За ростом цен на недвижимость в более чем 80 странах

“Большинство стран демонстрируют на поверхности процветающий рынок недвижимости, но существует так называемый ‘иллюзия инфляции’, и реальные данные о ценах на жилье могут оказаться не такими радужными.”

** Текст / Ба Цзюлинь**

Сидней, захваченный китайцами

“Весь Сидней — это один большой Чайнатаун.” Недавно путешествуя по Австралии, маленький Баба не мог не выразить удивление.

В центре Сиднея воздух постоянно наполняется мандариновым языком; у оперы Сиднея на сцене поют четыре певца, из них трое — китайцы; по отзывам Google Maps, чтобы поесть знаменитый бранч в местной популярной кафешке, заходишь — и хозяин, улыбаясь, показывает зубы…

“За последние годы всё больше китайцев приезжают в Сидней на постоянное место жительства и для инвестиций,” — рассказывает местная подруга по имени Кайси, гражданка Китая. За последние два года она и её австралийский муж обменяли свой особняк в Сиднее, взяв ипотеку под 5%, а в прошлом году инвестировали недвижимость в Мельбурне.

Мельбурн, по уровню и статусу сопоставимый с Сиднеем, имеет прозвище “Новый Золотой город” — в XIX веке здесь бушевала “золотая лихорадка”, привлекавшая множество китайских рабочих. Когда автомобиль выезжает с моста Западного входа в Мельбурн на автомагистраль M1, старые фабрики по обе стороны дороги уже заменены жилыми комплексами. Гуандуэзский гид, воспользовавшись моментом, советует: “Здесь 5-спальный дом площадью более 200 кв. м стоит всего 70 тысяч австралийских долларов (примерно 350 тысяч юаней).”

В числе популярных для китайских инвесторов стран и городов, Австралия стабильно занимает тройку лидеров, включая Сидней, Мельбурн, Аделаиду, Перт и Брисбен — новые звёзды. К 2025 году около трети зарубежных покупок недвижимости в Австралии приходится на деньги из материкового Китая.

С наплывом покупателей в 2025 году цены на жильё в Австралии выросли на 9.6%, и уже 18 месяцев подряд наблюдается рост. Самая дорогая — Сидней — средний прирост составляет 100 тысяч австралийских долларов, что на 6.4% больше по сравнению с прошлым годом.

Однако, рынок недвижимости Австралии — лишь один из примеров. Рост цен и спрос на инвестиционную недвижимость — явления, которые практически наблюдаются во всех крупнейших экономиках мира в 2025 году.

Австралийские новостройки

Все ли растёт?

В 2025 году более 80 крупнейших стран и регионов мира показывают рост номинальных цен на жильё. Обзор примерно таков:

В первую группу, с ростом более 10%, входит 21 страна. Например, крупнейший город Индии — Мумбаи — показывает рост инвестиционной недвижимости на 35%;

Во вторую группу, с ростом цен, — 62 страны, в том числе большинство нестабильных государств Африки, Ближнего Востока и Южной Америки. Аргентина, применяющая “шоковую терапию”, за год совершила около 70 тысяч сделок с недвижимостью — рекорд за 18 лет.

По регионам, по данным Евростата, в третьем квартале 2025 года цены на жильё в ЕС выросли в среднем на 5.5% в год, а арендная плата — на 3.3%. За последние десять лет цены выросли на 63.3%, в том числе в таких странах, как Португалия и Хорватия, — вдвое. Особенно заметен рост в Венгрии — на 275%.

Цены в США за последние два года продолжали расти. Согласно данным Zillow, в первой половине 2025 года средний рост цен на жильё в стране составил 6.8% по сравнению с прошлым годом. В 2026 году индекс S&P/Case-Shiller показывает, что за два месяца по состоянию на конец февраля цены в 20 городах выросли на 5.9% — максимум с 2014 года, и рост продолжается уже пять месяцев подряд. Средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке достигла 6.19%, а средний возраст впервые покупающих жильё — 40 лет, что является рекордом.

Это неудивительно — президент Трамп оказался в противоречии. С одной стороны, он заявил: “Я хочу поднять цены для тех, у кого есть собственное жильё”, а с другой — утверждает, что “жильё предназначено для проживания, а не для спекуляций”, и вводит административные меры, а также добивается принятия законов в Конгрессе, чтобы запретить крупным институциональным инвесторам покупать отдельные дома.

Дом на продажу в одном из районов Флориды, США

Рассмотрим Азию. Четыре наиболее заметных страны и региона — Сингапур, Япония, Вьетнам и Гонконг.

Цены в Сингапуре стабильно растут уже много лет. Несмотря на меры правительства по охлаждению рынка, в 2025 году индекс цен на частную недвижимость вырос на 3.4% по сравнению с прошлым годом, и это девятый подряд год роста. По прогнозам Morgan Stanley, рост продолжится до 2030 года, и к тому времени цены удвоятся.

В отличие от этого, рынок Гонконга, где после трёхлетнего спада введена политика “отмены налогов” (дополнительный гербовый сбор, налог на покупателя и налог на новые квартиры), в 2025 году вырос на 3.25%. Согласно нескольким отчетам, в 2026 году ожидается “контрнаступление” рынка — рост на 10–15%, а за три года — более 20%.

Вьетнамские цены также после нескольких лет спада начали расти. В 2025 году цены на квартиры выросли на 20–30%, значительно опередив рост вилл и земельных участков. В Ханое и Хошимине цены на новые квартиры выросли на 40% и 23% соответственно, а средняя цена превысила 20 тысяч юаней — уровень, сопоставимый с сильными вторыми линиями городов Китая.

Кто главный драйвер цен?

Основные движущие силы — население (миграция) и зарубежные покупатели, которые слишком быстро растут.

Яркий пример — Багдад, столица Ирака. После войны, благодаря “китайской инфраструктуре”, облик города уже не напоминает руины. Наоборот, появились новые жилые комплексы и высотки. За 20 лет население Багдада удвоилось, и в город хлынули молодые богатые люди, что полностью изменило спрос.

Строительные площадки в Багдаде

Миграция — ещё один фактор “механического” роста населения. Это особенно заметно в развитых странах Европы, Австралии и Северной Америке, где спрос на жильё стимулируется.

Изменение спроса и предложения поднимает цены. А после их резкого роста появляется спрос на инвестиции и спекуляции, поэтому за последние десять лет зарубежные покупатели активизировали свои инвестиции по всему миру.

Например, в первой половине 2025 года инвестиции в недвижимость в Японии выросли на 22% по сравнению с прошлым годом, превысив 3 трлн иен. Объем покупок иностранцев вырос в 3.7 раза и составил 32% рынка.

Сингапур долгое время был популярным направлением для иностранных инвесторов. Множество людей приезжает сюда, а земли мало — это обеспечивает рост стоимости недвижимости, особенно элитных. По данным Bonah, только 0.5% граждан Сингапура покупают дома стоимостью более миллиона долларов, а к концу 2025 года 7.9% иностранцев приобрели квартиры стоимостью свыше 1 миллиона сингапурских долларов в центральных районах.

В Сингапуре нет ограничений по статусу для покупки частных апартаментов, иностранцы могут взять ипотеку до 70%, а ставка — около 2% в год, что делает инвестиции очень доступными. С 2017 года крупнейшими зарубежными покупателями недвижимости в Сингапуре являются китайские богатые покупатели. PricewaterhouseCoopers объясняет это “стремлением инвесторов к защитным активам в нестабильной среде”.

Гонконг также выигрывает от притока покупателей из материкового Китая. По данным Centaline, в 2025 году зарегистрировано 13 500 сделок, что на 10% больше, чем в 2024 году. Среди покупателей — 24% — говорящие на мандарине, что примерно вдвое больше по сравнению с прошлым годом, и появилось выражение “на каждые 4 проданных дома в Гонконге — один покупатель из материка”.

Город, где китайцы “завоевали” рынок недвижимости — Дубай. За последние пять лет сделки с элитной недвижимостью в Дубае выросли в цене на рекордные показатели. В 2025 году доля китайцев и выходцев из Китая в популярных жилых комплексах достигала 20–30%. Минимальный первоначальный взнос — 10%, возможность перепродажи до сдачи объекта, доходность 4–7%, отсутствие налогов — всё это делает Дубай привлекательным для китайских инвесторов как “альтернативу” долларовым активам.

Рост зарубежных инвестиций также побуждает правительства вводить временные меры по охлаждению рынка.

В 2023 году Сингапур повысил налог на покупку недвижимости иностранцами с 30% до 60%, чтобы снизить активность на рынке, хотя в этом году, по слухам, налог на элитную недвижимость могут снизить.

Канада в 2023 году приняла закон “Запрет покупки недвижимости иностранцами”, который действует два года, а затем был продлён ещё на два. Это привело к снижению иностранных покупок и, соответственно, к падению цен. В прошлом году в апреле Австралия также запретила иностранцам покупать уже построенные дома на два года. Аналогичные меры приняли Новая Зеландия, Таиланд, Швейцария, Дания, Чили и другие страны.

Иллюзия инфляции за высокой ценой

Однако, несмотря на кажущуюся бурную активность на рынке, существует так называемая “иллюзия инфляции”: реальные данные о ценах на жильё могут оказаться не такими радужными.

Китайский инвестиционный банк (CICC), анализируя 50 экономик мира за последние пять лет, обнаружил, что номинальные цены на жильё в национальной валюте выросли в среднем более чем на 30%, но если пересчитать их в долларах США — “реальные цены” — в среднем снизились примерно на 2%.

Банк международных расчетов (BIS), являющийся “банком центральных банков”, содержит базу данных по ценам на недвижимость 63 стран и регионов. Последний выпуск (2025 Q3) показывает, что глобальные “реальные” цены на жильё снизились на 0.7%, а номинальные — выросли на 2%.

Например, в Южной Корее и по данным BIS, с третьего квартала 2022 года реальные цены на жильё снижаются уже 13 кварталов подряд, что вызывает у населения путаницу.

Дальнейшие исследования показывают, что после 2000 года доходы населения в Японии и некоторых экспортно-ориентированных странах опережали рост цен, тогда как в развитых странах Европы и Северной Америки — доходы росли медленнее, чем цены. Мой знакомый Кайси также отметил, что сейчас в Австралии около 80% ипотечных кредитов — это жилищные кредиты, а уровень задолженности населения достиг 120%, что очень похоже на ситуацию “массового розыгрыша” в прошлом, — это говорит о том, что, помимо внешних факторов, внутренние силы поддержки цен не так устойчивы.

Вторая иллюзия — это то, что высокие цены поддерживаются только в центральных районах крупных городов. В некоторых странах наблюдается серьёзная региональная дифференциация цен.

По данным Visual Capitalist, в Канаде за последние 20 лет наиболее рост показали элитные дома и таунхаусы в Торонто, Ванкувере и других крупных городах — они не подвержены влиянию повышения ставок, в то время как в районах с большим количеством иммигрантов и многоэтажных жилых комплексов цены падают, что снижает общую картину. Международный банк расчетов назвал эти страны “самыми убыточными” по динамике цен.

В последние годы японские цены в основном держатся за счёт инвестиций в столичный регион. Например, рост цен на квартиры в Токио превысил показатели 30-летней давности, когда происходила экономическая пузырь. В то же время, в регионах, таких как Нагойя и Фукуока, цены снизились на 5% и более. А в пригородах — “односемейные дома” — рост цен значительно отстаёт от роста квартир.

Аналогично, в Южной Корее, где цены в трёх городах — Сеуле, Инчхон и Тэгу — выросли в 2025 году, а в остальных — упали. Особенно в Сеуле, где рост достиг рекордных значений, — это связано с использованием экстремальных кредитных рычагов.

Поэтому, с более долгосрочной точки зрения, несмотря на колебания спроса и предложения, ценность недвижимости в центральных районах остаётся стабильной. Исследования показывают, что за последние 2000 лет в мировых городах центральные районы сохраняли эквивалент стоимости 1000 граммов золота — только сейчас, в эпоху “кредитного бума”, золото временно утратило свою роль.

Общий вывод — влияние на цены оказывают такие факторы, как население (миграция, иностранные инвестиции), экономика, ставки по кредитам и политика. Но главное — это население. Ненормальные политики создают “виртуальный” рост цен, что объясняет кризисы на рынке недвижимости в некоторых странах. В то же время, с исторической точки зрения, только крупные города смогут восстановить рост — ведь именно там есть шанс привлечь население и развивать промышленность.

Автор | Сюй Тао | Ответственный редактор | Хэ Мэнфэй

Главный редактор | Хэ Мэнфэй | Источник изображений | VCG, сеть

Авторское заявление: Мнение автора — только для справки