A tecnologia blockchain está avançando significativamente em vários aspectos da vida, e a indústria imobiliária não é exceção. Isso é evidente através do desenvolvimento de mercados imobiliários dedicados e descentralizados, como Propy e Ubitquity.

Uma nova tendência que está causando impacto é o surgimento de imóveis tokenizados, que prometem transformar a forma como os usuários compram, vendem, ganham e investem em propriedades imobiliárias.

O que é Imóvel Tokenizado?

Origem: metawealth

Tokenized Real Estate representa propriedades imobiliárias e seus fluxos de caixa como tokens de blockchain. É um novo método de propriedade digital que envolve o uso da tecnologia blockchain para converter ativos imobiliários em tokens fungíveis ou não fungíveis (NFTs).

A utilização de tokenização imobiliária em NFTs ou tokens fungíveis depende em grande parte do ativo exato que está sendo tokenizado e do objetivo da tokenização do ativo. A tokenização em NFT funciona melhor para propriedades representadas como um todo, ou seja, um token representará um ativo físico. Por outro lado, tokens fungíveis funcionam melhor ao dividir a propriedade de um ativo em partes diferentes. Nesse caso, o valor de uma propriedade pode ser dividido em vários tokens.

Os tokens NFT são configurados de forma que o proprietário de um token desse tipo ainda mantenha todos os direitos e obrigações associados à propriedade subjacente. Esses detalhes são escritos nos contratos inteligentes, que são então armazenados no blockchain. Os contratos inteligentes também são programados para se autoexecutarem em reação a uma condição pré-determinada, como transferir automaticamente um ativo após uma venda sem interferência humana.

Como funciona o imóvel tokenizado?

A tokenização imobiliária depende de três principais fatores que giram em torno da própria propriedade. O primeiro é o emissor do token, responsável por criar e gerenciar os tokens. Pode ser o proprietário do imóvel, um fundo de investimento imobiliário (REIT) ou qualquer plataforma de tokenização dedicada. Os demais interessados incluem os investidores que comprarão os ativos e os contratos inteligentes que gerenciam a transferência de propriedade.

O processo de tokenização começa com a seleção dos ativos mais atrativos (ou seja, propriedades com alto potencial de investimento). Após escolher o(s) ativo(s) mais adequado(s), os proprietários das propriedades criarão um veículo de investimento específico (VIE) para gerenciá-lo durante todo o processo de vendas, como a maioria das outras ofertas fazem.

Posteriormente, o proprietário deve selecionar uma plataforma para ajudá-lo a converter e criar tokens digitais para a propriedade. Os dados subjacentes do token conterão informações como regras de transação, valor da propriedade, etc. Eles também podem incluir royalties, para que os proprietários possam ganhar percentagens se a propriedade for vendida no futuro. Isso permitirá ao emissor do token criar qualquer número específico de tokens que normalmente representam propriedade proporcional ou plenos direitos sobre o ativo.

Um contrato inteligente seguro é então desenvolvido para definir as regras que regem a propriedade, distribuição e direitos do investidor, garantindo ao mesmo tempo o cumprimento dos requisitos regulamentares. O proprietário pode usar a autonomia dos contratos inteligentes para definir parâmetros sobre quem tem acesso a qual parte da propriedade (ou token associado), o processo de transação ou quaisquer outras regras legais ou de privacidade.

Os proprietários de imóveis também devem considerar todas as leis e regulamentos relevantes, como leis de segurança e regulamentos de combate à lavagem de dinheiro. A maioria das ofertas imobiliárias usa SPVs, geralmente criados como sociedades de responsabilidade limitada (LLCs) para investir em imóveis com segurança.

Neste ponto, o token pode ser liberado para os investidores, que agora possuem partes da participação no ativo imobiliário. Um mercado secundário também pode ser criado, permitindo que os investidores comprem e vendam seus tokens.

Processo de Tokenização Passo a Passo

Vários projetos de blockchain fornecem tokenização de imóveis para os usuários. As plataformas populares incluem Kaleido, Propy, BlockchainX, RealT, Roofstock, eSynodus. Embora essas plataformas usem métodos semelhantes de tokenização, esta seção se concentrará especificamente no processo de tokenização do Kaleido.

Todo processo de tokenização começa com uma conexão blockchain. Para este exemplo, usaremos o testnet do Avalanche, que fornece um ambiente seguro de teste sem a necessidade de ativos reais. Em seguida, você deve conectar a plataforma Kaleido ao testnet através este link. Uma vez conectado, você pode ajustar configurações avançadas como gerenciamento de gás e detalhes de processamento de transações.

Origem: kaleido.io

O próximo passo é vincular sua implantação do Kaleido (a conta que você conectou ao Avalanche) a um Sistema de Arquivos Interplanetário (IPFS). O IPFS é uma rede alternativa para armazenar e compartilhar arquivos. Como tal, você pode usar um IPFS fornecido pelo Kaleido ou conectar a um IPFS públicousando sua API associada e URL do gateway.

Depois de concluídas essas etapas, você poderá conectar uma carteira. Talvez seja solicitado que você adicione uma nova chave de carteira também. Este guia adicionará duas, uma chamada “test” e outra chamada “receivenft”. Adicione o endereço da carteira para a chave “test” no Avalanche Fuji Faucet e, em seguida, adicione alguns tokens de testnet que permitirão que você realize suas transações.

Fonte: kaleido.io

Depois de confirmar que a carteira e a blockchain estão conectadas corretamente, você pode começar a tokenização adequadamente. Vá para a seção "Construir" no Kaleido para criar um contrato inteligente. Em seguida, selecione o modelo de token ERC que deseja usar, configure o restante do contrato inteligente e, em seguida, selecione ou crie um caminho para implantar o contrato inteligente.

Fonte: kaleido.io

Sua carteira deve ter fundos suficientes para implantar o contrato inteligente no namespace que você criou anteriormente. Depois disso, a plataforma irá notificá-lo assim que a implantação for bem-sucedida. Por fim, crie um pool de tokens vinculado ao seu contrato inteligente implantado. Este pool irá gerenciar os tokens emitidos e manter o controle de seus detalhes.

Ao final deste processo, você deverá ter tokenizado com sucesso seu ativo escolhido, usando a tecnologia blockchain para representar a propriedade em um formato digital.

Origem: kaleido.io

Plataformas Populares de Tokenização Imobiliária

Propy

Origem: propy.com

Propy é uma plataforma de transação imobiliária que capacita compradores, vendedores, seus agentes e agentes de custódia a fechar negócios imobiliários tradicionais totalmente online. Foi fundada pela CEO, Natalia Karayaneva, que criou o projeto para combater o consumo de tempo e fraudes em transações imobiliárias. É o primeiro projeto a concluir uma transação imobiliária baseada em blockchain.

Propy usa tecnologia de blockchain e contratos inteligentes para automatizar procedimentos complexos como pagamentos e transferências de propriedade. Ele também reduz o risco de erro humano durante as transações. O projeto suporta tanto pagamentos em criptomoedas quanto em moeda fiduciária e oferece uma plataforma amigável com listagem direta de propriedades para facilitar o processo de compra/venda para os usuários.

Para mais informações, clique aqui.

BlockchainX

Origem: blockchainx.tech

BlockchainX é uma empresa de desenvolvimento de blockchain dedicada a fornecer soluções de negócios para impulsionar suas operações. A plataforma oferece diferentes serviços que giram em torno do desenvolvimento de soluções Blockchain do zero e da ideia e análise de mercado dos produtos e serviços.

Os serviços de tokenização do projeto abrangem diversos setores, permitindo que diferentes tipos de propriedades sejam convertidos em ativos baseados em blockchain. O imóvel residencial, incluindo casas, vilas e apartamentos, pode ser tokenizado para simplificar a propriedade e aumentar seu valor de mercado. Espaços comerciais como edifícios de escritórios, shoppings e lojas também se beneficiam da tokenização, atraindo um grupo mais amplo de investidores e melhorando a liquidez do ativo. Também oferece tokenização para ativos imobiliários de hospitalidade, como hotéis e resorts.

Além disso, projetos de terra e desenvolvimento, como desenvolvimento urbano e cidades inteligentes, podem ser tokenizados com soluções personalizadas. A Blockchain X também tokeniza Fundos de Investimento Imobiliário (REITs), para que possam ser negociados em bolsas de valores e aumentar seu potencial de retorno sobre o investimento (ROI). Por fim, também oferece tokenização de propriedade fracionada.

Roofstock

Origem: roofstock

Roofstocké uma plataforma baseada em blockchain que busca simplificar o processo de investimento em propriedades para aluguel de famílias únicas. O projeto já lidou com um volume total de gestão de ativos de $3 bilhões e vendeu até 18.000 casas desde 2015.

Cada propriedade listada inclui dados financeiros importantes, como renda de aluguel esperada, despesas com a propriedade e potencial de investimento, permitindo que os investidores tomem decisões informadas. Algumas propriedades vêm com inquilinos já no local, oferecendo uma maneira mais fácil de começar a ganhar renda de aluguel imediatamente.

Projetos Ecológicos Populares na Tokenização Imobiliária

Diferentes setores de energias renováveis onde a tokenização já está fazendo diferença incluem:

Imóveis Verdes

Imóveis verdes referem-se a propriedades projetadas com sustentabilidade, visando reduzir o impacto ambiental e promover um estilo de vida ecológico. A tokenização leva esse conceito ainda mais longe, transformando a propriedade dessas propriedades em tokens digitais em uma blockchain, tornando o investimento em propriedades sustentáveis mais acessível, flexível e transparente.

Além de compartilhar as mesmas vantagens do imóvel tokenizado regular, investir em imóveis verdes tokenizados também permite que indivíduos e organizações alinhem seus objetivos financeiros com seus valores ambientais. Participar desse mercado permite que os investidores apoiem os esforços de sustentabilidade e obtenham retornos diretamente. Como tal, apesar dos desafios, como avaliações inconsistentes e incertezas regulatórias, a tokenização de imóveis verdes pode potencialmente criar um futuro mais sustentável.

Direitos de água tokenizados

Os direitos de água tokenizados são uma abordagem mais moderna para gerenciar a propriedade e os direitos de uso dos recursos hídricos por meio de ativos de blockchain. Isso ajuda a resolver problemas de longa data que afetam a gestão da água, melhorando assim a transparência e sustentabilidade na alocação e uso dos recursos hídricos.

Os direitos de água tokenizados podem ser facilmente comprados, vendidos e transferidos entre diferentes plataformas de blockchain. Essa abordagem promove uma melhor distribuição de água, garantindo que ela chegue às pessoas que mais precisam, ao mesmo tempo em que reduz disputas e outras ineficiências encontradas nos sistemas tradicionais.

Além disso, o uso da tecnologia blockchain simplifica os processos de gestão da água. Contratos inteligentes e livros-razão descentralizados podem lidar com o rastreamento automatizado e seguro das transações de direitos de água, o que, por sua vez, reduzirá obstáculos administrativos e incentivará o uso responsável dos recursos.

Além disso, os direitos de água tokenizados desempenham um papel crucial no fomento à conservação ambiental. Eles criam um sistema responsável para a alocação de água, incentivando os usuários a adotar práticas sustentáveis e investir em mais iniciativas para proteger os recursos hídricos para as gerações futuras.

Energia Renovável Tokenizada

A tokenização também ganhou popularidade no setor de energia renovável. Esta abordagem cria diferentes oportunidades para projetos como fazendas solares e turbinas eólicas, melhorando assim sua liquidez, diversificando as fontes de receita e atraindo investimentos da comunidade Web3.

Similar to tokenized water rights, fractional ownership allows smaller investors to participate in funding green energy projects, making it easier for more people to invest in sustainable projects. A popular example of this is COSOLAR, uma cooperativa solar brasileira que se associou ao projeto blockchain As Coisas Vão Online (TGO) para tokenizar sua usina de energia solar. Essa colaboração permite que eles rastreiem e recompensem a produção de energia em tempo real, seguindo métricas de sustentabilidade verificáveis e promovendo práticas responsáveis de geração de energia.

Natureza e Estrutura da Propriedade Imobiliária Tokenizada

Principais características do imobiliário tokenizado incluem:

Fluxos de Caixa de Imóveis Tokenizados

Esta abordagem fornece liquidez adicional para os proprietários de imóveis, pois eles também podem tokenizar os fluxos de caixa de um imóvel. Os fluxos de caixa podem ser determinados removendo os custos operacionais do imóvel, como hipoteca, impostos, seguro e outras utilidades, da renda de aluguel do imóvel. Os direitos a esse fluxo de caixa podem ser representados como NFTs, e os proprietários de imóveis podem dividir ainda mais a propriedade de seus imóveis do fluxo de caixa que geram. Isso lhes permite vender o direito a essa renda de aluguel para outra pessoa por um período especificado. Ao tokenizar o fluxo de caixa vinculado a imóveis, os proprietários de imóveis também têm acesso a opções financeiras mais flexíveis e podem reduzir seus custos gerais de financiamento relacionados a investimentos imobiliários.

Posse Plena De Ativos

Alguns ativos imobiliários tokenizados oferecem propriedade total da propriedade, representando ativos imobiliários individuais como NFTs (tokens não fungíveis) únicos. Como tal, cada NFT difere dos outros na blockchain, indicando a singularidade de cada propriedade. Possuir tal NFT é a mesma coisa que possuir a própria propriedade, portanto, transferir o NFT significa uma mudança de propriedade.

Além disso, esses tokens podem conter informações vitais, como dados de vendas históricas, documentos de propriedade e endereços de imóveis. Esse método simplifica o processo de compra e venda, permitindo que as transações ocorram nos mercados de NFT com apenas alguns cliques, reduzindo drasticamente o tempo que normalmente leva para concluir negociações imobiliárias tradicionais.

Uso de NFTs Dinâmicos

A tokenização pode ser ainda mais aprimorada convertendo propriedades em NFTs dinâmicos. Esses NFTs podem atualizar automaticamente seus dados em condições específicas, como uma substituição do telhado. Como tal, os NFTs dinâmicos permitem uma melhor troca de informações entre as partes. Um NFT pode conter diferentes fotos e vídeos de uma propriedade específica, destacando seu estado atual. Se for vendido para outra pessoa posteriormente, mais mídia pode ser adicionada, dando aos compradores uma visão mais abrangente da propriedade que desejam comprar.

Imóveis Fracionados

A propriedade fracionada de imóveis envolve a divisão da propriedade de um imóvel entre várias pessoas. Como tal, ter todos os tokens fungíveis associados ao imóvel concede a propriedade total do imóvel.

Dependendo de como eles são estruturados, o uso de tokens imobiliários fracionados pode incentivar mais investidores a construírem portfólios personalizados com diferentes ativos. Também pode permitir que compradores em potencial deem passos menores para construir ou possuir sua propriedade desejada.

Gerenciamento de Contrato Inteligente

Transações imobiliárias típicas apresentam vários processos manuais antes que uma transação possa ser concluída. Estes incluem inspeções, negociações após as inspeções e depósitos. Envolvendo contratos inteligentes adiciona uma camada de automação a esses procedimentos, mantendo registros digitais desses processos.

Além disso, os contratos inteligentes podem facilitar a transferência de ativos. A lógica por trás desse nível de automação pode ser executada por meio das funções transferFrom e approve, e elas são compatíveis com padrões populares de token como ERC-20 e ERC-721.

No entanto, devido à natureza legal e regulatória complexa das transações imobiliárias, outros frameworks de oferta de token de segurança (STO), como ERC-1400 e EERC-3643, foram desenvolvidos para facilitar a gestão de ativos tokenizados. Eles também fornecem recursos adicionais para garantir que todas as partes cumpram as leis e regulamentações relevantes, como requisitos de KYC e combate à lavagem de dinheiro.

Benefícios do imóvel tokenizado

Vários benefícios do imobiliário tokenizado incluem:

Maior Transparência e Eficiência

A tecnologia blockchain facilita transações imutáveis e transparentes, tornando-as uma solução ideal para lidar com imóveis, já que sua estrutura descentralizada simplifica os procedimentos de aquisição geralmente complexos. A tokenização de imóveis também reduz a longa lista de principais interessados para apenas três - o proprietário do imóvel (vendedor), o comprador em potencial e a plataforma usada para tokenização. O uso de contratos inteligentes também aumenta a automação, reduzindo assim a necessidade de interagir com muitas pessoas para adquirir um ativo.

Melhor Liquidez

Fracionar o valor de um imóvel durante a tokenização também aumenta a liquidez. Isso ocorre porque a tokenização permite que os proprietários vendam partes de seu imóvel mais rapidamente, enquanto os compradores podem adquirir ativos aos poucos, em oposição ao método tradicional de comprar um imóvel de uma só vez ou fazer pagamentos significativos em curtos períodos.

Melhores oportunidades para investidores de pequena escala

Normalmente, investir em imóveis tem sido considerado uma opção para pessoas mais ricas. Os preços dos imóveis muitas vezes desencorajam as pessoas a investir, especialmente se elas não têm um grande apoio financeiro. No entanto, a tokenização tornou possível para investidores de pequena escala investir em imóveis também.

Menos Risco de Contraparte

Cadeias de transação mais longas podem ser difíceis de rastrear. Isso era um problema maior na era tradicional de venda de imóveis, onde terceiros reduziam a transparência com seu envolvimento. No entanto, o uso da tecnologia blockchain (contratos inteligentes em particular) melhora a transparência do ponto de vista regulatório. Isso minimiza a interação humana, encurta a cadeia de transações e reduz os riscos associados ao envolvimento das contrapartes.

Melhor Descoberta de Preço

Tokens imobiliários fracionados podem simplificar a determinação de preços de mercado justos para propriedades. Atualmente, os profissionais do setor imobiliário usam vários pontos de dados para estimar os preços das propriedades, o que causa opiniões divergentes sobre o valor de uma propriedade. Ao fracionar as propriedades, os vendedores podem avaliar rapidamente o preço que os compradores estão dispostos a pagar por ações da propriedade, proporcionando assim uma imagem mais clara do valor de mercado geral.

Custos mais baixos

A propriedade imobiliária tokenizada oferece uma nova maneira de simplificar os processos envolvidos na compra e venda de propriedades, mesmo que não altere o custo real da própria propriedade imobiliária. Os tokens usam contratos inteligentes para definir os termos de transferência e também podem realizar transações diretamente uma vez concluídas. Isso cria um método mais eficiente e menos dispendioso para coordenar tarefas entre várias partes, como credores hipotecários, notários e empresas de depósito. Como resultado, as transações imobiliárias podem ser concluídas com mais facilidade e confiança.

Desafios enfrentados pela tokenização imobiliária

Desafios incluem:

Autenticação e Verificação de Dados

A tokenização imobiliária exige que os proprietários forneçam informações precisas sobre suas propriedades, incluindo localização, conformidade e documentos de propriedade. Como resultado, o fornecimento de documentos imprecisos ou falsificados pode levar a disputas legais e perda de confiança. Dados precisos também são essenciais para fechar transações, pois oferecem insights importantes sobre o imóvel. Isso inclui detalhes como o ano de construção, preço médio do aluguel, reformas, condição atual e outras informações relevantes.

Requisitos de licenciamento complexos

Ativos imobiliários só podem ser tokenizados em plataformas licenciadas que fornecem regulamentação para a operação e gestão de ofertas de tokens de segurança (STOs). Obter essa licença não é tarefa fácil, já que essas plataformas devem passar por uma série de avaliações rigorosas e periódicas para garantir conformidade com as regulamentações.

Questões Regulatórias

Muitas pessoas que trabalham em autoridades regulatórias, bem como aquelas no setor imobiliário, não sabem realmente como a tecnologia blockchain funciona. Isso cria uma lacuna de conhecimento, levando a um ambiente regulatório que cria obstáculos desnecessários para todos os envolvidos. Como resultado, os investidores perderão a confiança no sistema, o que, por sua vez, impedirá o crescimento do setor.

Recuperação de Carteira

Comprar uma casa tokenizada fornece a você uma escritura baseada em NFT armazenada em sua carteira, garantindo a posse segura. No entanto, perder a senha da sua carteira significa que você não pode acessar a escritura, resultando em perda de posse. Isso cria desafios na vinculação de ativos digitais às suas propriedades físicas e complica a verificação de propriedade em casos de fraude ou perda de senha. Uma solução potencial é estabelecer parceria com uma entidade centralizada, como um órgão governamental, para emitir um novo NFT para uma escritura de casa perdida, semelhante à substituição de uma escritura física.

Conclusão

O conceito de tokenização ainda é bastante novo e pode levar algum tempo antes de se expandir para diferentes blockchains e redes. No entanto, ele possui um grande potencial e, se implementado com sucesso, pode transformar completamente a maneira como negociamos imóveis. No entanto, a indústria blockchain é muito volátil, então todos são incentivados a fazer sua própria pesquisa antes de investir em imóveis tokenizados.