Ваш полный гид по процессу рефинансирования ипотеки в 13 этапах

Основы процесса рефинансирования ипотеки

Процесс рефинансирования начинается, когда вы решаете заменить существующую ипотеку на новую. Ваш новый кредитор погашает старую ипотеку за счет новых кредитных средств. Основное требование — положительный капитал (positive equity) — вы должны иметь задолженность по текущей ипотеке меньше текущей рыночной стоимости вашего дома. Если стоимость дома опустится ниже суммы долга, рефинансирование станет сложнее, хотя варианты FHA streamline refinance и VA IRRRL могут предложить альтернативы для обладателей подходящих типов кредитов.

Одно важное преимущество: вы не связаны с вашим текущим обслуживающим банком. Поиск предложений у нескольких кредиторов, как при первоначальной покупке дома, позволяет вам получить более выгодные ставки. Полагаться только на вашего текущего обслуживающего банка часто означает упустить возможность получить лучшие условия.

График процесса рефинансирования: что ожидать

Обычно рефинансирование занимает несколько недель, в среднем 45 дней по данным отраслевых исследований ICE Mortgage Technology. Ваш личный график зависит от спроса на рынке, вашей оперативности в ответах на запросы кредитора, типа выбранного кредитора, наличия дополнительных обременений на вашу недвижимость, типа вашего кредита и вашего статуса занятости. Самозанятые обычно сталкиваются с более длительным временем обработки, чем сотрудники по форме W-2.

Этап 1: Определите цели рефинансирования

Перед началом процесса уточните свою основную цель. Распространенные задачи включают получение более низкой процентной ставки, сокращение срока кредита, продление срока погашения для снижения ежемесячных платежей или избавление от страховых взносов по FHA-кредитам. Некоторые заемщики используют рефинансирование для перехода с плавающей ставки на фиксированную, чтобы обеспечить стабильность платежей. Вариант cash-out refinance — еще одна стратегия, когда вы хотите получить доступ к капиталу дома, заменяя первую ипотеку.

Этап 2: Проверьте свою кредитную историю

Получите кредитные отчеты из всех трех основных бюро и проверьте свой кредитный рейтинг — все это бесплатно через annualcreditreport.com и у многих кредитных карт. Обнаружение ошибок или подозрительных записей за несколько месяцев до подачи заявки дает вам время исправить ошибки и повысить свой рейтинг. Такой проактивный подход помогает избежать неожиданных отказов или нежелательных предложений по ставкам.

Этап 3: Исследуйте и выберите подходящих кредиторов

Не все кредиторы предлагают одинаковую ценность. Некоторые имеют репутацию за плохое обслуживание клиентов, завышенные сборы или продукты, не соответствующие вашим потребностям. Начинайте поиск с списков лучших компаний по рефинансированию ипотеки, затем расширяйте его за счет кредитных союзов, региональных банков и местных учреждений. Такая проверка поможет вам работать с надежными партнерами.

Этап 4: Получите предварительное одобрение ипотеки

Предварительное одобрение показывает, что кредитор считает вас подходящим кандидатом, хотя оно не гарантирует окончательное одобрение. Если ни один кредитор не предварительно одобряет вас, возможно, потребуется улучшить кредитную историю, увеличить доход, снизить существующую задолженность или увеличить капитал, прежде чем продолжить процесс рефинансирования.

Этап 5: Соберите необходимые финансовые документы

Кредиторы обычно запрашивают эти документы при подаче заявки на рефинансирование:

• Выписки из банка за (два последних месяца)
• Выписки по инвестиционным счетам за (два последних месяца)
• Распечатки платежных ведомостей или подтверждение дохода (за два последних месяца, или налоговые декларации для самозанятых/пенсионеров)
• Подписанные налоговые декларации (за два последних года)
• Выписка по налогам на имущество (за последний год)
• Декларация по страхованию жилья (текущая)

Электронная подача через защищенные порталы заменяет устаревшие методы факсимильной связи и экспресс-доставки, что ускоряет сбор документов.

Этап 6: Отправьте полные заявки нескольким кредиторам

Получение предварительного одобрения — лишь начало. Полная заявка запускает формальную проверку кредитора на основе ваших финансовых документов и данных о недвижимости. Подавать заявки нескольким кредиторам проще, чем одной, и при этом вы можете получить предложения, экономящие тысячи долларов. Брокеры по ипотеке могут ускорить этот этап, одновременно управляя несколькими заявками.

Этап 7: Оцените и сравните предложения по кредитам

Каждый одобряющий кредитор предоставляет официальный расчет кредита, в котором указаны тип кредита, срок, ставка, ежемесячный платеж, расходы на закрытие и другие детали. Используйте эти оценки, чтобы определить, какое предложение соответствует вашим целям рефинансирования. Расчеты также служат инструментом для переговоров — вы можете использовать конкурентные предложения, чтобы добиться лучших ставок или снижения расходов на закрытие.

Рассчитайте точку безубыточности с помощью ипотечного калькулятора: сколько месяцев потребуется, чтобы сэкономленные средства превысили ваши затраты? Этот анализ поможет понять, имеет ли смысл рефинансировать.

Этап 8: Выберите предпочтительного кредитора

У вас есть десять рабочих дней после получения предложения по кредиту, чтобы официально выбрать кредитора и подтвердить намерение продолжить. Уведомление отказавшимся кредиторам не обязательно, но вежливо сообщить им о вашем решении. Это поддержит профессиональные отношения.

Этап 9: Поддерживайте активную коммуникацию во время проверки

Ваш специалист по кредитам информирует вас о движениях ставок, если вы еще не зафиксировали ставку. Поймите свою целевую ставку, чтобы зафиксировать ее в наиболее выгодный момент. Пока проверяющий ипотеку рассматривает ваше дело, ожидайте запросов о банковских депозитах, кредитных операциях или налоговых вычетах. Быстрые ответы на звонки, сообщения и письма помогут избежать задержек и соблюдать график рефинансирования.

Этап 10: Внимательно изучите Closing Disclosure

Этот пятистраничный документ приходит как минимум за три рабочих дня до подписания документов. Проверьте, что сумма кредита, срок, тип, ставка и другие детали соответствуют вашим ожиданиям. Сравните сборы кредитора и необходимые услуги с первоначальным расчетом — любые расхождения должны соответствовать согласованным изменениям.

Этап 11: Подпишите документы по рефинансированию

Организуйте встречу для закрытия сделки с вашим эскроу-агентом, нотариусом или юристом. Внимательно проверьте каждый документ и убедитесь, что условия совпадают с вашим финальным отчетом. Если на ваш кредит распространяется Регламент Z (федеральные правила защиты потребителей), финансирование происходит на четвертый рабочий день после подписания документов.

Этап 12: Сохраните документы о погашении

После оплаты вы получите уведомление о снятии залога и подтверждение погашения ипотеки, что ваш старый кредит больше не действует. Сохраните копии для своих записей на случай будущих вопросов о долгах по ипотеке или праве собственности на недвижимость.

Этап 13: Проверьте обновленные кредитные отчеты

В течение нескольких недель ваши кредитные отчеты отразят погашение старой ипотеки и активность новой. Любые несоответствия требуют обращения к вашим обслуживающим банкам. Если проблемы сохраняются, подайте споры в кредитные бюро или жалобы в Бюро по защите прав потребителей (CFPB).

Управление отменой заявки на рефинансирование

Отменить процесс рефинансирования просто: сообщите своему кредитору о своем отзыве и попросите закрыть файл. Объяснение не требуется. Однако, если причина — только в обслуживании, лучше решить проблему до отмены. Оплаченные сборы за заявку или оценку обычно не возвращаются, за исключением случаев, когда оценка еще не завершена. Этапы, основанные только на расчетах по кредиту, автоматически отменяются, если вы не продолжаете.

Понимание ваших прав на отказ (Rescission)

Регламент Z дает вам право отказаться от сделки в течение трех рабочих дней после подписания документов, если вы рефинансируете основное жилье у другого кредитора или выполняете cash-out refinance. Рабочие дни считаются с понедельника по субботу, исключая федеральные праздники. Решительно действуйте, если хотите воспользоваться этим правом — окно закрывается быстро.