Совместное владение имуществом супругов: модель совместной аренды

Почему структура владения недвижимостью важна для женатых пар

Когда женатые пары инвестируют в недвижимость вместе, способ оформления права собственности определяет их права, защиты и то, что произойдет, если один из супругов скончается. Совместное владение в полном объеме (Tenancy by the entirety) представляет собой одну из самых защищенных структур собственности, доступных женатым парам в Соединенных Штатах.

В настоящее время 25 штатов США плюс Вашингтон, округ Колумбия, признают эту модель владения, хотя не все штаты относятся к ней одинаково. Понимание того, разрешает ли ваш штат такую схему и как она работает, крайне важно перед покупкой недвижимости.

Как работает совместное владение в полном объеме: основы

В схеме совместного владения в полном объеме каждый супруг одновременно обладает 100% долей в недвижимости. Это принципиально отличается от других моделей совместного владения, потому что:

Обе стороны владеют всей недвижимостью, а не только частью. Ни один из супругов не владеет 50% дома отдельно. Вместо этого каждый обладает полными правами собственности, что создает несколько юридических преимуществ.

Требуется единое принятие решений. Любое крупное действие — продажа дома, получение ипотеки или передача права собственности — требует согласия обоих супругов. Один человек не может односторонне принимать решения относительно недвижимости.

Автоматическое наследование при смерти. Когда один из супругов умирает, выживший супруг автоматически наследует полное право собственности через право выживания (right of survivorship), полностью обходя процедуру наследственного производства.

Основные защиты: что дает совместное владение в полном объеме

Защита от кредиторов

Если один из супругов сталкивается с судебным иском или имеет личные долги, кредиторы обычно не могут принудительно продать недвижимость для погашения этого долга. У кредитора нет претензий к недвижимости, находящейся в совместном владении в полном объеме, если только обязательство не возникло у одного из супругов. Эта защита предполагает, что долг принадлежит только одному супругу, а не обоим.

Упрощенная передача активов

Право выживания автоматически передает недвижимость выжившему супругу без необходимости прохождения наследственного процесса. Это экономит время, юридические расходы и сохраняет приватность передачи собственности. Наследники умершего супруга не могут предъявлять претензии к недвижимости.

Запрет на односторонние действия

Один из супругов не может тайно передать свою долю третьему лицу, наложить на дом залог или продать его без ведома и согласия другого супруга. Эта взаимная защита предотвращает неожиданные ситуации и защищает интересы обеих сторон.

Требования к праву собственности и правила формирования

Для установления совместного владения в полном объеме супруги должны одновременно выполнить все условия:

• Оба должны быть официально женаты или зарегистрированы как гражданские партнеры (в штатах, признающих это для целей TBE)
• Право собственности должно быть оформлено на оба имени поровну
• Оба должны приобрести недвижимость одновременно через одну и ту же сделку
• Ни один из супругов не может иметь превосходных прав или отдельные интересы в недвижимости
• Оба супруга должны сохранять равный контроль и равные права на проживание и использование недвижимости

Если какое-либо условие не выполнено на момент покупки, установить право совместного владения в полном объеме невозможно.

Как прекращается право совместного владения в полном объеме

Право совместного владения в полном объеме прекращается только при определенных обстоятельствах:

Взаимное согласие: оба супруга могут добровольно согласиться расторгнуть договор и перейти к другой форме владения.

Продажа недвижимости: при продаже недвижимости право совместного владения автоматически прекращается.

Развод или аннулирование брака: расторжение брака немедленно аннулирует договор. Обычно недвижимость переходит в режим совместного владения (tenancy in common), где каждый бывший супруг имеет неразделенный интерес.

Смерть одного из супругов: выживший супруг становится единственным владельцем автоматически. Наследники умершего супруга не имеют претензий или интересов в недвижимости.

Смерть обоих супругов: при смерти обоих супругов недвижимость переходит через наследство согласно их завещаниям или законам штата о наследовании без завещания.

Преимущества и ограничения этой модели владения

Преимущества совместного владения в полном объеме

Автоматическое право выживания устраняет необходимость в наследственном производстве и связанные с этим расходы для выжившего супруга. Наследники умершего не могут оспорить передачу или предъявлять претензии к имуществу. Защита активов действует, если долг принадлежит только одному супругу. Требование взаимного согласия предотвращает односторонние решения, которые могут навредить интересам другого.

Недостатки и ограничения

Эта структура собственности недоступна в половине штатов США, что ограничивает ее распространение. Некоторые штаты ограничивают совместное владение только недвижимостью или домохозяйственными участками, исключая другие виды активов. Если оба супруга имеют совместный долг, кредиторы могут потребовать принудительную продажу недвижимости. Требование взаимного согласия может привести к застою при разногласиях. После смерти выжившего супруга необходимость в наследственном производстве становится неизбежной.

Кроме того, в старых законах некоторых штатов используется устаревшая формулировка «муж и жена». Однополые супруги должны проконсультироваться с юристом для правильного оформления документов в своем штате.

В каких штатах признается право совместного владения в полном объеме

По состоянию на 2022 год, следующие юрисдикции позволяют совместное владение в полном объеме (хотя правила, специфичные для штата, могут различаться):

Аляска, Арканзас, Делавэр, округ Колумбия, Флорида, Гавайи, Иллинойс, Индиана, Кентукки, Мэриленд, Массачусетс, Мичиган, Миссисипи, Миссури, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Северная Каролина, Огайо, Оклахома, Орегон, Пенсильвания, Род-Айленд, Теннесси, Вермонт, Вирджиния и Вайоминг.

Пары в других штатах должны рассматривать альтернативные схемы владения, такие как совместное владение (joint tenancy) или владение в долях (tenancy in common), чтобы получить аналогичные защиты.