Настоящая инфраструктурная стратегия за взрывным ростом ИИ: почему REITs дата-центров важнее, чем вы думаете

Взрыв ИИ имеет двух очень разных победителей

Все говорят о Nvidia (NASDAQ: NVDA) в контексте искусственного интеллекта. Акции производителя чипов за последнее десятилетие выросли более чем на 23 000%, сделав его символом революции ИИ. Но вот что инвесторы часто упускают из виду: реальные компьютеры, работающие на чипах Nvidia, должны где-то физически находиться. Им нужен кров, надежное питание, системы охлаждения и постоянное обслуживание. Именно здесь вступает в игру Digital Realty (NYSE: DLR) — и почему инвесторам, ориентированным на доход, важно понять, что такое инвестиционные трасты цифровой недвижимости и их роль в этом инфраструктурном цикле.

Что такое цифровая недвижимость в эпоху ИИ

Когда люди спрашивают «что такое цифровая недвижимость», они на самом деле имеют в виду незаметную, но важную основу технологий: дата-центры. Это не роскошные офисные здания. Это специализированные сооружения, спроектированные с нуля для размещения серверов, сетевого оборудования и инфраструктуры, которая обеспечивает работу облачных вычислений и искусственного интеллекта.

Digital Realty управляет более чем 300 такими дата-центрами, расположенными в стратегических точках по всему миру — в Северной Америке, Южной Америке, Европе, Азии и на Ближнем Востоке. Компания обслуживает более 5000 клиентов. Но настоящая ценность не только в размере; это в высокой отказоустойчивости и географическом диверсифицировании. Когда в одном регионе возникает спрос, другие компенсируют.

В настоящее время Digital Realty обладает примерно 2,8 гигаваттами рабочей мощности по всему портфелю. Но есть и более привлекательный аспект: у компании есть достаточно земли, чтобы потенциально расширить мощность до 4,3 гигаватт. Это пространство для масштабного роста без необходимости приобретать новые объекты или вести сложные переговоры с недвижимостью.

Почему оценка Nvidia рассказывает только половину истории

Nvidia имеет коэффициент цена/прибыль 53 — то есть инвесторы заложили в цену невероятный рост в будущем. Ошибки практически не допускается. Если спрос на ИИ-чипы снизится (что, по всей видимости, рано или поздно произойдет), рынок может воспринять даже стабильные показатели бизнеса как разочарование. Коррекции акций во время смены настроений могут быть очень резкими, независимо от фундаментальных показателей.

Расширение инфраструктуры ИИ не продлится вечно. Каждый технологический цикл сопровождается переизбытком. Например, бум интернета конца 1990-х — яркий пример: масштабное расширение мощностей привело к годам избыточных поставок и сжатию маржи у производителей оборудования. Но есть ирония: эта избыточная инфраструктура, как только она стабилизировалась, стала невероятно ценной для компаний, которым она нужна.

Та же картина, скорее всего, повторится и с ИИ. Nvidia выигрывает от первоначального всплеска спроса на чипы. Но как только рынок насытится инфраструктурой ИИ, спрос охладится. И тогда акционеры Nvidia могут столкнуться с серьезным разочарованием.

Контринтуитивное преимущество владения дата-центрами

Здесь бизнес-модель Digital Realty значительно отличается от Nvidia. Если спрос на ИИ-чипы рухнет, доход Nvidia напрямую пострадает. Точка. Но все дата-центры, построенные Digital Realty, останутся. Каждый здание, каждая система питания, каждая башня охлаждения — всё будет функционировать.

На самом деле, переизбыток инфраструктуры — хотя и болезненно для производителей чипов — может принести пользу диверсифицированному владельцу дата-центров. Когда появляется избыточная мощность, ставки аренды обычно снижаются, но использование и привлечение арендаторов часто ускоряются. Компании, ищущие передовую инфраструктуру по разумным ценам, будут стремиться к операторам с доступной мощностью. Digital Realty идеально позиционирована как арендодатель, предлагающий первоклассную недвижимость по привлекательным ценам.

История дохода и реальность оценки

В настоящее время Digital Realty предлагает дивидендную доходность около 2,9%. Это заметно ниже средней по сектору REIT примерно в 3,9%. Уолл-стрит уже признала перспективы, поэтому доходность сжалась. Инвесторы поднимают цену акций в ожидании продолжения благоприятных условий для инфраструктуры ИИ.

Таким образом, Digital Realty при текущих ценах — не акция по стоимости. Но для инвесторов, ищущих экспозицию к инфраструктуре ИИ при сохранении значимого дохода, она представляет собой разумный баланс риска и доходности. Вы платите премию за потенциал роста, но при этом получаете дивиденды, пока ждете.

Более широкий контекст: уроки из прошлого важны

Данные свидетельствуют о прошлых прогнозах, которые оказались очень прибыльными. Когда Netflix вошел в списки аналитиков в декабре 2004 года, инвестиция в 1000 долларов выросла примерно до 595 194 долларов. Когда Nvidia появился в том же списке в апреле 2005-го, вложение в 1000 долларов по рекомендации достигло примерно 1 153 334 долларов.

Общий показатель Stock Advisor показывает среднюю доходность 1036% — значительно превосходящую 191% доходности S&P 500 за аналогичные периоды. Это не случайные выборы; они основаны на систематическом анализе конкурентных преимуществ и рыночных позиций.

Digital Realty предлагает нечто иное, чем типичная акция ИИ: она не делает ставку на постоянное повышение цены одной технологии, а основывается на структурной необходимости инфраструктуры независимо от того, как развивается рынок ИИ. Эта разница важна при формировании диверсифицированного портфеля.

Взрыв ИИ рано или поздно утихнет. Но здания, в которых размещается искусственный интеллект? Они никуда не денутся.