هل لا تزال هناك ضرورة لسداد القروض العقارية الشخصية المبكرة بعد انخفاض رصيد القروض الشخصية القائمة لدى الستة بنوك الكبرى بمقدار 0.7 تريليون يوان؟

صحفي شينجِي|تشاو جينغزِهوي    محرر شينجِي|وي قوان هونغ

هل انتهت موجة سداد قروض الرهن العقاري المُسبَق؟

من النصف الثاني لعام 2022، بدأ مقترضو قروض الإسكان الفردية في الصين في تسريع السداد المُسبَق للقروض، وتكوّنت تدريجيًا خلال فترة من الزمن ظاهرة “موجة سداد مُسبَق”.

لكن في الوقت الراهن، لم تعد مشاهد الازدحام عند منتصف الليل للحصول على أرقام، والانتظار لعدة أشهر، شائعة كما كانت من قبل. هل ما تزال “موجة” السداد المُسبَق مستمرة؟ توصل مراسل صحيفة “يوميِنغ جينغجي” بعد تجميع البيانات إلى أن إجمالي قروض الإسكان الفردية القائمة لدى البنوك الستة المملوكة للدولة يبلغ نحو 24.48 تريليون يوان، بانخفاض يقارب 0.71 تريليون يوان مقارنة بالسنة السابقة.

“لا شك أن السداد المُسبَق لقروض الرهن العقاري ما يزال موجودًا الآن، لكن مقارنةً بالسنوات القليلة الماضية لا يمكن بالتأكيد تسميته ‘موجة’.” قال وانغ بنغبو، كبير محللي شركة بو تون للاستشارات: انخفاض رصيد قروض الرهن العقاري على مستوى القروض القائمة ناتج عن تضافر عاملين؛ أحدهما السداد المُسبَق الذي “يسحب” جزءًا من القروض، والآخر رغبة السكان في شراء المنازل كانت أقل العام الماضي.

تجدر الإشارة إلى أنه في الربع الأول من هذا العام ظهر في سوق العقارات السكنية “ربيع دافئ” قصير. ويرى الخبير المخضرم في السياسات المالية تشو يِ تشين: هذه ليست مجرد ارتدة قصيرة الأجل بعد هبوط حاد، بل لأن أسعار فائدة السوق تنخفض تدريجيًا وتُرخَّص سياسات شراء المنازل تدريجيًا، فإن ثقة السوق تُستَعاد بثبات، وهناك احتمال أن يستمر هذا الاتجاه في الربع الثاني.

بعد تجميع البيانات، لاحظ المراسل أن رصيد قروض الرهن العقاري الفردية لدى البنوك ما يزال في تراجع.

في عام 2024، وباعتبارها القوة الرئيسية في إصدار قروض الرهن العقاري، قلصت البنوك الستة المملوكة للدولة قروض الإسكان الفردية بنحو 0.62 تريليون يوان؛ وفي عام 2025 ككل، انخفضت صافيًا بمقدار 0.71 تريليون يوان، وهو ما يُظهر اتساعًا في نطاق الانخفاض مقارنةً بعام 2024.

تجدر الإشارة إلى أنه في النصف الأول من عام 2025، بلغ إجمالي الانخفاض لدى البنوك الستة المملوكة للدولة 244.8k يوان، وهو أقل بشكل واضح من 7.1k يوان في النصف الأول من عام 2024، غير أنه انخفض بشكل كبير في النصف الثاني من 2025 بنحو 6.2k يوان، ما يجعل إجمالي الانكماش في قروض الرهن العقاري الفردية في العام الماضي أوسع منه في 2024.

مع استمرار تقلص رصيد قروض الرهن العقاري الفردية، تكون البنوك الستة المملوكة للدولة قد ودّعت جميعها “عصر 6 تريليونات يوان” فيما يخص رصيد قروض الإسكان الفردية.

ومن منظور السوق الوطني العام، يتجه رصيد قروض الإسكان الفردية أيضًا إلى الانخفاض. وتُظهر بيانات بنك الشعب الصيني أن رصيد قروض الإسكان الفردية في نهاية عام 2025 على مستوى البلاد بلغ 37.01 تريليون يوان، بانخفاض سنوي قدره 1.8%؛ وهذا يشير إلى أن رصيد قروض الإسكان الفردية لدى بعض البنوك قد يكون قد ارتفع أيضًا، ما يعني أن قروض الإسكان الفردية لدى البنوك دخلت مرحلة منافسة أكثر “دقة” وتفصيلًا.

يرى المختصون في القطاع أن انخفاض رصيد قروض الرهن العقاري القائمة في الواقع هو نتيجة صراع قوتين: أولًا، كم سحب السداد المُسبَق من الأرصدة؛ وثانيًا، كم أضاف إصدار قروض الرهن العقاري الجديدة.

“لا شك أن السداد المُسبَق لقروض الرهن العقاري ما يزال موجودًا الآن، لكن مقارنةً بالسنوات القليلة الماضية لا يمكن بالتأكيد تسميته ‘موجة’.” قال وانغ بنغبو، إن السداد المُسبَق لقروض الرهن العقاري تضاف إليه تدني رغبة سكان الصين في شراء المنازل في العام الماضي، وقد أدى العاملان معًا إلى انخفاض رصيد قروض الإسكان الفردية لدى البنوك.

قال يانغ هاي بينغ، باحث خاص لدى جمعية إدارة الثروات في بكين: إن سوق العقارات لا يزال حاليًا في مرحلة التعديل. يوجد حاليًا كثيرون من فئة الطلبات الفعلية، لكن أيضًا يوجد عدد كبير من فئة المترقبين؛ وعمومًا فإن نمو قروض الرهن العقاري ضعيف.

في الربع الأول من هذا العام، شهدت تجارة عقارات المنازل المستعملة داخل الصين “ربيعًا دافئًا” قصيرًا. وتُظهر تقارير “كي إير” أن مساحة معاملات العقارات المستعملة في المدن الرئيسية الـ20 في مارس بلغت حوالي 7.1k متر مربع، بزيادة شهرية قدرها 117%، كما زادت على أساس سنوي 6%. وفي الربع الأول ككل، بلغت إجمالي مساحة المعاملات حوالي 107.8B متر مربع، بزيادة سنوية قدرها 4%.

وفي “هذه الموجة” من “الربيع الدافئ” قصير المدى، قامت مدن من الدرجة الأولى مثل بكين وشانغهاي بدور “الريادة”.

“إن ‘الربيع الدافئ’ في سوق العقارات في الربع الأول من 2026، مدفوع أساسًا بقطاع العقارات المستعملة في المدن من الدرجة الأولى، وهو الآن في مرحلة تعافٍ معتدل. وقد تحمل اتجاه العودة للانتعاش قابلية معينة للاستمرار.” قال تشو يي تشين للمراسل، ومع حلول “الربيع الدافئ” في السوق، فإن التأثير الإيجابي على رصيد قروض الإسكان الفردية لدى البنوك التجارية سيظهر تدريجيًا.

“رغم أنه لم يتحقق انعكاس شامل، فأنا أعتقد أنه ليس مجرد ارتداد قصير الأجل بعد هبوط شديد، بل مع استمرار خفض أسعار فائدة السوق تدريجيًا وتخفيف سياسات شراء المنازل تدريجيًا، فإن ثقة السوق تستعيد استقرارها تدريجيًا. وأعتقد أن هناك أملًا بأن يستمر ذلك في الربع الثاني.” أشار تشو يي تشين. فمن شأن نشاط معاملات العقارات المستعملة أن يؤدي مباشرة إلى زيادة عدد طلبات قروض الرهن، وأن يبطئ تدريجيًا وتيرة انخفاض الرصيد. ومن المتوقع لاحقًا أن يوفّر ذلك دعمًا إيجابيًا لرصيد قروض الرهن العقاري. وبشكل عام، يتجه سوق العقارات نحو الاتجاه المتمثل في “زيادة في الكمية مع ثبات الأسعار”.

قال زِيان يويجينغ، نائب مدير معهد إي جو للعقارات في شانغهاي، للمراسل: “يركز ‘الربيع الدافئ’ أكثر على معاملات العقارات المستعملة في المدن الرئيسية. وما زلنا حتى الآن في المرحلة الأولية من تعافي سوق العقارات على مستوى البلاد. ومع تحسن المعاملات في الربع الثاني، سيوفر ذلك أيضًا دعمًا إيجابيًا لسوق القروض. لكن بعض العملاء يعتمدون قروض صندوق الإسكان (التمويل التراكمي)، وبالتالي لن تُحتسب ضمن بيانات قروض البنوك التجارية، كما أنها ستؤثر على رصيد القروض التجارية أيضًا.”

وبخصوص حالة قروض الرهن العقاري الفردية هذا العام، لاحظ المراسل أن مسؤولي إدارات عدة بنوك أدلوا بتصريحات في مؤتمرات إعلان النتائج. ومن بينها، لدى بنك مينغ جياو (Communications Bank) تقييم أكثر تفاؤلًا لنشاط قروض الرهن العقاري للأفراد.

في مؤتمر إعلان نتائج عام 2025، قال تشو وانفو، نائب رئيس بنك مينغ جياو: “منذ دخولنا في مارس 2026، ارتفع عدد طلبات قروض الرهن العقاري لدى البنك بوضوح.” وأضاف تشو وانفو: “يبدو أن هذا إشارة إلى أن سوق العقارات بدأ يستقر. وإذا استمر هذا الاتجاه، فستتحقق تدريجيًا نموًا إيجابيًا في أعمال قروض الرهن العقاري خلال عام 2026، كما سيؤدي ذلك إلى تحقيق بنك مينغ جياو بالكامل لأهداف نموه المتوقعة في قروض التجزئة.”

في المقابل، رد وانغ جينغوو، نائب رئيس بنك غونغ شانغ (ICBC)، على معدل القروض غير العاملة الخاصة بالأفراد. قال وانغ جينغوو: إن جودة أصول القروض الشخصية لدى البنك ظلت على المدى الطويل ممتازة. وخلال العامين الأخيرين، وبسبب عوامل مثل التحول الاقتصادي وتعديل سوق العقارات واختلال العرض والطلب على مراحل، ارتفع معدل عدم الأداء قليلًا على المدى القصير، بما يتماشى مع الاتجاه العام للصناعة.

“إن الأساس الاقتصادي لبلادنا ثابت، ومتماسك وقادر على تجاوز الصعاب، وتمتلك إمكانات كبيرة، والظروف الداعمة لاتجاه طويل الأمد نحو الأفضل والاتجاهات الأساسية لم تتغير. والمخاطر المرتبطة بالقروض الشخصية في المستقبل يمكن التحكم بها.” حكم وانغ جينغوو بأنه مع تسريع تنفيذ حزمة السياسات، واستمرار إطلاق المزايا التي توفرها السياسات، سيتحسن تدريجيًا الأساس في سوق الائتمان الشخصي، وستعود جودة أصول القروض الشخصية إلى مستوى معقول.

ورغم أن الدولة ما زالت تصدر سياسات باستمرار فيما يتعلق بقطاع العقارات، كما تُظهر سوق العقارات علامات على التعافي، قال يانغ هاي بينغ للمراسل إن نسبة قروض الرهن العقاري في التخصيصات التمويلية لأصول البنوك قد تميل إلى الانخفاض.

استنادًا إلى البيانات الحالية، لاحظ المراسل أن قروض الاستهلاك الشخصية والقروض التشغيلية الشخصية لدى البنوك الكبرى تحقق نموًا كبيرًا. فمن حيث بنك غونغ شانغ، زادت قروض الاستهلاك الشخصية بمقدار 778.19 مليار يوان، بنسبة 18.5%، وزادت قروض التشغيل الشخصية بمقدار 2522.38 مليار يوان، بنسبة 15.0%؛ أما بنك الصين (Bank of China) فقد بلغ نمو قروض الاستهلاك الشخصية داخل الصين 28%.

في السابق، كانت الدوافع الرئيسية لـ“موجة سداد الرهن العقاري المُسبَق” تتمثل في المقترضين. فمن ناحية، بسبب تقلبات الاقتصاد، ومن ناحية أخرى، بسبب زيادة تقلبات الأسواق المالية في الصين، حيث انخفضت أسعار الأسهم والصناديق الاستثمارية وغيرها بشكل كبير. وانخفضت عوائد الاستثمار للمواطنين العاديين بشكل واضح، واتجهت الشهية للمخاطر إلى الحذر. إضافةً إلى ذلك، كانت بعض قروض الإسكان القائمة ذات أسعار فائدة مرتفعة؛ إذ تجاوزت فائدة بعض مقترضين على قروضهم القائمة 5%. ومع دفع كل هذه العوامل، استخدم المقترضون جزءًا من الأموال التي كانت مخصصة سابقًا للاستثمار لسداد قروض الرهن العقاري المُسبَق.

لكن، مع خفض أسعار فائدة قروض الرهن العقاري القائمة، تنخفض أيضًا تدريجيًا تكلفة الفائدة على قروض الإسكان الشخصية. وفقًا لبيانات بنك الشعب الصيني، في فبراير من هذا العام، بلغ متوسط الفائدة المرجح على القروض السكنية الجديدة الممنوحة للأفراد حوالي 3.1%، وهو أقل بحوالي 10 نقاط أساس من نفس الفترة من العام الماضي، وظلت أسعار الفائدة على القروض في مستوى منخفض.

عندما تكون أسعار الفائدة في مستوى منخفض، هل يعد السداد المُسبَق للقروض الشخصية صفقة مناسبة؟

“هل الأمر مجدٍ أم لا يعتمد على مستوى عوائد الاستثمار أو الادخار لدى المستهلكين حاليًا، وعلى مقدار الفارق بينه وبين سعر فائدة الرهن العقاري بعد خفضه.” قال وانغ بنغبو. “إذا كانت عوائد الاستثمار أعلى من سعر فائدة القرض، فقد تكون فرصة جيدة لاستخدام جزء أكبر من الأموال في الاستثمار؛ أما إذا كان العكس، فيمكن التفكير في سداد القرض جزئيًا أو كليًا. بالإضافة إلى ذلك، يجب تخصيص ما يكفي لتغطية مصاريف المعيشة اليومية، وكذلك للادخار للمستقبل مثل التقاعد والرعاية الطبية.”

وعلاوة على ذلك، ومن حيث طريقة السداد، عمومًا فإن طريقة السداد بأقساط متساوية من أصل الدين تكون من حيث المبدأ الأكثر ملاءمة: في المرحلة المبكرة يكون أصل الدين المسدد أعلى، والفائدة أقل؛ وبالمقارنة، يكون السداد المُسبَق أكثر جدوى قليلًا. أما طريقة السداد بأقساط متساوية من أصل الدين والفائدة، ففي المرحلة المبكرة تكون الفائدة أعلى وأصل الدين أقل. وإذا كان وقت السداد قد تجاوز النصف، فيمكن أيضًا عدم التفكير في السداد المُسبَق.

مصدر الصورة الغلاف: قاعدة الوسائط لدى كل يوم (Mei Jing) وسائل

كم هائل من المعلومات، تفسير دقيق، متاح عبر تطبيق Sina Finance APP

المسؤول: لينغ تشين