Инвесторы в недвижимость Луисвилля меняют стратегию: почему перепродажа домов теряет привлекательность по сравнению с методом BRRRR

Замедление рынка вынуждает инвесторов из Луисвилля пересмотреть подход к перепродажам домов

Рынок недвижимости в Луисвилле претерпел резкие изменения в конце 2024 года, что стало ключевым моментом для активных инвесторов. Майк Гориус и Кевин Харт, которые долгое время были опорными фигурами на местном рынке, оказались вынуждены адаптировать свою основную стратегию по мере ухудшения рыночных условий. То, что началось как реакция на замедление темпов продаж, превратилось в сознательный отказ от перепродажи домов — техники, которая ранее составляла основу их инвестиционного портфеля.

Числа рассказывают часть истории. В 2024 году пара завершила 52 сделки и получила примерно 500 000 долларов дохода. Перенесемся в 2025 год — несмотря на выполнение всего 54 сделок, то есть всего на две больше, их общий доход превысил $1 миллион. Этот резкий рост доходов был достигнут не за счет объема сделок, а за счет оптимизации размера сделок. «Средняя стоимость каждой сделки почти удвоилась», — сообщил Гориус. Этот сдвиг отражает фундаментальное изменение в том, как прибыльно работает инвестирование в недвижимость при изменении рыночной динамики.

Охлаждение рынка Луисвилля

Начиная с сентября 2024 года рынок недвижимости Луисвилля проявил явные признаки замедления. Ландшафт запасов значительно изменился — доступных для продажи домов стало примерно 2500, а затем чуть менее 3900. Этот избыток запасов вызвал каскадные эффекты на протяжении всего цикла сделки. Объекты, которые ранее привлекали множество предложений за считанные дни, теперь оставались на рынке 30-60 дней, что в три раза превышает обычные сроки владения.

Харт подчеркнул операционные последствия: «Когда вы делаете завышенную ставку за объект в таких условиях, у вас нет защитного слоя конкурирующих предложений, чтобы оправдать вашу стартовую цену. Рынок не сможет быстро поглотить переоцененные запасы. Проходят недели, накапливаются издержки, и в конце концов цена продажи должна снизиться. Теперь успех требует точности на этапе приобретения.»

Эта среда в корне подрывает традиционную теорию перепродажи домов. Перепродажа домов зависит от быстрого оборота капитала — покупка ниже рыночной стоимости, стратегическое обновление и выход до того, как рыночные условия изменятся или издержки на содержание съедят прибыль. Когда темпы поглощения замедляются, вся эта модель становится уязвимой.

Почему перепродажа домов больше не обеспечивает стабильных доходов

Ухудшающиеся рыночные условия выявили критическую слабость стратегий перепродажи: зависимость от предсказуемых сроков выхода. Гориус и Харт поняли, что 2026 год потребует меньшего количества сделок по перепродаже домов. «Если только конкретная сделка не предлагает исключительную маржу прибыли, расчет риск-вознаграждение не оправдывает перепродажу в текущих условиях рынка», — заявил Гориус.

Экономика проста. Дом, находящийся на рынке 30-60 дней, генерирует расходы на проценты, налоги на имущество, страховку и коммунальные услуги — все это съедает прибыль. В условиях, когда быстрые продажи становятся невозможными, перепродажа домов превращается из стратегии с высокой капитализацией в проблему с большими затратами на содержание.

Переход к BRRRR: создание стабильности вместо быстрых выходов

Осознав эти рыночные реалии, оба инвестора сосредоточились на методике BRRRR — Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. Эта методология основана на принципиально иных предположениях, чем перепродажа домов.

BRRRR предполагает приобретение проблемного объекта, проведение комплексных ремонтных работ, привлечение качественных арендаторов, рефинансирование на основе улучшенной оценки и арендного дохода, а затем — возврат большей части или всей первоначальной суммы капитала при сохранении собственности доходного актива. Инвестор держит объект в собственности на долгий срок, а не стремится к немедленной ликвидации.

Харт признал, что этот подход несет свои риски. «Успех BRRRR требует, чтобы ваши прогнозы по бюджету на ремонт были точными и чтобы оценка после ремонта соответствовала вашим расчетам. Рыночные оценки могут недооценивать ожидания, а перерасходы на строительство — постоянная угроза.» Однако эти риски качественно отличаются от рисков перепродажи домов — ими управляют за счет должной осмотрительности, а не зависят от способности рынка поглотить запасы.

Долгосрочное накопление богатства против быстрых циклов капитала

Философское различие между перепродажей домов и BRRRR выходит за рамки механики и касается временных горизонтов накопления богатства. Перепродажа домов дает немедленный денежный поток, который требует немедленных реинвестиций для наращивания прибыли. BRRRR создает кредитное плечо через рефинансирование и одновременно наращивает капитал за счет как роста стоимости, так и погашения ипотечного кредита.

Гориус объяснил стратегическую логику: «Рост стоимости недвижимости неизбежен при достаточно длительных временных горизонтах. Если объект по методике BRRRR требует вашего вклада при рефинансировании — скажем, 10 000 долларов, чтобы погасить частного кредитора — вы сохраняете владение активом, приносящим доход. Даже если первоначальный доход от аренды дает $100 месячный убыток, рыночные арендные ставки со временем нормализуются и компенсируют этот дефицит. $100 месячный убыток превращается в $100 месячную прибыль по мере созревания рынка.»

Эта модель объясняет направление инвесторов в 2026 году. Они готовы принять меньшую скорость сделок в обмен на более устойчивые механизмы накопления богатства. Переход от перепродажи домов к BRRRR отражает зрелость инвестиционной философии — понимание того, что устойчивое богатство требует устойчивости к рыночным циклам, а не эксплуатации временных неэффективностей.