Задаётесь вопросом, стоит ли вам переезжать из США? Вот что говорят финансовые эксперты о вашем доме

Вопрос о том, стоит ли вам переезжать из США в качестве экспата, часто сводится к одному важному активу: вашему дому. Согласно недавнему опросу HireAHelper, примерно 1 из 10 американцев задумывался о переезде за границу, хотя менее 0,5% действительно делают этот шаг. Если вы среди тех, кто всерьез рассматривает этот переезд, одним из самых острых вопросов будет — оставить свою американскую недвижимость или продать ее перед отъездом. Ответ не так однозначен — он полностью зависит от вашей финансовой ситуации, толерантности к рискам и долгосрочных планов.

Когда действительно имеет смысл сохранять свою недвижимость в США

Если цифры работают в вашу пользу, сохранение дома может стать мощной стратегией накопления богатства. Самая убедительная причина оставить недвижимость — простая математика: если арендный доход стабильно покрывает вашу ипотеку и связанные с владением домом расходы, вы фактически получаете финансовый инструмент, который генерирует пассивный доход, пока вы за границей.

«Если сдача в аренду может легко покрывать ипотеку, это может стать отличным финансовым инструментом, особенно если вы планируете вернуться в какой-то момент», объясняет Коди Хорват, лицензированный брокер недвижимости в The Scott Group (подразделение Compass). «Вы продолжаете накапливать капитал в доме, пока он растет в цене, и одновременно получаете дополнительный доход.»

Даже когда арендная плата не полностью покрывает все расходы, компенсировать большинство затрат все равно может оказаться выгодным со временем. Особенно это актуально, если вы планируете вернуться — сохранение собственности позволяет сохранить накопленный капитал, а не начинать с нуля при новой покупке. Кроме того, если вы задумываетесь оставить наследство или верите в долгосрочный рост стоимости недвижимости в США, удержание вашей собственности соответствует этим целям.

«Америка, пожалуй, была лучшей страной для накопления богатства в качестве владельца недвижимости», отмечает Хорват. «Даже с предстоящими вызовами эта страна постоянно находит способы восстановиться. Я бы рекомендовал держать американскую недвижимость, если есть возможность.»

Однако не стоит игнорировать мелкий шрифт. Помимо ипотеки, учитывайте расходы на обслуживание. Арендованные объекты подвержены износу, которого не испытывают пустующие дома. «Арендаторы вызывают обычное изнашивание, и вам, возможно, придется раньше заменять механические системы или бытовую технику», предостерегает Хорват. «Владельцы должны тщательно взвешивать эти расходы.»

Почему некоторые экспаты предпочитают продать перед переездом за границу

С другой стороны, бремя владения недвижимостью на расстоянии может быстро перевесить все преимущества. Даже дома без ипотеки связаны с существенными затратами — налогами на имущество, страховкой, обслуживанием и возможными периодами простоя.

«Владельцы, уезжающие надолго, должны всерьез рассмотреть продажу, если они не могут комфортно покрывать расходы на аренду», советует Гейб Абшайр, основатель и CEO Move Concierge. «Если вы не можете найти арендаторов, вы все равно отвечаете за обслуживание и налоги без какого-либо дохода от аренды, чтобы компенсировать эти расходы.»

Управление недвижимостью из другого часового пояса — это логистическая сложность, которую многие недооценивают. «Быть арендодателем достаточно сложно и в местных условиях; управление из-за границы увеличивает эти трудности», объясняет Абшайр. Компании по управлению недвижимостью могут помочь, но это добавляет еще один уровень расходов и не гарантирует наличие арендаторов.

Риск простоя — возможно, самое тревожное соображение. «Если ваш дом остается незанятым длительное время, вы полностью несете все расходы», предупреждает Абшайр. «Убедитесь, что у вас есть достаточные резервы, чтобы покрыть все расходы, если вы хотите оставить американский дом.»

Скрытые расходы владения недвижимостью за границей

Помимо стандартных затрат, есть неожиданные головные боли для отсутствующих владельцев. Проблема с захватчиками — реальная угроза, если ваш дом остается пустым. «Если дом остается незанятым более нескольких недель, установите систему безопасности с камерами», рекомендует Хорват. «В зависимости от местных законов, захватчики могут оформить законное проживание всего за месяц. Выселение тогда требует судебных процедур, которые могут затянуться более чем на шесть месяцев.»

Эти юридические и охранные сложности могут быстро превратить вашу инвестицию в обуза. Разница во времени, невозможность быстро реагировать на чрезвычайные ситуации и сложности с проверкой арендаторов из-за границы усложняют удаленное управление недвижимостью.

Как принять окончательное решение: практическая схема

В конечном итоге, решение о сохранении или продаже сводится к тщательному финансовому анализу, адаптированному к вашей ситуации. Рассчитайте общие ежегодные расходы на владение — ипотеку, налоги, страховку, резервы на обслуживание, сборы за управление. Сравните это с реалистичным арендным доходом в вашем регионе. Учтите уровень вакантных помещений и непредвиденные расходы.

Задайте себе вопросы: есть ли у меня достаточные резервные капиталы, если дом останется пустым? Готов ли я управлять недвижимостью из-за границы или мне нужно нанять управляющую компанию? Планирую ли я вернуться в разумные сроки? Стоит ли накапливать дополнительный капитал, сталкиваясь с постоянным стрессом и рисками?

Для некоторых математика очевидно — лучше продать, устранив неопределенность и постоянные расходы. Для других — долгосрочный потенциал роста стоимости недвижимости в США и надежный арендный план делают сохранение дома правильным решением при переезде из США. Главное — принимать обоснованное решение, исходя из ваших уникальных обстоятельств, а не предполагать, что одна стратегия подходит всем.