Рост на основе ИИ против стабильного дохода: настоящее сравнение инвестиционной реальности между DLR и O

При оценке инвестиционных возможностей в недвижимость через REITs в 2025 году рынок представляет два принципиально разных тезиса. Digital Realty Trust (DLR) выступает как ориентированный на рост актив, использующий взрывной спрос на инфраструктуру ИИ, в то время как Realty Income (O) продолжает свою традицию как защитный, приносящий доход краеугольный камень. Различие отражает более широкий сдвиг в распределении капитала в секторе недвижимости — от традиционных моделей на основе аренды к инфраструктуре цифровой трансформации.

Рабочие нагрузки ИИ меняют экономику дата-центров

Структурные движущие силы для Digital Realty глубже поверхностных технологических трендов. С середины 2023 года более половины квартальных объемов бронирования компании происходят за счет развертываний, связанных с ИИ. Это означает значительный сдвиг в моделях привлечения клиентов. Эти рабочие нагрузки требуют специализированной инфраструктуры: высокоплотной подачи энергии, современных систем охлаждения и сверхнизкой задержки соединений. Существующая платформа Digital Realty из более чем 300 дата-центров в различных регионах обеспечивает масштаб и операционный опыт для захвата этой долгосрочной возможности.

Результаты за третий квартал 2025 года подчеркнули этот импульс. Доход вырос на 10% по сравнению с прошлым годом, а средства от операций (FFO) на акцию увеличились на 13% — показатель, значительно превосходящий показатели его конкурентов. Еще более показательным стало то, что бронирования межсоединений достигли рекордных уровней, что свидетельствует о сохранении лояльности клиентов и их готовности расширять развертывания. Глобальный бэклог теперь превышает $850 миллион, что дает прогнозируемость на будущее, выходящую за рамки обычных квартальных ориентиров.

План развития Digital Realty мощностью 5 гигаватт позиционирует компанию для решения острых проблем с электропитанием в ключевых центрах дата-центров. Эта нехватка создает значительную ценовую власть. По мере миграции вычислительных нагрузок с локальной инфраструктуры в гибридные облака и ИИ-среды, объекты компании все чаще функционируют как критическая инфраструктура — статус, который обеспечивает многолетние контрактные доходы и удержание клиентов.

Стабильность Realty Income имеет ограничения в рынке, ориентированном на рост

Характеристики, похожие на крепость, остаются непоколебимыми у Realty Income. Его портфель включает более 15 500 объектов в различных секторах, уровень занятости близок к 98-99%. В арендной базе присутствуют категории, устойчивые к рецессии: продуктовые магазины, магазины у дома, долларовые магазины и аптеки. Эта диверсификация обеспечила 133 последовательных увеличения дивидендов, что вызывает уважение среди инвесторов, ориентированных на доход.

Третий квартал продемонстрировал типичное выполнение планов Realty Income: умеренный рост доходов, выборочные корректировки портфеля в Европе и дисциплинированное распределение капитала. Предиктивная аналитика и строгие критерии оценки продолжают поддерживать его ценностное предложение как долгосрочного ростовика.

Однако потолок роста Realty Income отражает структурные препятствия. Конкуренция со стороны частного капитала сделала спреды при приобретениях менее привлекательными. Арендаторы, зависящие от розничной торговли, сталкиваются с рисками disruptions e-commerce и торговых неопределенностей. Хотя диверсификация портфеля обеспечивает защиту от снижения, она одновременно ограничивает экспозицию к быстрорастущим вертикалям. Идентичность компании как надежного источника дохода обязательно сдерживает ее потенциал роста.

Пересмотр оценок сигнализирует о разной динамике

Консенсусные ожидания показывают изменение приоритетов рынка. Realty Income сталкивается с умеренной динамикой оценок: прогноз продаж на 2025 год увеличился на 8.26%, а FFO на акцию вырос всего на 1.67% по сравнению с прошлым годом. Хотя оценки FFO на 2026 год за последние 60 дней немного повысились, общая картина пересмотра показывает осторожность.

Digital Realty рассказывает другую историю. Продажи за 2025 год ожидаются с ростом 8.98%, а FFO на акцию — с ростом 9.54% — значительно более сильная траектория. Более того, оценки FFO на 2025 и 2026 годы за последние 60 дней движутся вверх, что отражает доверие аналитиков к способности компании поддерживать импульс бронирований и превращать бэклог в прибыль.

Оценка: обе компании торгуются около исторического равновесия

Производительность с начала года резко разошлась. Акции Realty Income выросли на 6.1%, в то время как Digital Realty снизился на 10%. Обе компании отстают от роста S&P 500 на 18.6%, но по разным причинам — одна сталкивается с циклическими препятствиями, другая — с сжатием оценки несмотря на сильные фундаментальные показатели.

На основе прогнозного 12-месячного соотношения цены к FFO Realty Income торгуется по 12.84X, что ниже своего трехлетнего медианного значения. Digital Realty имеет мультипликатор 20.26X, немного ниже своего трехлетнего среднего значения 20.88X. Несмотря на техническую перепроданность, обе акции получили оценку D по показателю стоимости, что указывает на то, что сжатие мультипликатора само по себе может быть недостаточным для краткосрочной переоценки без ускорения прибыли.

Аргументы в пользу цифровой инфраструктуры вместо защитной розничной недвижимости

При оценке, какая инвестиционная стратегия в недвижимость обеспечивает лучшие долгосрочные доходы, все большее значение приобретает цифровая инфраструктура. Многолетняя стабильность Realty Income обеспечивает непревзойденную защиту от снижения, но эта стабильность идет в ущерб росту. Экспозиция Digital Realty к распространению ИИ, ускорению облачных технологий и капиталовложениям гиперскейлеров представляет собой более устойчивый структурный драйвер роста, чем традиционная недвижимость по схеме net-lease.

Рекордные объемы бронирований, ускорение роста FFO, позитивные тренды пересмотра оценок и многолетняя видимость развития делают Digital Realty более привлекательной возможностью для инвесторов, ориентированных на капитализацию. Realty Income остается лучшим выбором для инвесторов, ищущих чистый доход, но его ограниченный профиль роста предполагает возможное недоисполнение во время продолжительного цикла цифровой трансформации и инвестиций в инфраструктуру ИИ.

Digital Realty имеет рейтинг Zacks #2 (Buy), while Realty Income holds a Zacks Rank #3 (Hold) — отличие, отражающее консенсус аналитиков относительно относительной привлекательности в текущей рыночной среде.

Примечание: FFO (Funds From Operations) — основной показатель прибыли, используемый для оценки эффективности REIT и устойчивости дивидендных выплат.