От осторожности к скорости: драматический переход Opendoor в модель iBuying

Opendoor Technologies Inc. (OPEN) кардинально пересматривает свой подход к iBuying, отказываясь от многолетней чрезмерной оборонительной позиции и переходя к стратегии с высоким объемом сделок и созданием рынка. Эта стратегическая переоценка стала очевидной во время обсуждения прибыли за третий квартал 2025 года, когда руководство открыто признало, что чрезмерная зависимость от избегания рисков разрушила деловой импульс, а не защитила его.

Стоимость слишком осторожной игры

Цифры рассказывают свою историю. Opendoor приобрела всего 1169 домов в третьем квартале 2025 года — исторически низкий показатель, который оставил компанию с устаревшим, менее желательным портфелем недвижимости. В то время как общий доход достиг $915 миллионов (превысив прогноз), прибыльность ухудшилась, потому что старый запас, выбранный по предыдущей консервативной стратегии, продолжал тянуть маржу вниз.

Откровенное признание руководства сводится к сути проблемы: когда объемы сделок исчезают, никакая ценовая дисциплина не может спасти доходность. Проблема с наследственным запасом недвижимости подчеркнула, насколько ошибочной оказалась осторожность. Вместо защиты бизнеса чрезмерное избегание рисков лишило его масштаба и операционной эффективности.

Новый план действий: скорость вместо спредов

Под руководством нового руководства Opendoor перешла к тому, что она называет моделью «создателя рынка» — более быстрой покупке и продаже домов, более узкими маржами и приоритетом скорости потока сделок над оборонительной позицией.

Механика проста:

• Узкие спреды на качественную недвижимость: компания активно сокращает разрыв между покупкой и продажей для более высококачественных объектов, чтобы ускорить оборот
• Автоматизация на базе ИИ: усовершенствованный искусственный интеллект управляет ценовыми решениями, инспекциями недвижимости и операционными процессами
• Более быстрые циклы инвентаризации: цель — сократить дни владения, снизить издержки на хранение и улучшить денежные потоки
• Избирательные стандарты приобретения: несмотря на амбиции по увеличению объема, критерии покупки остаются дисциплинированными, фильтруя дома, соответствующие тезису о быстром обороте

Недавние действия подчеркивают приверженность. Opendoor уже удвоила свою недельную скорость приобретений, используя эти рычаги, что свидетельствует о более чем риторическом характере этого сдвига.

Структурное преимущество по издержкам позволяет масштабирование

Ключевым фактором является структурное положение компании по издержкам. Операционные расходы значительно ниже, чем год назад, что дает компании возможность расширять объемы сделок без пропорционального роста фиксированных затрат. Эта дисциплина по издержкам — опора, которая делает модель с фокусом на скорости жизнеспособной.

Кроме того, компания добавляет дополнительные источники дохода — ипотечные и гарантийные продукты, которые могут постепенно улучшить экономику единицы и диверсифицировать доходы.

Как сравнить с переориентацией OPEN

Обновленная приверженность Opendoor к iBuying ярко выделяется на фоне разноплановых путей конкурентов.

Zillow Group (ZG) знаменитым образом вышла из iBuying полностью через Zillow Offers, пришед к выводу, что масштабное прогнозирование цен на дома создает непосильные риски. Вместо этого Zillow переориентировалась на легкий рынок и платформу для рекламы. По сути, Zillow избежала балансовых рисков, связанных с управлением запасами. OPEN сознательно идет по пути, который Zillow оставила — но с более сильной зависимостью от ИИ для ценообразования и быстрого оборота запасов, чтобы снизить риски, напугавшие Zillow.

Offerpad Solutions (OPAD) остается iBuyer, но работает в меньших масштабах и с более жесткой ликвидностью. Offerpad делает акцент на дисциплине по издержкам и избирательных покупках. Амбиции Opendoor по объему направлены на создание обратной связи рынка, которую меньшие, ограниченные капиталом конкуренты вряд ли смогут повторить.

Производительность акций и оценка

Акции OPEN выросли на 289% за последний год, значительно опередив общий рост отрасли в 5.1%. Этот рост отражает оптимизм инвесторов по поводу стратегической перезагрузки.

По оценочным метрикам, OPEN торгуется по мультипликатору цены к выручке (P/S) в 1.06 — значительно ниже среднего по отрасли 4.75 — что говорит о том, что рынок либо закладывает риски исполнения, либо считает акции недооцененными относительно потенциальных возможностей роста.

Прогнозы по прибыли подтверждают бычью картину. Консенсус Zacks предполагает рост прибыли на 41.3% в годовом выражении за 2026 год, а краткосрочные пересмотры EPS за последние 60 дней идут вверх.

Тем не менее, OPEN имеет рейтинг Zacks #4 (Sell), что отражает осторожность аналитиков по поводу краткосрочных препятствий.

Оценка риска и вознаграждения

Переход от избегания рисков к операциям, ориентированным на скорость, не лишен опасностей. Более высокие объемы сделок подвергают OPEN рискам рыночной волатильности, устаревания запасов и масштабирования операций. Модель iBuying сама по себе остается спорной; не все участники рынка считают, что она может приносить устойчивую прибыль.

Однако рассматривать iBuying как бизнес по ликвидности, а не как ставку на направление или собственное ценообразование, может оказаться более устойчивым. Если Opendoor сможет реализовать стратегию объема, сохраняя дисциплину по издержкам и операционную строгость с помощью ИИ, то отказ от избегания рисков и переход к механикам создания рынка в конечном итоге может оправдать этот стратегический перезапуск.