, а закономерность, обусловленная демографической структурой. Вся активность, рост цен и приток инвестиций — это отражение потребностей поколения бэби-бумеров в уходе.

Рассмотрим еще раз хронологию, чтобы понять глубинную логику этой «серебряной» волны: в 2021 году первая волна бэби-бумеров достигла 75 лет, начался рост потребности в уходе; после спада пандемии показатели начали восстанавливаться; в 2025 году они достигнут 80 лет, и потребность в уходе резко возрастет, что подтолкнет заполняемость к рекордным уровням — 89,1%, и обеспечит 18 кварталов роста подряд; а с 2026 года и далее, по мере старения все большего числа бэби-бумеров, спрос будет только расти, а дефицит — усиливаться, что будет поддерживать высокий интерес к отрасли.

Данные NIC подтверждают ключевую роль этого поколения: сейчас в США около миллиона пожилых живет в учреждениях помощи и ухода, из них 50% — старше 85 лет, 31% — в возрасте 75–84 лет. Эти возрастные группы — именно ядро бэби-бумеров, и они определяют спрос на рынке.

Прогнозы ООН 2019 года о низкой рождаемости также подтверждают долгосрочную тенденцию: в период с 2020 по 2050 год число пожилых в возрасте 60–74 лет останется примерно на уровне 53–59 миллионов, а число старше 75 лет увеличится с 23 до 48 миллионов — более чем вдвое.

Это означает, что в ближайшие 25 лет рост «серебряной» экономики США почти полностью будет обусловлен поколением, родившимся в 1946–1964 годах, которое к 2026 году достигнет 80+ лет. Их потребности, структура спроса — все это будет определять развитие индустрии и обеспечивать долгосрочный рост сегмента.

Особенность этого поколения — высокий уровень богатства и платежеспособность, что является ключом к росту стоимости услуг и высоким заполняемостям: будучи движущей силой американской экономики, они накопили значительные богатства и могут позволить себе оплатить качественный уход, что объясняет, почему цены растут, а заполняемость остается высокой.

Конечно, за возможностями скрываются и вызовы: как решить проблему дефицита предложения? как восполнить нехватку рабочей силы? как обеспечить уход для пожилых с низким доходом? Эти вопросы сложны и требуют времени, но ясно одно — кто первым решит эти задачи, тот сможет воспользоваться долгосрочной волной и стать лидером отрасли.