Ринок нерухомості: високі зарплати відступають — «мільйонні річні доходи» зникають, Ю Лянь минулого року отримав 24 тисячі юанів

Огляд слави та відходу галузі.

Зі глибокою корекцією у сфері нерухомості, система оплати праці керівників забудовників переживає безпрецедентну перебудову.

Нещодавно оприлюднені річні звіти публічних забудовників за 2025 рік показують: колись високі зарплати у мільйони юанів для “імператорів роботи” майже зникли з радарів, а ті, хто стабільно виплачують мільйонні зарплати, залишилися в меншості.

Водночас, ті забудовники, що залишаються під ризиком кредитної неспроможності та зазнають значних збитків, продовжують знижувати зарплати керівників, частина відомих керівників вже отримують рівень зарплати звичайного працівника.

Від “клубу мільйонерів” до “лінії виживання у сотні тисяч”, скорочення зарплат керівників забудовників — це не лише результат змін у показниках діяльності, а й переоцінки ризиків галузі.

Юй Лян у минулому отримував у Ванке 240 000 юанів на місяць

Колись Ванке, що був еталоном високих зарплат для керівників, тепер майже “різко знизився”.

Згідно з нещодавнім річним звітом Ванке А (000002.SZ), у 2025 році компанія отримала виручку 2334 мільярди юанів, що на 32% менше попереднього року, збитки склали 886 мільярдів юанів, що значно перевищує показники попереднього року. Враховуючи різні фактори, ризики Ванке ще не цілком подолані, і розвиток бізнесу залишається під серйозною загрозою.

Відповідно, зарплати керівників Ванке також продовжують зменшуватися. У 2025 році члени правління, наглядової ради та вищого керівництва, що працювали у Ванке на повну ставку, отримали у бруттій сумі 7,02 мільйона юанів. Ванке встановлює, що члени правління та наглядової ради, що працюють на повну ставку, не отримують окрему плату за посади, а отримують зарплату лише за результати роботи.

Зокрема, голова Ванке Хуан Ліпін через отримання доходів від афілійованих компаній у компанії має “нульову зарплату” у Ванке.

Колишній голова ради директорів та виконавчий віце-президент Ю Лян (працював у Ванке до січня 2026 року) у 2025 році отримав 24,2 тисячі юанів; колишній президент і головний виконавчий директор Чжоу Цзюшень, що покинув посаду у січні 2025 року, отримав у бруттій сумі 2,1 тисячі юанів.

Навіть виконавчий віце-президент та фінансовий директор Хань Хуэйхуа, що виконує обов’язки, отримала лише 104,4 тисячі юанів на рік, що значно менше за часи піку компанії.

Коли у 2019-2020 роках Ванке демонстрував високі показники та прибутки, зарплати керівників сягали мільйонів. Наприклад, у 2019 та 2020 роках Ю Лян отримав відповідно 1251 та 1247 тисяч юанів, а зарплати Чжоу Цзюшен та інших керівників також перевищували 1120 тисяч.

У 2020 році сім членів правління, наглядової ради та вищого керівництва Ванке отримали у бруттій сумі 58,19 мільйонів юанів, що на 88% менше у 2025 році.

Переломний момент настав у 2021 році, коли, незважаючи на рекордний чистий прибуток у 381 мільярд юанів, керівники вже відчували кризу. Того року загальні брутті зарплати 8 керівників зменшилися на 50% порівняно з 2020 роком, а голова ради директорів Ю Лян добровільно відмовився від усіх щорічних премій, його зарплата знизилася з мільйонів до 154 тисяч юанів.

Згодом, через погіршення фінансового стану Ванке та зниження прибутків, зарплати Ю Ляна продовжували зменшуватися.

Згідно з річним звітом Ванке за 2023 рік, 8 членів правління, наглядової ради та вищого керівництва добровільно відмовилися від премій за 2023 рік, а з моменту публікації звіту голова ради Ю Лян, президент Чжоу Цзюшень та голова наглядової ради отримують щомісячну зарплату у 10 000 юанів до подальших рішень. У звіті за 2024 рік зазначено, що загальна брутта зарплата Ю Ляна за рік склала 33,6 тисячі юанів.

Для Ванке, здається, зниження зарплат керівників ще не завершене.

Деякі керівники значно знизили свої зарплати порівняно з піковими показниками

Подібна ситуація спостерігається і у компанії JinDi Group (600383.SH).

Минулого року, коли JinDi зазнала збитків у 13,3 мільярда юанів, її керівники також зменшили зарплати. Згідно з річним звітом від 3 квітня, компанія отримала виручку 359 мільярдів юанів, що на 52% менше попереднього року, а чистий прибуток для акціонерів склав -13,3 мільярда юанів.

Звіт також показує, що голова JinDi Ху Цзяцзюнь у 2025 році отримав брутту зарплату 1,99 мільйона юанів, що на 13% менше за попередній рік (2,28 мільйона).

Керівник та фінансовий директор JinDi Лі Жунхуей отримав 1,93 мільйона юанів, що менше за 2024 рік (2,17 мільйона).

Крім того, кілька заступників керівника отримали по 1,69 мільйона юанів, а загальна сума зарплат усіх членів ради та керівників за період склала 19,61 мільйона юанів, що на 27% менше.

У 2019 році JinDi виплатила всім керівникам та членам ради 67,71 мільйона юанів, тоді як голова компанії Лін Ке отримав 979 тисяч юанів, а Ху Цзяцзюнь — 405 тисяч, що у два рази більше за теперішні показники.

На противагу, компанія Xincheng Holdings (601155.SH), яка ще зберігає прибутковість, демонструє більш “м’яке” зниження зарплат.

У 2025 році Xincheng отримала виручку 530 мільйонів юанів і чистий прибуток 6,8 мільйонів юанів, зберігаючи стабільність показників.

Згідно з річним звітом, голова та президент компанії Ван Сяосон отримав 3,3 мільйона юанів, що на 34 тисячі менше за попередній рік. Фінансовий директор Гуань Дун отримав 3,37 мільйона юанів, що лише трохи менше.

Xincheng зазначає, що формування зарплат керівників базується на системі оцінки ефективності, розробленій HR-відділом, а також на посадових обов’язках та результатах роботи, з урахуванням фінансового стану компанії та рівня зарплат у галузі.

Хоча Xincheng є однією з небагатьох приватних компаній, що не зазнали дефолту, і стабільно отримує прибутки у період рецесії, рівень зарплат керівників все ж зазнав значних коливань.

Наприклад, у 2019 році зарплата Сяосона становила 6 мільйонів юанів, а раніше, коли компанією керував Ван Чженьхуа, вона також була на рівні 6 мільйонів. Багато співкерів та заступників отримували по 6 сотень тисяч юанів, але зараз зарплати зменшилися майже вдвічі, а інші керівники також зазнали суттєвого скорочення.

Державні та центральні компанії у сфері нерухомості зберігають “стабільність у зарплатах”

Коли приватні та змішані компанії зазнавали різких скорочень, державні та центральні підприємства демонстрували інший підхід — “стабільність” була головним принципом.

招商蛇口 (001979.SZ) у 2025 році очікує виручку 1547 мільярдів юанів і чистий прибуток близько 10 мільярдів, при цьому зарплати керівників залишаються стабільними: голова Жу Венькай — 2,55 мільйона юанів, генеральний директор Ні Лімін — 710 тисяч, заступники Ву Бінь і Лу Бінь — 1,99 та 2,12 мільйона відповідно, без суттєвих змін.

Китайська компанія Jinmao (00817.HK) — один із небагатьох, що демонструє “зворотний тренд”. У 2025 році продажі та прибутки Jinmao зросли, а зарплати керівництва також підвищилися: загалом, зарплати топ-менеджерів склали 13,25 мільйона юанів, що на понад 20% більше. Головний виконавчий директор та фінансовий директор отримали відповідно 3,5 та 3,07 мільйона юанів.

Місцеві державні компанії також зберігають стриманість. China Enterprise (600675.SH) у 2025 році вийшла з збитків, але зарплати керівників не зросли, а знизилися з 6,99 до 6,18 мільйона юанів. Багато керівників отримують від 80 до 140 тисяч юанів, а деякі — працюють у пов’язаних компаніях і отримують “нульову зарплату”.

Як видно, система оплати праці у державних та центральних компаніях більше залежить від системи, оцінки та контрактних термінів, і коливання тут значно менші, ніж у ринкових компаніях. У періоди сильних коливань галузі така “стійкість” стає своєрідним стабілізатором.

Якщо подовжити часову шкалу, зміни у зарплатах керівників у секторі нерухомості — це майже стисла історія зростання і занепаду галузі.

У період з 2016 по 2020 роки, коли ринок активно зростав, масштабне розширення та високий обіг створювали багато “міфів про високі зарплати”: тоді зарплати у мільйони юанів були звичайним явищем, а деякі компанії навіть поєднували акціонерні заохочення з грошовими виплатами, створюючи образ “імператорів роботи”, що заробляють понад мільярд на рік.

З останніх даних видно, що зарплати керівників у забудовниках тепер тісно пов’язані з прибутковістю компанії: при збитках зарплати різко знижуються, а у компаніях, що зазнали краху, керівництво часто отримує символічну плату або взагалі відмовляється від неї.

За класифікацією оприлюднених даних, у ринкових забудовників зарплати за останні роки зазнали значних коливань, тоді як у державних — залишаються стабільними, формуючи дві абсолютно різні криві оплати.

Для фахівців у сфері нерухомості високі доходи у період високого кредитного навантаження вже історія, натомість тепер домінують менший ріст, жорсткі обмеження та довгий період невизначеності. Ті керівники, що колись були на вершині, тепер опустилися з мільйонів до сотень тисяч або й менше — це не лише зміна особистих доходів, а й символ завершення епохи. Коли “міф про високі зарплати” поступово зникає, привабливість роботи у сфері нерухомості також зазнає трансформації.