Como é que os REITs enfrentam as crises económicas? Uma análise do desempenho durante recessões

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) há muito que despertam o interesse dos investidores que procuram diversificação de carteira. Estes veículos de investimento exigem que pelo menos 75% dos ativos permaneçam ligados ao imobiliário e que 75% da receita derive de operações imobiliárias. Fundamentalmente, os REITs devem distribuir pelo menos 90% dos lucros aos acionistas como dividendos. Mas a questão central permanece: como é que os investimentos em REITs realmente se comportam durante ciclos de recessão, e devem ocupar uma posição defensiva na sua carteira?

Os dados históricos contam uma história convincente. De 1972 a 2024, os REITs nos EUA proporcionaram um retorno anual médio de 12,6% — superando largamente os 8% médios do S&P 500 no mesmo período. No entanto, os anos recentes alteraram esta narrativa. Nos últimos cinco anos, os REITs renderam apenas 5,5% ao ano, ficando muito atrás do impressionante desempenho de 15,3% do S&P 500. Esta divergência levanta uma questão importante: os REITs são realmente protetores durante períodos de crise económica?

Compreender o Comportamento dos REITs Durante Recessões

Quando as economias entram em recessão, os REITs têm historicamente sofrido perdas significativas. Uma análise da Neuberger Berman sobre ciclos económicos entre 1991 e 2024 revelou que os REITs tiveram uma média de retornos negativos de -17,6% durante períodos de recessão. Para comparação, o S&P 500 teve um desempenho ainda pior, caindo mais de 20% em média.

No entanto, a história tem nuances. Edward Pierzak, Vice-Presidente Sénior de investigação na Nareit, aponta para um padrão frequentemente ignorado: os REITs normalmente mantêm um impulso positivo antes do início das contrações económicas. Nos 12 meses que antecederam as últimas seis recessões, os REITs tiveram um retorno médio de 5,7%, sugerindo que investidores com o timing adequado poderiam captar ganhos antes do início das quedas.

A distinção chave surge na comparação com o imobiliário privado. “Durante as últimas seis recessões, os REITs superaram o imobiliário privado durante uma recessão, e também superaram-no nos quatro trimestres seguintes a uma recessão”, observou Pierzak. Esta vantagem advém da liquidez dos REITs — os títulos do mercado público ajustam os preços muito mais rapidamente do que as transações de propriedades privadas.

Por que os REITs Sobem Após Contracções Económicas

Talvez o aspecto mais marcante seja o comportamento dos REITs imediatamente após as recessões. Nos 12 meses seguintes ao término das últimas seis recessões, os REITs geraram um retorno médio de 22,7% — uma recuperação dramática face às perdas anteriores.

Este mecanismo de rápida recuperação deve-se diretamente à dinâmica das taxas de juros. As avaliações imobiliárias, especialmente para propriedades comerciais como apartamentos e edifícios de escritórios, respondem de forma aguda às variações das taxas de juros. As taxas de capital — os indicadores de rendimento que determinam os valores das propriedades — movem-se em sintonia com as taxas do banco central.

Durante as recessões, os bancos centrais quase universalmente reduzem as taxas de juros para estimular a atividade económica. Taxas mais baixas comprimem as taxas de capital, o que aumenta mecanicamente as avaliações de propriedades comerciais. Como os REITs negociam em bolsas públicas, esta reprecificação acontece quase instantaneamente. Os mercados financeiros normalmente olham com 12 a 18 meses de antecedência, em vez de focarem nas avaliações atuais, o que significa que os preços dos REITs começam a recuperar antes de a recessão terminar oficialmente.

O Tipo de Ativo Importa: Quais os REITs Mais Resilientes à Recessão

Os investidores em REITs podem aceder a diversas especializações: propriedades residenciais multifamiliares, escritórios, hotéis, instalações industriais ou centros de dados. Estes segmentos apresentam perfis de resistência à recessão bastante diferentes.

“Durante uma recessão, setores como escritórios e hotéis terão um desempenho inferior”, explicou Peter Zabierek, CEO e gestor de carteira de REITs na Sugi Capital Management. “Mas outros, como centros de dados e torres de telecomunicações, terão um desempenho superior.”

Uma análise de 2025 da Wide Moat Research identificou vencedores e perdedores específicos. Centros de dados, instalações de saúde e propriedades com arrendamento triple net surgiram como as categorias mais defensivas durante recessões. Estes segmentos mantêm uma procura constante mesmo durante contrações económicas. Por outro lado, REITs de hotéis, empresas de outdoors e aqueles que detêm empréstimos hipotecários enfrentam quedas mais acentuadas durante os períodos de crise, à medida que o consumo discricionário e a atividade de viagens diminuem drasticamente.

Esta diferenciação é extremamente importante para uma posição estratégica. Um investidor preparado para uma recessão deve considerar rotacionar a exposição para setores como saúde e centros de dados, enquanto reduz a exposição a trusts focados em hotelaria e escritórios.

Principais Conclusões para Investidores em REITs

O que se destaca desta análise? Vários insights críticos para quem considera alocar em REITs:

Primeiro, os REITs demonstram uma maior proteção contra perdas do que o mercado de ações mais amplo durante recessões. Uma queda de -17,6%, embora dolorosa, supera substancialmente os -20% típicos do S&P 500.

Segundo, a seleção do tipo de REIT é decisiva. REITs de saúde e centros de dados oferecem uma proteção superior contra perdas, caso preveja deterioração económica. Estes setores beneficiam de tendências estruturais — envelhecimento populacional que impulsiona a procura por cuidados de saúde, transformação digital que acelera as necessidades de centros de dados — que operam independentemente dos ciclos recessivos.

Terceiro, o potencial de recuperação após recessões posiciona os REITs como oportunidades táticas durante os momentos mais sombrios da contração económica. O ganho médio de 22,7% após uma recessão recompensa investidores com convicção para manter-se durante as quedas ou com habilidade de timing para investir no fundo do ciclo.

Em última análise, o desempenho dos REITs durante recessões reflete uma realidade complexa: os mercados de ações geralmente caem mais, mas a composição setorial importa imenso. Investidores estratégicos que reconhecem estas dinâmicas podem construir carteiras de REITs mais preparadas para navegar o stress económico do que uma exposição indiferenciada ao mercado de ações.