Владение Qingdao Vientiane City с годовым доходом 400 миллионов юаней: China Resources Commercial REIT ожидает завершения расширения финансирования

Взгляд.ру В городе Циндао Вансянчэн становится всё приятнее для прогулок, и у коммерческой недвижимости Huaxia China Resources REIT (далее — Huaren Commercial REIT) в рукаве есть «молочная корова» — настроение у них, естественно, более спокойное.

На данный момент ситуация на внутреннем рынке розничной торговли не слишком хорошая: многие коммерческие проекты страдают от усиления региональной конкуренции, однородной структуры арендаторов или недостаточной операционной эффективности, рост арендной платы замедляется, уровень заполняемости колеблется, а в некоторых случаях есть риск потери ключевых арендаторов.

В таких условиях активы, способные демонстрировать рост ключевых показателей, безусловно, обладают более высокой устойчивостью к циклическим колебаниям.

В прошлом году Вансянчэн в Циндао показал именно такую динамику.

Будучи единственным базовым активом, которым в настоящее время владеет Huaren Commercial REIT, торговый центр, открытый в 2015 году и площадью около 300 тысяч квадратных метров, по мере достижения десятилетия в эксплуатации, кажется, не показывает признаков усталости.

Это способствовало тому, что Huaren Commercial REIT достиг двузначного роста показателей к 2025 году.

С точки зрения финансовых результатов, в прошлом году Huaren Commercial REIT получил операционный доход в 762 миллиона юаней, что на 18,7% больше по сравнению с предыдущим годом; EBITDA составила 424 миллиона юаней; чистая прибыль достигла 55,73 миллиона юаней, что значительно превышает 12,31 миллиона юаней прошлого года.

Что касается распределения прибыли, сумма доступных для распределения у Huaren Commercial REIT составила 365 миллионов юаней, фактическая — 360 миллионов юаней, в 2025 году было проведено 4 дивидендных выплаты, коэффициент денежного потока — около 3,72%.

В качестве основы для роста показателей, компания Qingdao Jiasheng Runcheng Commercial Management Co., Ltd. (Циндао Вансянчэн) в 2025 году достигла полного роста.

Источник изображения: финансовая отчетность компании, скриншот коммерческого клиента

Проект по-прежнему сохраняет свою позицию в сегменте M2 (или, если использовать последнюю классификацию, в сегменте городских флагманов), с соответствующими показателями: операционный доход — 754 миллиона юаней, рост на 19,74%; EBITDA — 439 миллионов юаней, рост на 20,91%; при этом валовая маржа выросла с 61,42% в прошлом году до 64,73%.

Заполняемость — ключевой показатель для оценки здоровья работы торгового центра, и рынок обычно считает, что уровень заполняемости в 95% — это «зеленая зона» для коммерческих проектов. К концу 2025 года, площадь, доступная для аренды в Вансянчэне, составляет 139,8 тысяч квадратных метров, фактическая — 138,5 тысяч, уровень заполняемости — 99,09%.

Что касается средней стоимости аренды, за отчетный период она составляла 426,61 юаня за квадратный метр в месяц. Учитывая уровень потребительских расходов в Циндао — городе второго уровня с сильной экономикой — эта ставка уже считается одной из ведущих.

По данным отчета Huaren Commercial REIT за 4 квартал 2025 года, средняя арендная ставка в Вансянчэне уже повысилась до 436,44 юаня за квадратный метр в месяц. В 2024 году средняя ставка за весь год составляла 397,73 юаня.

Кроме того, по состоянию на конец отчетного периода, средний остаточный срок аренды по договорам составляет 2 года, структура арендаторов стабильна. В настоящее время концентрация арендаторов низкая: доля доходов от аренды пяти крупнейших арендаторов составляет всего 13,63%, структура арендаторов контролируема.

Финансовая отчетность также показывает, что в прошлом году поток посетителей Вансянчэна достиг рекордных значений за всю историю, а число участников программы лояльности увеличилось на 22% и достигло 1,77 миллиона человек. Для сравнения, по состоянию на конец 2024 года, постоянное население Циндао составляет около 10,44 миллиона человек.

За всеми этими данными стоит активное внедрение Вансянчэном в прошлом году новых технологий и модернизаций, что положительно сказалось на операционных результатах.

Известно, что в августе прошлого года Вансянчэн завершил реконструкцию южной части первого этапа проекта на два месяца раньше запланированного срока, площадь реконструкции — около 12,5 тысяч квадратных метров, и в торговый центр были привлечены 15 новых магазинов, включая бренды одежды, такие как Xichang Village, мебельный бренд Harbor House, а также рестораны и кафе — Fu Ma Xiang, Shi Qiu, Yun Shan Ji, Арабиан Middle Eastern Cuisine, Mo Zong BBQ, Xiao Yan Yin.

Кроме того, в рамках обновлений, завершенных в 2024 году, площадь реконструкции первого и второго этапов (L4-L5 и L4-L5) превысила 25 тысяч квадратных метров.

Самое же интересное — это активное обновление брендинга и расширение ассортимента брендов. В 2025 году в проекте открыто 151 новый магазин, из них 46 — первые в Шаньдуне, 12 — первые в Циндао.

В частности, Вансянчэн привлек такие бренды, как DESCENTE из Дисанте, Salomon — первый в Шаньдуне магазин уровня S, HOURGLASS, DOCUMENTS, GROTTO, tea‘stone, Ba Nu Hotpot, Yun Shan Ji, Siji Yelin, Fu Ma Xiang и другие.

Особое внимание уделяется развитию брендов активного отдыха. В 2025 году в торговом центре открылись или обновили свои магазины такие международные бренды, как Salomon, KEEN, MAMMUT, Haglofs, что значительно расширило ассортимент outdoor-брендов.

По информации, опубликованной в платформе Xiaohongshu в сентябре 2025 года, внутри центра уже насчитывается около 50 outdoor-брендов, охватывающих всё — от профессионального снаряжения до городского outdoor-стиля. Такой подход соответствует текущим трендам потребительского рынка, и за последние годы сегмент outdoor-активностей демонстрирует самый быстрый рост в рознице.

В настоящее время Вансянчэн продолжает расширять ассортимент outdoor-брендов.

Известно, что в конце 2025 года — начале 2026 года, в течение примерно полугода, проект дополнительно привлек Skechers Kids, немецкий бренд VAUDE, детский outdoor-бренд Dodopoli, легкий outdoor-бренд для семей ACMEITEM, что делает Вансянчэн самым полным торговым центром outdoor-брендов в Циндао.

В то же время, Вансянчэн продолжает обновлять внутренние бренды, включая открытие магазинов корейских уличных брендов Mmlg и других: AIRIQI, MEIYANG, ARIOSEYEARS, британский ретро-бренд обуви WALSH, детскую одежду PAW IN PAW, спортивные бренды Anta Campus, британские резиновые сапоги HUNTER, модные бренды — Peacebird, SMILEREPUBLIC и др.

Также в ассортименте появились такие бренды, как Butter Hand Gift от Jialili, креативное кафе HOOHOO, десертный бренд Rainbobo, новый китайский ресторан Xihe Jingzhi, новые розничные бренды Tomato Pocket, Sichuan restaurant Ma Hongxing, бренд Цзедян Бэнцзяо, национальные аксессуары Fulu, первые магазины Sanrio в Циндао, и магазин Хаолили в Шаньдуне.

Однако даже при отличной работе одного актива, существует риск концентрации. Для Huaren Commercial REIT расширение — единственный путь.

В 2025 году управляющий фондом Huaren Commercial REIT объявил о двух раундах расширения.

Первый раунд был анонсирован 25 марта, предполагая покупку проекта Kunshan Vangxiao Hui. Второй — 9 июля, включал покупку трех объектов: Вансянчэн в Ханчжоу, Чанбай в Шэньяне и Вансянчэн в Зибо.

По последним данным, работа по первому раунду расширения идет по плану; второй — требует одобрения со стороны Национальной комиссии по развитию и реформам, регистрации изменений в Комитете по ценным бумагам, одобрения биржи Shenzhen и окончательного решения на собрании акционеров.

Huaren Real Estate настроена активно продвигать расширение, и, судя по всему, его реализация — лишь вопрос времени.

По последним планам Huaren Real Estate, в рамках программы «Пятилетний план» компания намерена увеличить масштаб публичных REITs до более чем 60 миллиардов юаней. В качестве резерва для расширения, к концу 2025 года в портфеле компании будет 98 собственных торговых центров, а к 2030 году — уже 127.

Отказ от ответственности: содержание и данные статьи подготовлены на основе открытых источников и не являются инвестиционной рекомендацией. Перед использованием рекомендуется провести собственную проверку.