Ипотечные ставки в октябре 2020 года: понимание ваших вариантов займа на исторически низких уровнях

Осенью 2020 года ситуация на рынке ипотечных ставок выглядела весьма благоприятной для покупателей жилья и рефинансирующихся заемщиков. Ипотечные ставки по 30-летней и 20-летней фиксированной ипотеке находились уверенно ниже 3%, а по 15-летней — опустились ниже 2,5%, что позволяло заемщикам получать одни из самых конкурентных условий за последние годы. Вот что показывала текущая картина ипотечных ставок в тот момент:

Сравнение основных вариантов: понимание компромиссов при выборе ипотечной ставки

При оценке ипотечных ставок по разным продуктам важен не только самый низкий показатель — важно понять, какая структура платежей лучше соответствует вашему финансовому положению. В октябре 2020 года данные подчеркнули важные различия между фиксированными ипотеками и продуктами с плавающей ставкой.

30-летняя фиксированная ипотека по ставке 2,899% представляла собой наиболее доступный вариант. За каждые 100 000 долларов займа ваш ежемесячный платеж по основному долгу и процентам составлял бы 416,44 доллара. Такой срок распределяет ваши обязательства на более длительный период, снижая ежемесячную нагрузку на ваш денежный поток.

Переход к 20-летней ипотеке по ставке 2,731% означал значительный сдвиг. Ваш ежемесячный платеж увеличился бы до 541,48 долларов за 100 000 долларов — на 125,04 доллара больше. Однако этот более высокий платеж сопровождался существенной выгодой: за весь срок кредита вы сэкономили бы 19 967,23 долларов на процентах по сравнению с 30-летним вариантом при одинаковой сумме займа.

Ставки по 15-летней ипотеке на уровне 2,379% усилили этот тренд. Ежемесячные платежи выросли бы до 660,97 долларов за 100 000 долларов (на 244,53 доллара больше, чем по 30-летней), но при этом общая экономия по процентам достигла бы впечатляющих 30 946,74 долларов за весь срок кредита. Математическая истина такова: более быстрый платеж — значительно меньшие затраты на заем, даже если это увеличивает ваши текущие ежемесячные обязательства.

Альтернатива с плавающей ставкой: почему 5/1 ARM требовал внимательного подхода

В октябре 2020 года ставка по 5/1 ARM составляла 3,389% — заметно выше любой из фиксированных ставок. Такой продукт предполагает фиксированную ставку на первые пять лет, после чего она ежегодно корректируется в зависимости от рыночных условий. Хотя ARM может снизить начальную нагрузку, он вводит неопределенность в долгосрочное планирование бюджета.

Ключевой вывод: поскольку фиксированные ставки в тот момент были очень конкурентными — значительно ниже ставки по ARM — выбор в пользу регулируемого продукта требовал веской причины. Обычно снижение ставки оправдывало риск ARM; в октябре 2020 года такого преимущества не было.

Стратегия фиксации ставки: когда лучше зафиксировать свой выбор

При решении зафиксировать ипотечную ставку в определенный момент вы делаете ставку на краткосрочное направление изменения ставок. Фиксация ставки гарантирует вам одобренную ставку на определенный срок (обычно 30 дней, иногда до 60 дней) за плату за блокировку. Это важно, если ставки вырастут между одобрением и закрытием сделки — зафиксированная ставка остается вашим резервным вариантом.

Для заемщиков, планирующих закрытие в течение 30 дней, фиксация по ставкам октября 2020 года имела очевидный смысл, учитывая их исторически низкий уровень. Плата за такую защиту действительно стоила того.

Но для сделок, закрывающихся через 45 или 60 дней, стоило рассмотреть стратегию «плавающей» блокировки. Да, за такой вариант платится более высокая комиссия, но при этом появляется возможность снизить ставку, если она снизится до закрытия. Учитывая, что ставки по ипотеке подвержены реальной неопределенности, такая гибкость могла в итоге сэкономить деньги:

• закрытие за 7 дней? Зафиксируйте ставку
• закрытие за 15 дней? Зафиксируйте ставку
• закрытие за 30 дней? Зафиксируйте ставку
• закрытие за 45 дней? Рассмотрите плавающую блокировку
• закрытие за 60 дней? Рассмотрите плавающую блокировку

Практическим следующим шагом было бы сравнение предложений нескольких кредиторов. Каждый банк устанавливает свои цены, сборы и условия блокировки, поэтому ставка и расходы могут значительно различаться в зависимости от выбранного кредитора. Также важно было проверить кредитный отчет перед подачей заявки, чтобы исключить ошибки, которые могли бы повысить одобренную ставку — это важная проверка качества перед принятием решения по ипотеке.

Итоговое решение

Октябрь 2020 года показал, почему важно сравнивать ипотечные ставки и стратегически подходить к их фиксации. Даже небольшие различия в ставках (разница в 0,52% между 30-летней и 15-летней ставками) со временем могут привести к экономии в десятки тысяч долларов по всему сроку кредита. Понимание взаимосвязи между ежемесячными платежами, общими затратами по процентам и стратегией фиксации ставки позволяло заемщикам выбрать наиболее подходящую стратегию, ориентируясь на свои реальные финансовые приоритеты, а не просто гоняясь за самой низкой рекламируемой ставкой.