Понимание ваших затрат на закрытие сделки: как оценщик затрат на закрытие может помочь вам в принятии решения о покупке дома

Когда вы готовитесь купить или рефинансировать недвижимость, одним из самых удивительных аспектов является обнаружение истинной стоимости сделки. Оценщик затрат на закрытие сделок служит незаменимым инструментом для прогнозирования расходов, с которыми вы столкнетесь при закрытии сделки. Помимо самой цены покупки, различные профессионалы, участвующие в сделке — ваш кредитор, агент по недвижимости, компания по титульным услугам и другие поставщики услуг — взимают плату за свою экспертизу и участие. Получение реалистичной картины этих расходов заранее важно для финансового планирования.

Что на самом деле означают затраты на закрытие в вашей сделке с домом

Расходы по урегулированию, обычно называемые затратами на закрытие, — это различные сборы, связанные с покупкой, продажей или рефинансированием недвижимости. Эти сборы, связанные с транзакцией, покрывают услуги и защиты, необходимые в процессе покупки. Некоторые из крупнейших категорий затрат на закрытие включают комиссионные агенту по недвижимости (традиционно оплачиваются продавцом и обычно рассчитываются как процент от окончательной цены продажи) и сборы за оформление ипотеки, которые обычно составляют около 1% от общей суммы кредита.

Помимо этих основных расходов, вы, вероятно, столкнетесь с дополнительными сборами, такими как сборы за поиск титула и страхование титула, которые легко могут превысить $1,000. Оценка стоимости недвижимости — обязательная для большинства кредиторов процедура определения рыночной стоимости дома — обычно стоит несколько сотен долларов. Различные сборы за регистрацию, подготовку документов и обработку кредита также вносят вклад в ваш общий счет за урегулирование.

Расчет затрат на урегулирование: роль профессионального оценщика

Чтобы эффективно использовать оценщик затрат на закрытие, вам нужно заранее собрать некоторую базовую информацию. Начните с определения целевой цены дома. Если вы финансируете покупку, узнайте сумму предполагаемого первоначального взноса и ожидаемую ставку по ипотеке. Если вы рассматриваете возможность покупки с помощью дисконтных пунктов для снижения ставки, отметьте, сколько пунктов вы планируете приобрести.

Оценщик затрат на закрытие становится более точным, когда вы указываете свой ZIP-код и тип кредита. Тогда инструмент рассчитает ваши общие расходы на урегулирование и разбьет их на две категории: расходы, которые вы можете обсудить с вашим кредитором, и расходы, которые обычно фиксированы. Также он покажет, чему соответствуют ваши общие расходы относительно суммы кредита и общей стоимости дома.

Если у вас уже есть конкретная информация о стоимости от поставщиков услуг, большинство оценщиков позволяют скорректировать стандартные показатели, чтобы отразить реальные цены. Такая настройка помогает получить более персонализированную оценку ваших истинных затрат. Оценщик особенно полезен, если вы еще не получили предварительный расчет по кредиту от кредитора. Однако, если он у вас уже есть, оценщик поможет определить, по каким позициям стоит сравнить цены у конкурирующих поставщиков.

Когда у вас есть предварительные оценки по кредитам от нескольких кредиторов, вы сможете сравнить затраты на урегулирование бок о бок и понять различия в ценах на вашем местном рынке. Не стесняйтесь попросить вашего ипотечного брокера или специалиста по кредитам объяснить любые непонятные вам сборы или обосновать расходы, которые кажутся disproportionately высокими по сравнению со стандартами рынка.

Затраты на урегулирование обычно составляют от 2% до 5%

Сколько же стоит ожидать в качестве затрат на закрытие? Обычно расходы на урегулирование составляют от 2% до 5% от суммы кредита. Если вы покупаете недвижимость за наличные и финансирование не требуется, эти расходы могут составлять всего 1% от цены покупки. Оплата дисконтных пунктов по ипотеке — необязательная, но иногда значительная статья расходов — также может быть существенной. Если вы решите приобрести один пункт (эквивалентный 1% от суммы кредита), вы можете снизить ставку по ипотеке примерно на 0,25 процентных пункта, хотя точное снижение зависит от текущих рыночных условий и предложений вашего кредитора.

Кто несет ответственность за затраты на закрытие

В типичной сделке с домом ответственность за расходы на урегулирование может лежать либо на покупателе, либо на продавце, в зависимости от условий договора купли-продажи. При рефинансировании существующей недвижимости вы, как владелец, будете оплачивать эти расходы. Иногда кредитор предлагает покрыть ваши затраты как часть своей программы кредита. Однако помните, что кредиторы редко предоставляют услуги бесплатно — обычно они компенсируют свои расходы, увеличивая ставку по ипотеке. В результате вы платите больше процентов за весь срок кредита, что зачастую ведет к более высоким ежемесячным платежам.

Почему расходы на закрытие часто оказываются выше ожидаемых

Большое количество участников сделки — оценщики, компании по титульным услугам, юристы, кредиторы и государственные органы — естественно увеличивают итоговую сумму урегулирования. Кроме того, более дорогие объекты недвижимости и большие суммы кредита приводят к более высоким процентным сборам. Сложность сделок с недвижимостью и строгие нормативные требования также увеличивают расходы. Ошибки или пропущенные сроки в сделке могут иметь финансово катастрофические последствия, стоить тысячи долларов или привести к потере всей сделки и судебным расходам.

Эти сборы существуют по важным причинам: они защищают покупателей, продавцов и кредиторов от финансовых потерь, которые могут возникнуть без должной проверки. Они также позволяют кредиторам работать с прибылью и продолжать выдавать ипотечные кредиты другим заемщикам. Ипотечные кредиторы и брокеры обязаны соблюдать обширные нормативные требования, увеличивающие их операционные расходы — и ваши расходы — но одновременно защищающие вас как заемщика.

Некоторые виды кредитных продуктов требуют особенно дорогих первоначальных сборов. Например, FHA-кредиты требуют единовременной страховой премии, равной 1,75% от суммы кредита. Географическое расположение также влияет на расходы; такие штаты, как Делавэр, Нью-Йорк и Мэриленд, обычно взимают выше среднего налог на передачу собственности и сборы за регистрацию по сравнению с другими штатами.

Управление затратами на закрытие при ограниченном бюджете

Если расходы на урегулирование оказывают давление на ваш бюджет, стоит пересмотреть, действительно ли вы готовы к покупке дома. Ответственное владение недвижимостью предполагает наличие значительных денежных резервов сверх первоначального взноса и затрат на закрытие — желательно нескольких месяцев расходов на жизнь — чтобы справиться с непредвиденными ситуациями, такими как потеря дохода, увеличение расходов или необходимость ремонта дома. Поддержание таких резервов помогает вам своевременно оплачивать ипотеку, налоги, страховку и обслуживание.

Если вы уже нашли объект, который хотите купить, и обнаружили, что затраты на закрытие превышают ваш бюджет, это может расстроить. Помимо сравнения предложений от нескольких кредиторов и компаний по закрытию сделок, у вас есть несколько стратегий:

Переговоры с продавцом. Если на рынке жилья наблюдается слабый спрос и продавцы не получают множества предложений, они могут согласиться покрыть ваши расходы на урегулирование, чтобы завершить сделку. Даже в конкурентной ситуации некоторые продавцы готовы принять более высокую цену покупки в обмен на покрытие ваших затрат.

Договориться с кредитором. Программа ипотеки без затрат на закрытие может быть предпочтительнее, чем переговоры с продавцом, если ваш объект не оценится достаточно высоко или рынок особенно конкурентен. В этом случае вы платите более высокую ставку по кредиту на весь срок, а кредитор покрывает ваши первоначальные сборы.

Снизить размер первоначального взноса. Если вы планировали внести больше минимального взноса, вы можете перенаправить часть средств на оплату затрат. Учтите, что внесение менее 20% обычно требует ипотечного страхования, что может стать дополнительной статьей расходов, изначально не планировавшейся.

Использовать программы помощи для первичных покупателей. Множество программ на уровне штатов предоставляют гранты, займы с нулевым процентом, прощаемые займы или займы с низкой процентной ставкой для помощи с первоначальным взносом или затратами на закрытие. Эти программы могут сделать владение домом более доступным, хотя и могут повлиять на ваш ежемесячный платеж. Для этого потребуется достаточная гибкость в отношении соотношения долгов и доходов, чтобы соответствовать требованиям по кредиту с учетом этих изменений.

Понимание ваших затрат на закрытие с помощью оценщика затрат на закрытие помогает принимать обоснованные решения о владении недвижимостью и планировать финансы соответственно. Потратьте время на изучение вариантов и консультации с квалифицированными специалистами перед принятием этого важного финансового решения.