Ваш полный гид по проверке залогов на имущество

Перед тем как принять решение о покупке дома или передать недвижимость близкому человеку, важный шаг, который многие игнорируют: проверка отсутствия юридических претензий или обременений на имущество. Ипотека — юридическая претензия, которую кто-то держит на вашу недвижимость, — может сорвать сделку, помешать получить полную сумму от продажи или усложнить наследственные планы. Понимание того, как проверить наличие обременений и что делать, если они обнаружены, — ключ к защите ваших финансовых интересов.

Почему важно проверять наличие обременений перед крупными сделками с недвижимостью

Большинство покупателей проводят проверку титула, чтобы убедиться, что приобретаемая недвижимость не обременена неожиданными претензиями. Если обременения обнаружены во время оформления сделки, процесс может застопориться или вся сделка рухнуть. Аналогично, если вы планируете передать имущество родственнику, проведение должной проверки поможет избежать передачи сложных финансовых обязательств.

Риски значительны. Неурегулированное обременение означает, что держатель претензии имеет право на деньги раньше вас при продаже или рефинансировании. В тяжелых случаях держатель обременения может принудительно продать вашу недвижимость, что может привести к изъятию в счет погашения долга. Поэтому обнаружение обременений на ранней стадии — не просто рекомендация, а необходимость.

Основы понимания обременений на недвижимость

Обременение — это юридическая претензия, которая прикрепляется к вашей недвижимости. В отличие от простого долга, обременение дает кредитору конкретные юридические права, связанные непосредственно с имуществом. Наличие обременения можно обнаружить через различные публичные записи, и оно остается в титуле до тех пор, пока не будет официально погашено или снято.

Обременения бывают разных видов: от ипотечных (которые вы сознательно берете при покупке или рефинансировании) до неожиданных, таких как налоговые претензии или претензии подрядчиков. Важно различать типы обременений, поскольку некоторые имеют приоритет (оплачиваются первыми), а другие — подчинены (оплачиваются после старших).

Три основных способа проверить наличие обременений на вашу недвижимость

Способ 1: Прямой поиск в государственных реестрах

Вы можете проверить наличие обременений через офис регистратора вашего округа, assessor или местный суд. Этот способ наиболее подходит, если вы точно знаете, что ищете. Большинство округов сейчас предлагают онлайн-базы данных, хотя некоторые требуют личного визита или отправки запросов по почте. Этот метод обычно недорогой, но требует времени и усилий — и всегда есть риск пропустить что-то важное.

Способ 2: Проверка кредитных отчетов

Некоторые обременения, особенно связанные с алиментами, налогами или судебными решениями, могут отображаться в ваших кредитных отчетах. Поскольку кредитные бюро публикуют публичные записи, связанные с обременениями, проверка кредитных отчетов — быстрый и бесплатный способ обнаружить такие претензии. Этот метод хорошо подходит для выявления судебных решений или налоговых претензий, но может не показывать другие виды обременений, не связанные с кредитной историей.

Способ 3: Обращение к профессионалам — специалистам по поиску титулов

Компании, занимающиеся поиском титулов, проводят комплексные исследования истории владения вашей недвижимостью и любых обременений. Хотя этот способ самый дорогой, он обычно самый тщательный и быстрый. Вы избегаете необходимости разбираться в государственных сайтах, звонках или риске пропустить что-то важное. Профессиональный поиск титулов выявит не только обременения, но и любые другие проблемы, влияющие на право собственности.

Девять распространенных видов обременений, которые могут накладываться на вашу недвижимость

Понимание, какие обременения могут применяться к вашей ситуации, поможет вам знать, что искать:

Ипотека или доверенность (Deed of Trust): Если вы взяли заем, обеспеченный вашей недвижимостью — для покупки, рефинансирования или получения эквити — на вашу собственность наложена ипотека. В некоторых штатах это называется доверенностью.

Налоговое обременение на имущество: Местные налоговые органы могут наложить обременение, если вы не платите налоги на имущество. Это одно из самых распространенных обременений.

Федеральное налоговое обременение: IRS накладывает обременения при серьезных налоговых задолженностях за несколько лет или при значительных непогашенных суммах.

Штатное налоговое обременение: Государственные органы могут также накладывать обременения за неуплату налогов штата или других обязательств.

Обременение Medicaid: Штаты могут накладывать обременения на недвижимость умерших для возмещения затрат на медицинскую помощь, оказанную при жизни.

Судебное решение (Judgment) обременение: Суд может наложить обременение, если кто-то проиграл иск — например, за невыплаченные зарплаты, нарушение контракта или невыполнение условий развода.

Обременение по алиментам: Специальный вид судебного решения, который может быть наложен, если другие методы взыскания, такие как удержание из зарплаты или из налоговых возвратов, оказались недостаточными.

Обременение подрядчика или механика: Если вы не оплатили работу кровельщика, электрика, сантехника или других подрядчиков, они могут наложить это обременение для обеспечения оплаты.

Обременение HOA (товарищество собственников жилья): Члены ТСЖ, не оплатившие взносы, могут столкнуться с обременением на их имущество.

Обременения также ранжируются по приоритету — “старшие”, “младшие”, “первичные” или “подчиненные” — что определяет порядок выплат при продаже или изъятии.

Решение вопросов с обременениями: ваши варианты

Если вы обнаружили обременение на свою недвижимость, у вас есть несколько вариантов действий:

Погасить его: Если обременение действительное и у вас есть средства, оплатите долг — это снимет обременение.

Оспорить его законность: Можно обратиться в суд, чтобы суд признал обременение недействительным, если оно было неправомерно наложено.

Предоставить доказательства оплаты: Иногда обременения остаются в реестре даже после погашения. Подача документа о снятии обременения может устранить проблему.

Обратиться с претензией по страховке титула: Владельцы, приобретавшие титульное страхование, могут подать претензию в страховую компанию для решения проблемы.

Дать ему истечь: Некоторые обременения имеют срок давности и исчезают, если кредитор не продлевает их — однако не стоит полагаться только на это.

Понимать долгосрочные последствия: Некоторые обременения, такие как ипотека, могут привести к изъятию имущества при невыполнении обязательств, другие — могут сохраняться бесконечно, пока вы не продадите, не рефинансируете или не урегулируете их при наследовании.

Сроки устранения обременений сильно варьируются в зависимости от их типа и выбранного вами метода. Проактивный подход к обнаружению и устранению обременений защищает вашу собственность, вашу долю и возможность в будущем передавать или использовать недвижимость.