Ловушка 50-летней ипотеки: почему банки и инвесторы mREIT улыбаются, а покупатели жилья платят вдвое больше

Когда президент Трамп предложил продлить сроки ипотеки до 50 лет, заголовки сосредоточились на меньших ежемесячных платежах. Но чистая ощутимая выгода для заемщиков рассказывает совершенно другую историю — и это та, которая выявляет масштабное перераспределение богатства от домовладельцев к финансовым институтам.

Математика, которая должна напугать покупателей жилья

Начнем с того, что звучит привлекательно: покупка дома за $450 000 при стандартной 30-летней ипотеке под 6.25% означает ежемесячный платеж в $2 771. Продлите тот же кредит на 50 лет, и платеж снизится до $2 452. Эта $319 ежемесячная экономия кажется привлекательной, пока не проведешь полный расчет.

За три десятилетия вы заплатите примерно $547 000 в виде процентов своему кредитору. Переключение на 50-летний срок? Общие проценты вырастут примерно до $1.02 миллиона — почти вдвое. Реальная стоимость этого «доступного» платежа — почти полмиллиона долларов дополнительных процентов, которые напрямую уходят в финансовую систему.

Здесь важно понять самамортизирующиеся ипотеки. В начале любого кредита большая часть вашего платежа идет на уплату процентов, а не на наращивание капитала в доме. При 50-летней структуре этот дисбаланс значительно увеличивается, что означает, что покупатели жилья будут десятилетиями накапливать богатство медленно, в то время как банки будут получать проценты с ускоряющейся скоростью.

Настоящие победители: банки и ипотечные REIT

Крупные коммерческие банки, такие как Bank of America и Citigroup, сразу же смогут извлечь выгоду из этого сдвига. Их масштаб позволяет им распределять риск по тысячам ипотек по всей стране, а их брендовая мощь обеспечивает привлечение достаточного количества клиентов для выдачи огромных объемов таких долгосрочных кредитов.

Но есть более изощренный бенефициар: ипотечные инвестиционные трасты (mREITs), такие как Annaly Capital и AGNC Investment Corp. Эти фонды покупают объединенные ипотечные ценные бумаги и получают прибыль за счет разницы между стоимостью заимствования и получаемыми процентами. Инвесторы привлекаются к ним за их необычайные доходности — в настоящее время около 12.7% для Annaly и почти 14% для AGNC.

Здесь 50-летние ипотеки меняют ландшафт mREIT. Самомортизирующаяся природа ипотеки означает, что часть каждого платежа по процентам фактически идет на погашение основного долга. Это создает тормоз для оценки mREIT со временем, поскольку они фактически возвращают капитал акционерам, в то время как их портфели обесцениваются. Текущая чистая балансовая стоимость AGNC отлично иллюстрирует это: в начале 2020 года она составляла $17.66 за акцию, а к третьему кварталу 2025 года снизилась до $8.28.

Более длинные сроки ипотеки значительно изменили бы эту картину. При 50-летних ипотечных кредитах проценты составляли бы гораздо большую долю общего денежного потока на протяжении десятилетий, что означало бы меньшую встроенную отдачу капитала в дивиденды. Чистая ощутимая выгода для акционеров mREIT? Их портфельные стоимости снизились бы медленнее, делая эти уже высокодоходные инвестиции еще более привлекательными для инвесторов, ориентированных на доход.

Перестройка режима на финансовых рынках

Хотя остается неясным, перейдут ли 50-летние ипотеки из предложения в политику, финансовые стимулы очевидны. Кредиторы — будь то традиционные банки или изощренные инвесторы mREIT — получат огромную передачу богатства от заемщиков. Для трейдеров финансовых акций режим 50-летней ипотеки может кардинально изменить оценку ипотечных ценных бумаг и институтов, их держащих.

Вопрос не в том, выгодно ли это финансовому сектору. Это определенно так. Настоящий вопрос — осознают ли политики, что они по сути субсидируют прибыль банков за счет накопления капитала домовладельцев в течение следующего полувека.